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“2万+”来了!苦等3年,南京这一区域终于...

原标题:“2万+”来了!苦等3年,南京这一区域终于...

上个月29日,江宁滨江的前地王鲁能硅谷公馆终于首开。站岗三年之久,首开当日,鲁能硅谷公馆以2.2万/㎡的销许均价平推,这意味着江宁滨江正式迎来了“2万+”时代......

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江宁滨江开启“2万+”时代

01 鲁能硅谷公馆

2017年,鲁能以楼面价11077元/㎡拿下滨江G90地块,打造鲁能硅谷公馆,而 同年拍地的弘阳禹洲时光印象楼面价仅仅在3717元/㎡,也正是鲁能硅谷公馆将江宁滨江的楼面价一举抬到了万元以上,让大家看到了江宁滨江更多的可能性。

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鲁能硅谷公馆是江宁滨江目前唯一的现房销售项目,项目打造了18栋高层住宅及社区中心,一所幼儿园。现场置业顾问表示,幼儿园是一所公办幼儿园,未来鲁能的业主享受幼儿园资源非常便利,目前幼儿园已经开园,配备了约20位幼儿教师。

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幼儿园

9月25日,鲁能硅谷公馆领取了2#、4#、6#、12#共4栋楼销许,总计359套房,建筑面积约89、105、115、128㎡,精装交付,均价2.2万/㎡,9月29日低调平推。

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项目精装交付,采用了绿色科技系统物业由鲁能自持,室内设计上做了很多小细节,加上是实体样板间,所见即所得,吸引了区域内不少改善类客户到现场看房。

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不过由于鲁能硅谷公馆是区域内目前房价最高的楼盘,不少客户也对这个价格比较犹豫,2.2万的单价在江宁滨江的接受度并不算太高,尤其是在同期楼盘的价格还普遍停留在2万以下的情况下。

对于选择江宁滨江置业的购房者来说,格是购房首要比较的因素。区域内目前在售的楼盘,除了鲁能硅谷公馆以外还有两家,分别是中北三盛汝悦铭著和龙湖水晶郦城

02 中北三盛汝悦铭著

中北三盛汝悦铭著,前身为2019G54 地块,在去年8月29日的土拍会上出让,地价为 10009元/㎡,中北盛业与三盛集团合作开发,三盛负责操盘。

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楼面价与鲁能硅谷公馆相比低了1000元左右,打造的是 16-18层低密度国际精装住宅小区, 目前在售1、2、3、6号楼,建筑面积89㎡、99㎡、100㎡、120㎡,销许均价19800元/㎡,据置业顾问介绍,其余楼栋暂时没有加推打算。

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在户型设计方面,项目所有户型都打造了三开间朝南和双阳台,来增加通透度和采光面,89㎡和100㎡是主力户型,置业顾问表示,改善客对于120㎡的户型更为青睐,由于周边的老小区还是比较多的,储存了不少置换人群。

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该项目与江宁初级中学仅隔一道墙,紧邻中铁建原香颂,售楼处对面为盛江花苑与社区底商,底商业态还是以贩卖生活基本品为主,少部分店铺在等待拆迁。

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盛江花苑是一个体量非常大的居民区,2010年建成,时间已经比较长, 少居民确实存在置换的需求,中北三盛汝悦铭著被盛江花苑环绕,客源是非常充分的。

03 龙湖水晶郦城

龙湖水晶郦城,前身为滨江2019G57,去年8月,被龙湖以总价20.6亿拿下, 综合地价为6312元/㎡

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该地块为商住混合用地,规划总建筑面积约46.4万㎡,主要功能为住宅、商业、酒店式公寓及相关配套设施,包括 12栋高层住宅,层高33-34层,4栋酒店式公寓,以及商业部分,约1-3层

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项目开过两次盘,共推出5#、7#、8#、9#、10#、12#6栋楼,目前仍有房源在售,建面约83、103、125㎡,带中央空调、地暖、新风系统三大件,均价19958元/㎡。

