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降价40万仍卖不掉,房子贬值潮来了?专家:明年房价或让人更受伤

原标题:降价40万仍卖不掉,房子贬值潮来了?专家:明年房价或让人更受伤

转眼间,已渐入深秋,空气中开始弥漫着一丝丝凉意。对于房地产市场来说,正如这天气一般,同样也透露着一股寒凉之意。那么,接下来房价到底怎么走?是继续下行还是止步上涨呢?这或许是眼下很多购房者都关心的话题。对此,专家预测明年房价或许让人受伤。为什么这么说呢?

接下来,我们先简单回顾、预测一下2020年全年的房地产走势

根据近几年的市场表现看,2020年的房地产几乎是增长最乏力的一年。前3个月,由于受到突发事件影响,房地产销售几乎进入到停滞期,不少房企一度出现了零成交的情况,房企整体销售目标完成率均值仅为12.7%,创下近年来的新低。进入第二季度后,伴随复工复产的开始,房地产开始逐步复苏和回暖,但与以往相比,开发商依然面临销售乏力的困局,上半年整体目标完成率均值仅为41.1%。

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由于上半年销售缺口较大,开发商的销售和回款压力就集中到了下半年,而且根据典型房企的货值安排来看,上、下半年的货值配比在基本保持3:7的比例,面对如此大比例的货值安排,无形当中又进一步增加了下半年的销售压力。但根据第三季度,尤其是9月这一传统销售旺季的市场表现看,房企销售依旧惨淡,压力不减。据克而瑞地产研究中心发布的最新报告显示,截至9月末,今年仅有8家房企的目标完成率达到75%以上。

在全年业绩目标完成度较低,房地产市场销售持续不乐观的情况下,对于房地产企业来说,第四季度仍然需要加快推盘节奏和步伐,而要完成这个目标,以价换量将会是主要方式。实际上,自从进入金九银十以来,房企间就已经开始打起了“价格战”。比如,恒大推出7折优惠,一套100万的房子,70万就可以拿下,这意味着如果其他的房企不进行打折促销,那么市场份额就会被恒大抢走,结果可能连亏本甩卖的机会都没有。

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一边是销售乏力,一边则是调控收紧。根据公开数据显示,2018年房地产调控出台了450次,2019年达到620次,而2020年1-8月份,全国房地产调控出台次数已经达到了368次,与去年的367次基本持平。进入今年9月份以来,又有沈阳、成都、东莞、深圳、长春、银川、唐山等城市出台了调控。按这个势头来预测,第四季度的调控次数仍然有大幅增加的可能,2020年全年总次数甚至不排除超过去年。面对这种行情,市场也开始由“房子挑人”变成了“人挑房子”。

显然,这对刚需、改善置业群体来说是一个好消息,不仅选择性多了,遇到高性价比房源的机会也增加了。但是,最难受的恐怕是那些手上囤积了多套房子的投资炒房客了。双节假期里,一位从事房产中介服务的朋友告诉笔者,有炒房客在今年4月份挂出一套房子,当时总价270万,如今5个月过去了,房子已经降到了230万元,但依旧没有卖出去。对此,这位炒房客直言,这已经是成本价了,如果再接着降就得割肉卖房了,现在想想,真后悔当初投资了这套房子。

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降价40万也无人问津!专家预测:2021年的房价或让人更受伤!‍

决定房价涨跌的因素有很多,但供需关系无疑是最直接的影响因素。毕竟,即使房价再高,如果没有足够的需求作为支撑,那么也是有价无市。现阶段,由于买涨不买跌的心态根深蒂固,除非真的着急住,否则根本没有购房者愿意当接盘侠,这也是目前楼市销售乏力的最直接原因,预计这种情况2021年还将会延续。除此之外,据公开数据显示,目前我国城镇居民人均住房面积已经达到40平米,户均拥有住房达到了1.5套,而且经济学家任泽平也表示,目前全国城镇存量房产大约3.11亿套。

很显然,住房总量已经开始趋于饱和,甚至过剩。不过,长期以来,由于房子兼具金融属性,所以炒房客和一些企业持有了大量的投资性的房产,所以导致存在大量的空置房。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》显示,目前全国住房平均空置率高达22%。如果按照总量3.11亿套计算,仅空置房就高达1亿套,可以满足4亿人居住,如果再加上小产权房、农村的宅基地等,早就足够14亿人居住了。

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与此同时,截至2019年末,我国城镇化率已经超过60%。显然,住房需求逐步减缓将是一个不争的事实。与此同时,伴随城镇进入下半场,人口流动的方向也开始从“农村向城市流动”逐步转变为“城市与城市之间流动”流动,这意味着未来有些城市可能会空置率越来越高。实际上,最近一两年,一直备受关注的鹤岗、石嘴山、双鸭山、阜新、铁岭等城市就是明显的例子,由于人口流出,房子供过于求,甚至三、五万就能买套房子,无疑是“白菜价”了。

除此之外,房地产发展的大环境也已经迎来了逆转。长期以来,面对高房价,很对人都讨论房地产到底存不存在泡沫,今年央行高层在《求是》杂志撰文,明确指出房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”,被业内称为定论之调。无独有偶,前阵子,央行原副行长吴晓灵在清华五道口金融学院发表演讲时直言,在泡沫中狂欢的日子不多了,做好潮水退却后的准备是每个人都要面对的现实。显而易见,房地产发展的大环境已变,防止房地产泡沫扩大化是重中之重。

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实际上,关于这一点,国家早就出手了。近几年,除了提出“房住不炒”,“不把房地产作为短期刺激经济的手段”以外,今年住建部、央行还明确要求形成对重点房企的资金监测和融资管理规则,从而限制房企的融资额度、负债比例,即划定了大家比较熟悉的“三道红线”:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据这一条新规,80%的开发商都将会“踩线”,所以接下来房企将面临现金流的考验。

在资金“水龙头”被拧紧的同时,根据中原地产研究中心的统计数据显示,2019年房企到期债券规模高达3700亿元,而且今后三年都是偿债高峰,2021年将达到峰值,逼近7500亿,三年累计到期债务超1.5万亿。搁以前来说,面临偿债期来临,房企还能依靠“借新还旧”的手段来解决,但如今“三道红线”压顶来袭,所以只剩下降价促销、加快回款一条路可以走了。当然,这也意味着未来房企拿地会更加谨慎,地价带动房价上涨的模式也会终结。

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归纳与总结

按照以上逻辑分析,2020年的打折促销潮或许只是一个开端,2020年的房价水平或将进一步下探,将会超出多数人的想象。原因和道理都很简单。一方面,住房总量不断增加,但购房需求却基本保持稳定甚至开始放缓,再加上买涨不买跌,所以房地产销售或将持续乏力。另一方面,房地产发展的环境迎来了逆转,“三条红线”之下,房企现金流面临压力和考验,要生存下去就必须加快回笼资金,而降价促销也是目前最有效的选择。即使此时不愿降价,但买方市场已经到来,主动权掌握在购房者手里,如果购房者不买账,最后也只能降价让利。

当然,对于投资炒房客来说,降价40万卖房并不是个例,明年的房价可能会让人更加受伤,不仅要面临房贷的压力,资金的成本,还可能面临房子贬值、缩水的可能,所以要想及时止损,也唯有降价出手了。其实,退一步来说,就算我们不考虑以上这些因素,也应该能够看到,房价涨了这么些年,早已超出了购房者的经济能力,所以越来越多的年轻人对于买房变得淡定了起来,不愿意让房子成为生活的累赘,再指望房价大涨也变得不现实了。

近两年,你会考虑买房子吗?欢迎评论区一起留言讨论。

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