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佛山房价要往下?关键要小学生答应!

原标题:佛山房价要往下?关键要小学生答应!

随着深圳、东莞、成都等房价强市相继加强调控,现在佛山购房者最关心的话题肯定是:楼价是否到顶回落了?佛山的房价要开启往下通道了吗?

各种政策、市场资本等方面的事儿之前我们已经谈了很多,今天,我们不妨换个角度思考——佛山的房价为何能在此前走出大牛行情,而且调控之下总是稳中有升?

对比各项数据,我们发现了一个有趣现象—— 小学生,或许是佛山房价的一块重要压舱石!

高房价的“大败局”:人口增长新低!

地产投资界有一句金句:房地产短期看金融,中期看土地,长期看人口;金融是杠杆,土地是供给,人口则是房地产开发的根本需求。

如果站在全国一盘棋的高度看,我们的高房价已经失去最根本的支撑了——新出生人口的“大败局。””

佛山房价要往下?关键要小学生答应!

2015年12月27日,中国放开生育二胎时,曾有专家预言2016年将有2000万以上的新生儿。

结果2016年我国新出生人口1786万,比2015年的1655万只多了130多万。

令人大跌眼镜的是这一增长趋势,到了2017年又放缓了,2017全年全国净出生人口仅为1763万人,比2017年少生20多万人。

2018年新生儿数量比2017年又减少了200万人,相当于2017年全年出生人口的12%左右,可以简单理解成打了个88折。

到刚刚结束的2019年,我国的出生人口总数为1465万人,全年出生率为1.048%,直接创下了1949年以来人口出生率的新低

更让人忧虑的是多年来,我国总体生育率为1.1至1.2左右,当前不仅远低于2.45%的全球平均水平,还低于1.67%的发达国家水平。

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佛山房价要往下?关键要小学生答应!

不愿生,没有人,哪怕是上海、广州这样的城市,也为未来忧心忡忡,这就是目前各大城市拼命“抢人”的真相!

为什么“小学生”是楼市压舱石?

房地产长期看人口,但我们看到的人口数据往往都不完善。

能赢得增量人口的城市,房价自然会获得支撑,商业机会大大增加,有望成为未来中国的城市之星。而失去人口的城市,或者竞争力偏弱的城市,商业价值将大打折扣。

然而,我们要怎样才能真确把握一个城市的人口流向?

人口普查数据,是最直观的,但却有很多完善的地方,《全国人口普查条例》第八条规定:人口普查每10年进行一次,也就是说,很多数据都滞后了,尤其是“抢人大战”的背景下,城市人口每月可能都有大变动。

每年统计公报也可以是一个参考,但这些数据是抽样调查出来的,或者是所谓的科学估算出来的,说白了就是一个“人均指标”。

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此外,哪怕数据实在,但对于入城人口是否能“留下来“却无法反应。

成年人进城市的时候,可能人口增长很快,但有可能里面有很多短期的外来务工者,这些人群增长再快也不一定买房,他们需要的只是租房子,然后一到春节就都走了,以后回不回来成了一个概率问题。

所以,仅看人口增长的数据是不够的,人口增长里头小学生占的比重才是含金量最足的部分。

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一方面,小学是义务教育,目前全国基本上都接近100%入学率,而且小学生数量是“数人头”数出来的,不是抽样调查出来的,更不是估算出来的,数据实在。

另一方面,小学生入学,基本说明这一家子在这生根落叶了——最少六年,加上初中高中要12年,换句话说这个人轻易跑不掉的。

那么这个人口增长是真实的人口增长,和有需求的人口增长。这个需求,是直接反应在房产上面的。

孩子出生了,得多一个房间;孩子长大了,要是原来准备的房间太小了,还得置换一套房间大的,这就是典型的改善型住房需求

所以小学生增加的城市、高速增长的城市房价是有支撑的,更关键的是,这个过程要延续十几年,而这十几年中它一定是供求关系逐步紧张的。

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因此,毫不夸张地说,小学生数量不仅代表着城市的未来人才潜力,也代表着背后的家庭对城市的信任,一名新增小学生的背后,往往就有一个在 城市买房、入户的家庭!

亿翰智库的大数据——“2007-2014年各大城市的小学生复合增长率和2015年房价涨幅比”同样印证了小学生数量对房价的支撑!

