首页 房地产金融正文

又到了一年一度的金九银十,很多宝爸宝妈开始了学位房的探索之旅,为人父母,自然是想尽自己所能的给小孩最好的,深圳的学校基本都是要积分入学的。


今天就给大家整理一下南山科技园网红名校(南外科华),及配套学区房的上车门槛价。


随着大量人才的不断流入,每年都有新的一拨人来抢夺名校学位这种稀缺资源。目前深圳每个区都缺学位,未来优质学区房的竞争会更加激烈。


更多楼盘一线真实情报:

点击前往>>【珍房档案馆】(持续更新中)


如何评判一个学区房的竞争力?一般来说成绩是判定学校价值的硬性基本标准。


比如南外大冲学校,在2015年首次改制招生遭到了家长诸多质疑,但是最终还是以一份又一份漂亮的成绩获得肯定。凭两次中考就跃入南山第一梯队学区,可以说是南山最大的黑马学校,直接拉涨了对应学位房的房价,热点小户型一年内更是最高涨了80%。


然而也有例外,和南外大冲学校同属于南外集团,同属于科技园片区的南外科华学校却“未考先红”。为什么家长们会对这所学校寄予厚望呢?


南外科华是南山区精心打造的国际化创新型九年一贯制公办学校,由华润代建,位于华润城中央,是深圳市第一家三星级绿色建筑学校,和唯一一个拥有恒温游泳池、全部采用“中央空调+新风系统”的公立学校,硬件高配。2018年9月才开学,办学不到三年。


中国的硅谷 粤海街道房价贵吗?


与南外大冲首次招收生源就饱受质疑截然不同,虽然南外科华目前中考成绩还没有被检验,但已然成为了名校中的“当红炸子鸡”。


走红来源于各方加持:投资的是未来,而不是现在。南外科华目前还没有中考成绩,但只要学校的未来前景是向好的,就不影响它的价值和市场的追捧。


南外集团的实力


2016年南山区提出了 “教育集团化”的战略后,深圳进入了遍地“名校”的新时代。南山外国语学校集团就是其中的佼佼者,甚至可以说是领头羊。南外集团坐拥南外文华、南外高新、南外滨海、南外大冲、南外科华、南外高中部等知名分校,以再加工能力出众而闻名。这些坐落于蛇口,深圳湾,科技园等豪宅区的名校,凭借高质量的生源和家长,出色的教育质量脱颖而出。南外的金字招牌,一直以来是在南山寻找学位的家长优选的目标。


旗下学校历年中考成绩都不差,很多都经过了成绩检验。特别是近两年以“黑马之姿”跻身南山学校第一梯队的南外大冲,两次中考成绩都非常亮眼。有南山外国语集团倾力支持,南外科华这所定位“国际创新教育标杆”的学校给足了家长预期。


科技园的优质生源


对于没有成绩作为参考的学校来说,除了从成绩这个直观的基本标准倒推,生源也是重要的参考。南外科华很有机会依靠自身生源优势,跻身南山区一线名校。


生源折射的是小区的竞争力、地段的竞争力、家庭的社会竞争力……科华学校位于科技园腹地,深圳高级码农的大本营。在附近居住的业主基本都是本科及以上学历,享受到教育红利。这批拥有在教育等方面有比较相似观念的家长群体,形成了独特的“圈层”,教育氛围浓,生源优质。


科技园优质生源+一流师资力量+南外集团加持,科华校区自然受家长们的追捧。后期如果通过成绩的考验,学校还将形成“黑洞效应”,绵绵不绝吸取优秀生源。


中国的硅谷 粤海街道房价贵吗?


如何购买南外科华学区房?今天我们来深扒一下几个典型的南外科华学区房小区和户型。


南外科华学区房片区是整个科技园新盘和次新盘最集中的地带,周围聚集着大量的高新技术企业和人才。片区内的很多楼盘都是系列开发:华润城润府(一二三期)、大冲城市花园、城市山谷一二三等小区、英伦名苑一二三四期(四期名为红树别院)。下面我们通过房源的优先级选择来详细介绍下。


中国的硅谷 粤海街道房价贵吗?


南外科华学位房怎么买?


