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深圳新怪圈!房价涨最大两区GDP下滑最多!

来源:城管队长


最近,深圳各区陆续公布2020上半年GDP及增速情况,宝安龙华分别以-8.60%和-7.18%的GDP增速位列倒数一二,令人颇感意外,更有意思的是,这两个区同期的房价增速,刚好位列深圳正数一二。

 

深圳新怪圈!房价涨最大两区GDP下滑最多!

根据上图,我们可以把深圳各区这两年的表现大致分为四个组别:


1.高经济增长,高房价增速 

南山、福田


2.高经济增长,低房价增速

罗湖、盐田


3.中经济增长,高房价增速

宝安、龙华、光明


4.中经济增长,低房价增速

龙岗、坪山、大鹏


高房价是否抑制经济发展,深圳不同区为什么又会出现不同的情况呢?


一、高房价赶走实业


宝安,全国工业百强区第6名,拥有全市最多的高新技术企业;龙华,富士康所在地,梅观科技走廊上遍布着万余家工业企业。按理说,这两个区都是实业大户,宝安智造的点光源点亮了全国各地的灯光秀,龙华工厂组装的手机你此时此刻可能就正在使用。


 

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然而,宝安和龙华的经济形势并不乐观。两地除今年上半年增速低迷以外,2019年便开始显出疲态。去年,宝安以6.6%的增速低于全市平均,龙华更是以2.5%的增速让人大跌眼镜。可见,除疫情影响之外,两地自身的经济发展已然陷入瓶颈。


与之相反,两地的房价却涨得凶猛,从2019.6到2020.6,宝安和龙华分别以20.03%和19.03%的涨幅位列深圳各区一二位,像宝安宝中和龙华红山这种明星片区,涨幅显然远比区域平均还要高。


如此态势下,会导致三个趋势:


1.地价升高,企业外迁。


近年来不断流失的深圳企业便可以说明问题。在场地成本和人力成本不断升高的深圳,制造业选择性价比更高的城市无可厚非。宝安的企业还没决定去哪里,河源就“主动出击”了。


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2. 地产赚钱,旧改火热。


本来安营扎寨好好做生产的企业,打听到地产如此之火热,便想方设法与开发商联合,搞搞旧改弄点土地腾挪,利润远比实业高。而且,旧改以后新建的商品房建安成本占比很低,大量的房地产开发并不能创造实际的经济效益。

最富盛名的深圳湾1号开发商鹏瑞集团,曾经是一家科技投资公司,其老板徐航同样也是医疗巨头迈瑞的创始人,然而,深圳地产开发的成功让鹏瑞彻底走向地产之路,近年来已在广州、珠海和东莞等城市布局十多个项目。

 

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3.炒房盛行,资金不进实业。


这是十年来我们一直讨论的话题,今年上半年还有经营贷流入地产的现象,以后,深圳人还不知道有多少花样来把钱“搬家”到房地产,反正M2增速一高,钱就流入深圳楼市。


以上三者,均严重打击经济发展,如果不加以控制,这几年的高房价涨幅,或许只会沦为暂时的狂欢。


可是,为什么同样房价涨幅迅速的南山和福田,经济却依然稳固呢?


二、南山福田,另有逻辑


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三产占比超过6成的福田、罗湖、南山和盐田,可以说基本完成了经济结构的转型。以金融业和其他服务业为主的福田,以信息技术业和数字经济业为主的南山,均可产生丰厚利润,企业并不会受到房价涨幅的“诱惑”。


1.新兴产业即便把制造部门撤出,研发等核心部门依然留在市中心,可以创造可观产值。

2.金融、科技等产业可以用少量的土地创造巨量的产值,开发房地产并不划算。

3.对于技术型企业,与其将资金囤房,不如投入研发,而且政策监管压力之下,企业炒房也越来越难。


因此,高房价涨幅更多是影响到制造业为主的龙华和宝安,而对南山和福田冲击不大。


反推之,三产企业足够的利润和高额的估值,可以给员工和股东创造不菲的收入,进而支撑当地房价。相比于靠着外溢的龙华和宝安,福田和南山的房价显然更为稳固。


同样完成产业转型的盐田和罗湖,只有南山一半多的房价和全市垫底的房价涨幅,但经济增长却位列二四位,表现不俗。那么,既然高房价赶走了制造业,可以说低房价能促进经济发展吗?


三、房价增长缓慢的盐田和罗湖,又是怎样的故事?


西部除了前海、大空港、科学城等等故事比东部好听,还有许多因素制约了盐田和罗湖这种“老东部”的发展。


罗湖以商贸业和金融业为主,盐田以运输业和其他服务业为主,两地加起来高新企业不到400家,使其科技竞争力较弱;另外,开发殆尽的罗湖土地和多山地形的盐田难以规模化进行土地整备城市更新,绿景白石洲这样的项目也就几乎不可能诞生。


东西不同预期之下已经形成了一路向西的市场流,即便罗湖和盐田经济成绩不错,也难以转化为房价的高增长。


不过,相比于全国来说,年7%-9%的房价涨幅已经兑现了其经济的发展,5-6万的房价也并不算低。健康的房价水平和合理的房价增幅,让辖区内企业更能一心一意地搞实业。比如在盐田占地数百亩的华大基因,可不会想着割出一块来弄点地产开发什么的。再比如本专业就是房地产的万科,本本分分地去切实需要开发的地方深圳湾建超总,空置的盐田总部则拿来做国际学校梅沙书院,还提升了深圳的教育水平。


四、结


GDP和房价持续增长,就好像一个人拉着一条狗在不停向前。人可以拉着狗跑,狗也可以领着人去追。GDP与房价互为因果,相辅相成。


只是,房价之狗不能跑得太快,以至于GDP之人都追不上了,再跑快一点,绳子就断了。


深圳 房价

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