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统计周期内,宁波、厦门、上海、北京、深圳、郑州、东莞、长沙、苏州、合肥、南京这些城市的小学生复合增长率普遍高于2%,对应的2015年的房价的平均涨幅10.1%。

天津、唐山、杭州、无锡、青岛、 佛山、福州、武汉、广州这几个城市的平均复合增长率为0-2%,而对应的2015年的平均涨幅2-4%左右。

沈阳、成都等在内的几个城市,小学生增长率小于0的,对应的相同年份的房价涨幅只有0-2%。

小学生增量广东领跑全国,佛山稳居湾区前列

6月中旬,教育部发布的《2019年教育统计数据》显示, 2019年,广东省小学在校生人数1033.43万,占全国小学生人数的约9.79%,排名全国各省份第一位。

更关键的是增速, 近年来,广东小学在校生数量一直保持明显增长,2019年,这一增幅达到4.56%。

这印证了这样一个事实——不少外地人,正在拖家带口的涌入广东。

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虽然总体增长强劲,但广东各市的增长并不平衡

以珠三角九市为例,根据各市发布的2019年统计公报增幅最高的就是我们的佛山2019年小学在校生的增幅达到6.29%,数量从2018年的58.01万增长到2019年的61.66万。

增幅排名第二的是珠海达到5.75%,小学生数量从17.21万增长达到18.20万。

其他城市的增幅则集中在3.5%-4.8%不等,中山以4.72%排名第三位。

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如果将时间线拉长来看,佛山2009-2019年新增了18.24万名小学生,即每年增加近2万名小学生!同样是湾区前列,稳超老大哥广州!

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放眼整个大湾区,佛山已成就“小学生”增速之巅!

那么,为何佛山能有此成绩?

一方面,这与佛山的教育投入是不可分割的。

数据显示,2019年,佛山有小学417所,招生11.75万人,在校学生61.66万人;

初中152所,招生8.36万人,在校学生23.56万人;

普通高中60所,招生4.21万人,在校学生12.07万人。

初中在校生/小学在校生的比例为38.21%,普通高中在校生/初中在校生的比例为51.23%。

与之对比,东莞的情况为小学331所,在校学生83.74万人;初中204所(不含完全中学),在校学生26.35万人;普通高中42所,在校生8.56万人。初中在校生/小学在校生的比例为31.47%,普通高中在校生/初中在校生的比例为32.49%。

无疑,佛山有更多的小学生、初中生能在当地直接入学成为初中生和高中生。教育上的高投入,让来到佛山的“小学生”能享受更好的教育资源!

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另一方面,我们要看到不足,那就是我们原本的小学生基数相对深圳、广州、东莞都要小。增长起来,比例自然就容易显得高!

然而,无论怎样,61.66万的在校小学生也已经让佛山处于大湾区前四的区间之内,成为佛山楼市多年稳中有升的压舱石!

思考:“小学生”带来的房产投资理念

既然小学生数量是房地产的一项堪称“压舱石”式的数据,自然我们在买房投资的时候也需要考虑这一因素带来的变量。

第一、学校增加的地方有更大价值!

哪个片区新增了多少小学生我们不好调查,但教育部门很清楚。教育部门在规划学校的时候,是根据人口数据规划的,看到这个区域人口流入大,入学人口要上来了,就得提前筹建学校。

相反,那些人口流出的地方,往往就是要并校了。这种区域的资产,自然缺乏了支撑,我们就要谨慎避开。

第二、优质学位让房子更“值钱”!

原本吃香的私立学校开始摇号了,那么唯一的确定性就剩下了好公办学校的对应“学区房“!

佛山房价要往下?关键要小学生答应!

不过,我们要慎记的是,小学生数量的增减并非房价唯一的决定要素。

一方面,小学生数量与经济发展水平有关,但也与城市对外来人口的配套服务有关。

例如,房价高企的厦门,房子与学位挂钩度就不高。

外来工子女申请就读小学,只需提供近一年在厦门务工证明及相应的暂住证、社保、计生证明,即可申请入读当地公办学校。

另一方面,人口的净流入、小学生数量的增减虽然影响房价走势,但并不是影响投资价值的唯一要素。

一个城市房价是否坚挺也与该城市的行政地位、在区域板块中的位置、产业结构、教育医疗等公共资源水平密切相关。

最简单直接的例子,就是佛山小学生赠速冠绝大湾区,但我们的房价不仅远远不及深圳、广州,连东莞都比佛山房价高!

佛山房价要往下?关键要小学生答应!

买房这种大事儿,需要考虑的因素还有很多很多!要深入了解,不妨加入佛房网微信群,我们为您细细道来!

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