第一梯队:华润城润府、大冲城市花园


不管是自住还是投资,选择南外科华的学区房,毫无疑问优先选的就是楼龄较新的品质小区—华润城润府。华润城润府是广东省目前最大的中心城区的城市更新项目之一,也是华润置地目前投资最大的综合体。名校加持、万象天地热门商圈、华润品质、“豪刚”需求,使润府成为南山科技园网红盘,从2014年开始卖房,一直都是市场的焦点。


华润城系列已推出了三期产品,一期开盘均价在4万/㎡左右,二期开盘均价7.4万/㎡,目前二手房挂盘均价均突破了16万/㎡。三期在2018年开盘,均价8.5万/㎡,尽管产品实用率低,而且还处在调控期,但也不影响楼盘的热度,先后两次开盘引发全城轰动,超万人(第一次认筹6776号,第二次认筹4006号)热抢,成为一时之传奇。目前三期还未进入二手房市场。接下来的四期产品,相信又能引发一波热潮。


华润城润府一期


华润城一期位于科技园片区偏北的地方,距离高新园地铁站将近1公里的距离。2016年建成入伙,楼龄还相对较新,一共12栋楼,1-8栋是高层,9-12栋联排别墅。楼与楼间距远,小区花园舒服,有露天游泳池,健身活动场所和会所。华润物业管理严格,负4层停车场车位充足,小区地理位置好,四周没有高楼房遮挡,生活居住品质高。


华润城一期因为地块为长条形,楼间距相对较大,通风、采光比较好。其次,户型的利用率相较2期、3期较高。主要产品为83-245平的2-4房。


中国的硅谷 粤海街道房价贵吗?

▲华润城润府一期83平2房


83平两房 总价1500万 满五年 欠款200万 学位未用


89平户型,综合性价比最高的房源,可以做3房2厅2卫,而润府二期和三期的89平只能做2房2厅2卫,一期相同面积多了1房+1卫。每个功能区域的空间都足够,通风、采光都非常好,利用率相当高,对于一家2代或3代同居家庭完全够用。


中国的硅谷 粤海街道房价贵吗?

▲华润城润府一期89平3房


89平两房 总价1600万 满五年 红本 学位未用


其他在售户型包括125平的3房户型,报价在2100万左右; 1栋还有两类公寓产品,205平户型,精装2000万;241平户型毛坯房报价2500万。


华润城润府二期


二期位于华润城中间位置,交楼时间是2018年2月初,总共是6栋楼,A-B-C栋统一36层的高层住宅,E-D栋是120米高度-56层的高层住宅,F栋是52层的大户型公寓,一楼为沿街商铺,二楼是一个总建面约6600平的架空花园,3楼以上为住宅。


润府二期是精装交房,主打大户型,外立面看起来比一期更有豪宅气息。但是小区楼栋都是超高层,采光、视野比一期要差,居住舒适度上要打折扣。在均价相近的情况下,购房者更倾向一期。


户型方面,整体感觉是没有一期户型实用。89平的两房,实用面积约76㎡,主卧套间和双厅占去50㎡(包括景观阳台),剩余的26㎡再划分给次卧、厨房、生活阳台、公卫。这样的规划对于普通购房者用来居家而言,有些浪费。


89平两房 总价1550万 满二年 欠款400万 学位未用


中国的硅谷 粤海街道房价贵吗?

▲华润城润府二期89平2房


148平3房2卫的奢享户型,精装修客厅出大阳台,居家安静。


中国的硅谷 粤海街道房价贵吗?

▲华润城润府二期148平3房


148平三房 总价2650万 满二年 欠款200万 学位未用


华润城三期


位于华润城一期和二期的中间。2019年12月底华润城三期第一批入伙。一年间华润城二期的成交活跃度不亚于华润城一期,华润城一期的优势在于主打刚需户型,以89平小三房居多,所以成交量相对多一些;而选择华润城二期的多以改善型为主,小区品质较一期更为上档次。而论品质新入伙的华润城三期在小区环境,物业管理等级,业主居家体验上又更上一层楼。


中国的硅谷 粤海街道房价贵吗?

华润城润府三期89平2房


89平两房 总价1450万 满二年 欠款500万 学位未用


中国的硅谷 粤海街道房价贵吗?

▲华润城润府三期150平3房


150平三房 总价2700万 满二年 欠款500万 学位未用


大冲城市花园


大冲城市花园也是华润的作品,是华润拿下大冲村旧改的第一个楼盘,属于回迁房。不少人认为回迁房居住的人比较杂,居住环境不够优秀,加上回迁房在建筑品质、户型设计上没有商品房好,所以对这个小区会有顾虑。但是对比下周边的华润城润府一二期,大冲城市花园价格要低2万多每平,目前均价16万/平左右。对于预算有限的买家,还是会选择这个小区,毕竟花更少的钱可以享受同等的配套和学位。而且小区之前原住民有很多已经都去了国外,除一部分出售或出租的业主,现在大多数都是科技园的上班族和一些白领居住的人群较多。


大冲城市花园2014年12月竣工,2016年入伙,共10栋,对比华润城,它的容积率相对低,楼间距大。小区体量大,户型多样,从81平正南向,100平正南向,125平正南向和南北通透,175平方米南北通到275平方米复式都有,户型方正,户户朝南,采光、私密性不错,实用性也很强。


80多平2房、100平的3房市场表现更为活跃,目前放盘量不多。


中国的硅谷 粤海街道房价贵吗?

