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长沙房价太低想买入,商品房限购,法拍房可以投资?

作为全国调控的模范生,长沙的房价一直都控制的不错。


朋友中有人笑言:咱们十八线的小县城部分房价都赶上湖南省会长沙的房价了。


长沙人民也因此被多地群众羡慕,工薪家庭奋斗几年就能买的起房,不会被房价“绑架”,而且教育、医疗资源,众所周知都是不错的。


再加上长沙限购太严,不在长沙工作的外地购房者,要2年社保才能买房,很多人被拦在这道门槛之外,最近几年房价一直没怎么涨。


这些都是很多人认为长沙房价一直处于低估值的因素,所以总有人蠢蠢欲动,想方设法买入。




这不,身边就有一位在深圳工作的朋友,绕过限购,把目标锁定在了不限购的法拍房市场。


1、目标标的。他首先在淘宝上寻找合适的标的,确定了一套位于芙蓉区90平左右3房,起拍价大概88万左右。


2、预判。在二手房市场了解到,目前该小区挂盘价约1.2万/平,算了下,有一部分利差,而且这套房子参与竞拍的人少,仅2人报名,这也意味着竞争力弱,加价幅度基本处于预期内,利差还是有一定保障的。


3、调研。确定目标房子后,然后联系看房,对房屋进行实地勘察。查看房屋内状况及是否有人居住,然后再去户政部门调查此房屋是落户情况等等。


4、利润。最终以总价约90万拍得,最终单价算下来约1万/平,与市场价差约18万左右。


5、贷款、税费。目前购买长沙法拍房与商品房的区别就在于,商品房限购,法拍房不限购。而贷款成数、税费基本都是一样的。


6、收房。在法拍房中,最大的风险就是收房难,或是债务纠纷复杂,长达数年难以收房的这种情形。然而这位朋友这套房子的原业主十分配合,在房子拍卖掉,过户完之后,特别配合的搬离了。因疫情影响,总体花费半年时间,实际操作不到2个月,目前已经出租中,与月供差额不大。



我关注了近期拍卖的几套法拍房,发现好房子在哪里竞争力都大。


位于长沙豪宅区的卓越浅水湾一套法拍房,建筑面积约104.53平,毛坯,总价123万起拍价,无租赁合同,产权清晰商品房。


这套房子竞争力比较强,1.5万人围观,11人参与拍卖,通过102轮加价竞拍,最终以总价158.7万成交,单价约1.5万/平。


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长沙房价太低想买入,商品房限购,法拍房可以投资?


在正常市场行情里,查阅了几个中介平台,卓越浅水湾几乎没有房源在卖,看到仅有1套二手房在售,98平3房,总价180万,单价约1.83万/平,简单装修。


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这套法拍房很不错,一线湖景,稀缺房源,而起拍价与市场价价差也很大,看起来似乎很完美,大家都想买它。


而正是因为这些优势,竞争力很强,毛坯单价也达到了1.5万多,简单装修带家具市场价月1.8万/平,实打实算下来,目前利润还不如前面那套竞争力小的,但是最大的价值或是在长期房价上涨的预期。




对比二手房正常市场价格,法拍房的起拍价就很有诱惑力。


但需要注意的是,在购买法拍房之前要先有个预判以及明确的预算,不然在竞拍过程中很容易拍红眼,最后以超出预期的价格拍得,这样就没有意思了。


毕竟法拍房拍下后涉及到很多问题,如过户问题、房屋腾空等等。这些说是可以通过法律手段解决,但实际操作起来确实十分艰难且漫长的。


长沙房价上涨预期和法拍房利差这2个因素,法拍房又在限购政策范围之外,多路资金都可自由入市。但在此提醒,操作有风险,买入需谨慎。




最后还是要看看购买法拍房要承担的隐藏的详细风险:


1、 房屋可能存在某种瑕疵,一般情况下,法拍房竞拍会以实物为准,对存在的缺陷、部分损坏等问题法院是不负担保责任的。如:发生过不利的“凶宅”、采光、风水等问题;


2、 证件不全无法过户,一般是开发商涉及土地税金或土地使用不当等问题所导致。即原房主只有买卖合同,并没有房产证,也没有在房管局合同备案,这样的房子即使竞拍者获得了房屋的产权,也是难以办理房产证;


3、 房屋被占用,(1)原产权人赖着不走(2)恶意租赁,有租赁时长10-20年的租赁合同,根据买卖不破租原则,要想拿回房子必须自行沟通解决(3)非法占有,其他以与原产权人有利益纠纷为由占用房子,这些法院都概不负责,都要由买房人自行承担;


4、 隐藏的高额费用,原产权人之前拖欠的水、电、物业、维修金等各项费用也要由购买人补交,拍卖成交后,可能需要额外补交税费,这些也是法院不负责的。



长沙房价太低想买入,商品房限购,法拍房可以投资?


以上是法拍房所需承担的风险,所以如考虑购买法拍房,一定要关注到以上所涉及的问题。一般法拍房的价格都会比市场价便宜,但也不能盲目购买,毕竟现实社会就是如此的残忍。


买房

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