首页 房地产金融正文

深圳一“网红区”新房难买,二手房挂盘均价却跌了3000元/平!

昨天,国庆节后第一天上班,深圳假期的楼市成交数据也出来了,有点惨有点淡,但也很正常!


人们早已冲破了开发商“制造”出来的”楼市黄金周“,但仍不能按照自己的节奏自由选择时间买房…


对于许多置业者来说,在今年接下来的100多天,买新房会是选择性比较多的时候,所以没必要紧盯着一个片区、一个盘苦等。


深圳一“网红区”新房难买,二手房挂盘均价却跌了3000元/平!



在国庆假期前一天,住建局公示了2020年深圳商品住宅和商务公寓房源信息情况,看完这一系列的数据,不得不说,今年刚需客买新房还是比较幸福的;


目前二手房市场相对较为冷清,一方面贷款放款较慢,另一方面市面上满5年的房源较少,税费比之前重,选择买新房成为今年的主导。


先来看下深圳今年的供应情况数据:


1、本年内深圳市计划入市的住宅及商务公寓项目64个,预计供应房源面积为300.78万平方米,35881套,其中:住宅247.67万平方米,26909套;商务公寓53.11万平方米,8972套。


2、今年1-9月,深圳市共批准77个商品房项目预售,批准预售面积为446.16万平方米,批准预售套数为48227套,其中,商品住宅批准预售面积为275.88万平方米,批准预售套数为27826套;商务公寓批准预售面积为64.1万平方米,批准预售套数为11277套。


3、截至2020年9月,深圳市新建商品住房及商务公寓在售项目库存套数为53717套。其中,商品住宅在售项目库存套数为32303套,商务公寓在售项目库存套数为21414套。


大概数了下,剔除公寓,今年到1-9月住宅拿预售的已有52个项目,而接下来还将有供应的64个楼盘中,有46个住宅项目将入市!


热点片区如宝安、光明的计划供应货量依然可观;同时,南山片区下半年会有9个住宅入市,其中就包括华润城润玺一期花园。


而东部,下半年入市的项目除了坪山有9个住宅项目入市外,龙岗片区的住宅供应第一次减少,只有两个住宅待预售。


从库存量来看,龙岗的量占大部分,也这说明片区卖得比较慢;库存最少的是光明片区,基本等于新房无存货。


接下来光明入市的项目约为8个,总计4120套房,总体来说,下半年供应相对较多,刚需客的选择会较为分散,像宝安(沙井)片区的新房仍会成为置业者关注的区域。


宝安、南山、光明计划入市的住宅

深圳一“网红区”新房难买,二手房挂盘均价却跌了3000元/平!

深圳一“网红区”新房难买,二手房挂盘均价却跌了3000元/平!

深圳一“网红区”新房难买,二手房挂盘均价却跌了3000元/平!



在十一假期之前,多个项目摇号入市,登记均采用无房+有房客的方式,对于无房家庭来说,又多了一份幸运。


而这其中,光明片区已经持续了近一年,只要“热盘”出来大部分是“日光”的现状。


这一现象的背后,让原本的也曾是深圳低价片区的光明,变身成为科学城,概念利好成为深圳人看好片区的主因。


光明的现阶段的楼市与几年前的龙华楼市如出一辙,龙华因近市区,外加高铁北站的辐射,房价一路水涨船高;作为深圳福田的”睡城“,龙华地理优势明显。


然而光明,在与“市区”的距离上不占优势,但是科学城的概念成为片区房价上涨的动力和理由。


电建地产洺悦府中海寰宇时代备案均价近6万/平卖光后,金融街二期备案价5.19万/平,引发了光明业主的众多讨论,有些光明业主不干了,发帖“坚决反对金融街二期定价5.2万/平”。


深圳一“网红区”新房难买,二手房挂盘均价却跌了3000元/平!


光明作为一个新片区来说,未来能发展成什么样?产业能到什么样的高度?还需待以时日,但是大家对于房价的信心,源于这几年房价的涨幅。


近一年只要新盘入市,数千批客认筹不再话下,在今年6月份,光明某项目推394套房,却引来8998批客认筹,这其中,有房的投资客占了大部分;此项目二期认筹的时候,分无房和有房,登记共2814个(其中无房客户2709个,有房客仅105个)。


目前,热盘在登记环节已经将有房客给做了限制,在明知没有机会的情况下,有房客不会去认筹,即占用资金又浪费时间,所以这也是最近热盘认筹人数下降的原因。


一位朋友对娟子说,如果不是之前光明二手房挂牌价不能过6.3万/平的话,现在估计有些业主早已将光明房挂上8万+了,炒房客为提片区房价,常用的方式就是高挂房源来实现涨价。


对光明来说,产业未动,房价先行显然是不合理的;5万出头的单价可能是光明目前最接近市场的合理价格。



为什么这么说?


首先,光明接下来短期上涨的动力不足,新房价格在备案时已得到限制,二手房即便是价格挂得再高也难以出货,而且片区可预见的新盘供应仍会持续,刚需置业者仍会首选新房,加之后面出来的新房备案价应该都会比较合理。


 近几个月里,光明的二手房挂牌价发生了变化,在7.15新政之前,光明区的整体挂盘均价为5.1万/平(图一),而近一个月来,光明的二手房挂盘价为4.8万/平,挂盘均价跌了3000元/平,现与龙岗的挂盘均价相差不大(看图二)。


光明是目前深圳挂盘价唯一下跌的片区,大鹏维持在3.7万/平之外,其它片区均有不同的涨幅。

 

 深圳一“网红区”新房难买,二手房挂盘均价却跌了3000元/平!

(图一)2020.7.8日截图 链家网

 

深圳一“网红区”新房难买,二手房挂盘均价却跌了3000元/平!

 (图二)2020.10.9日截图 链家网


一方面说明在715新政之前光明的二手房挂盘价存在一定的虚高,加之目前很多新盘未进入到二手房之例,所以挂盘价可能参考的意义并不大;


另一方面,光明目前投资心态为主导,发现身边有几个买光明房子的朋友,均作为首套的房置换二套房的跳板,在交通还没有那么便利的情况下,在享受到了光明的涨幅后又选择卖掉片区的房子,置换到“原关内”来。  


其次,再来看下光明的GDP,以今年上半年的全市GDP来看,光明目前和坪山、盐田差不多处于同一水平,短期来看,产业的增长不会太快,即便有科学城,但也需要时日才能崛起。


深圳一“网红区”新房难买,二手房挂盘均价却跌了3000元/平!

此图来自于网络


目前,光明最大的利好在于光明科学城的概念,以及接下来可以快速通往南山的13号线,而这波利好确实已被提前透支。


所以说,这波买了光明的朋友可能还需要给点时间再等等,等片区纸上规划变成现实,等配套实实在在的落地,等深圳房价启动下一波轮动,等深圳刚需能踮脚为片区更高的价格买单。


然而,对于刚需来说,无论是光明也好,其它片区也好,打新仍是最好的机会,毕竟现在许多网红盘,价格限得死死的,外加有房客没有优势跟你抢……



地产新闻曝料、信息分享,欢迎加娟子微信!

深圳一“网红区”新房难买,二手房挂盘均价却跌了3000元/平!


光明 独家视角 深圳要闻

分享:

评论