▲大冲城市花园80平2房


80平两房 总价1250万 满五年 欠款300万 学位未用


中国的硅谷 粤海街道房价贵吗?

▲大冲城市花园100平3房


100平三房 总价1650万 满五年 红本 学位未用


中国的硅谷 粤海街道房价贵吗?

▲大冲城市花园125平3房


125平三房 总价1880万 满二年 欠款400万 学位未用


其他户型比如175平的4房大户型报价2650万。275复式目前报价3500万, 


第二梯队:城市山谷、红树别院


上文把华润城润府(一二三期)、大冲城市花园放在第一梯队是因为这几个小区都是华润产品。而将红树别院(英伦别院四期)、城市山谷放在一列,考虑的是科华学区的最低总价的房源藏匿在豪宅红树别院和别墅区城市山谷里。


城市山谷三期


城市山谷位于华润城一期的西北,沿着铜鼓路南北排列,一二期都是别墅,三期共8栋,也大都是些联排别墅和少量复式,为城市少有的城市纯别墅区。三期9栋是公寓样式的小面积住宅(房产证上为住宅),44平左右的单间和64平左右的两房,这是科华学区里总价相对比较低的房源。


中国的硅谷 粤海街道房价贵吗?

▲城市山谷三期44平单间


44平1房 总价700万 满五年 欠款50万 学位未用


选择小户型房源的买家一般都是看中科华学校学位,也有的是刚需冲着地段、配套而来。鉴于城市山谷三期小户型拥有科华学位的硬通货,房价涨了不少,目前均价超15万/平。


红树别院


红树别院也就是英伦别院四期,2014年的小区,高新技术园中区,地处华润城中。共4栋楼,1栋是回迁房,户型以31平单间,63平2房,73平小3房,83平3房,106平大3房。实用率面积比较高,开发商统一装修。2栋、3栋、4栋,大面积的复式豪宅,173平复式4房,230平4房复式,245平4房复式,使用面积比较高,高赠送,户型方正,坐北朝南,板楼设计。目前小区均价17.8万/平,是科技园学区房均价最高的小区。


中国的硅谷 粤海街道房价贵吗?

▲红树别院63平2房


63平2房 总价1200万 满五唯一  学位未用


小户型主要分布在1栋回迁楼。像31平单间,63平2房的房源让买家可以相对低的总价享受高端住宅居住环境,同时也能享受周边华润的配套和科华学位。但是这些小户型非常稀有,很少放盘


第三梯队:英伦名苑一二三期


英伦名苑是目前科技园区规模较大的纯英式高尚住宅区,建于2002-2005年,相对科华其他小区学区房,楼龄比较老,均价在13万左右。一期2003年建成,由4栋洋房建筑围合而成,户型是115-198平 3-5房,除了1栋带电梯,其他都是楼梯房。二期2004年建成,由4栋小高层围合而成,最大特点是欧式花园建筑风格,户型是124-212平2-4房。一二期基本上是大户型,对于大部分家庭来说,会是一个不小的门槛,成交不活跃。


中国的硅谷 粤海街道房价贵吗?

英伦名苑一期120平3房


120平3房 总价1500万 满五年 欠款750万 学位未用


中国的硅谷 粤海街道房价贵吗?

英伦名苑二期148平4房


148平4房 总价1850万 满五年 红本 学位未用


二期2004年建成,由4栋小高层围合而成,最大特点是欧式花园建筑风格,户型是124-212平2-4房。


中国的硅谷 粤海街道房价贵吗?

▲英伦名苑三期76平2房


76平2房 总价1130万 满五年 红本 学位未用


中国的硅谷 粤海街道房价贵吗?

▲英伦名苑三期83平3房


83平3房 总价1300万 满五年 红本 学位未用


三期由4栋小高层组成的英式花园社区,户型有75-167平2房、3房、4房,跃式结构居多。三期的特点是有最小户型76平米的两房,是这几期里仅存的低总价上车盘。虽然数量不多,但相对前2期市场热度更高些。


深圳的学位房有一定价值,是否适合你,得看你的购房目标。


如果你非常看重孩子的成绩和学位的排名,你买是可以的,不过要做好心理准备,好学位不等于孩子成绩好。考试是能力之一,跟孩子的学习习惯和天赋都有关系,学校并不是最重要的。


如果你定位投资,那要比较这个总价和单价的学位房相对于深圳其他区域的学位房竞争力是否靠前?懂得全深圳视角的学位房价值分析判断方法才有能力做出选择。


中国的硅谷 粤海街道房价贵吗?

(本文作者:淘房会会员谢涛13652373185)

南山 二手房源 楼盘点评 城市山谷 华润城润府一期 大冲城市花园

分享:

评论