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在户型设计上,125㎡非常大手笔地做了4开间朝南,整体房型开间大,进深小,户型方正,也成为了不少置换客心仪的户型。 103㎡作为边户户型来说,超大采光面成为了户型亮点。对于83㎡的小户型来说,置业顾问表示多为首次置业南京的朋友购买,主城购房压力较大,不少年轻人都选择了稍远的板块作为首次置业的选择,“还是先上车。”

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现场通过沙盘发现,现场只做了6栋楼的展示,经了解, 今年年底前有计划推出剩余全部房源,价格方面相比前期可能会略有涨幅,与鲁能硅谷公馆对标,放风价破2万

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龙湖水晶郦城的地块对面,就是鲁能硅谷公馆,两个楼盘隔着一条马路,不过龙湖水晶郦城的售楼处与地块没有建设在一起,而是建设到了鲁能硅谷公馆的旁边。据介绍,地块周边企业环绕,未来政府将会在该区域打造产业聚集地,届时会吸引大量的上班族,对于有商业和公寓规划的龙湖来说这是一大利好。

此外区域内还有两幅地块,其中包括现地王蓝光滨江G08和紧邻鲁能硅谷公馆的新城云漾滨江

蓝光滨江G08

蓝光滨江G08是今年4月底出让的地块, 达到最高限价11351元/㎡,需要自持租赁住房面积1200㎡,这个楼面价超过前地王鲁能硅谷公馆1107元/㎡,拿下鲁能硅谷公馆的接力棒,成为江宁滨江的新地王

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对于前地王鲁能硅谷公馆来说,2017年碾压同期楼面价拿下地王,压力非常大,不过对于蓝光来说,江宁滨江2万元左右的房价基调已经基本确定,相对来说压力会小一些。

就在上个月,蓝光滨江G08地块规划出炉了。项目共规划 7栋18层高层住宅及相关配套设施,项目规划总建筑面积约7.0万㎡,其中地上建筑面积约5.1万㎡,地下建筑面积约1.9万㎡。

新城云漾滨江

新城云漾滨江是今年7月出让的地块,包括G43、G44两幅,楼面价分别为 9052元/㎡、9047元/㎡,该两幅地块作为双限地块,未来毛坯限价1.7万元/㎡,精装放风价1.9万元/㎡。

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目前售楼处尚未建成,预计11月公开 ,项目规划了16栋高层体量非常大,共计2475户,户型建筑面积约75-125㎡。

地块距离鲁能硅谷公馆距离非常近,只有一条马路之隔的距离,此外还与江宁滨江G59地块和苏州外国语幼儿园相邻近。

江宁滨江G59地块

江宁滨江G59地块 是一块中小学用地,位于江宁区滨江经济开发区江城街以北、瑞风北路以东,于上个月24日出让, 被苏外拿下总出让面积93306.93㎡ 位置与现有的苏州外国语幼儿园距离非常近,一旦建成,将会与幼儿园的教育资源产生联动,对于周边居民来说,是非常好的教育资源。

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江宁滨江二手房:基本无倒挂

江宁滨江目前的新房价格在1.9万-2.2万之间,二手房价总体在1.4万-2.1万之间,基本无倒挂,区域内还是有不少优质的次新房,例如位于居民区核心地段的绿地国际花都,和区域内近3年中最近一次交付的楼盘弘阳禹洲时光印象。

01 绿地国际花都

绿地国际花都是由两块商住混合用地与一块居住社区中心用地组合成,打造小高层产品, 首开仅售9000元/㎡社区旁边即为正在施工建设的绿地缤纷汇,目前已经封顶,预计最快年底开业。

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根据链家显示,绿地国际花都8月的二手房均价19304元/㎡,在江宁滨江时人气比较高的二手房了,加上商业在旁,也增值了不少。

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02 弘阳禹洲时光印象

弘阳禹洲时光印象就是2017年拿地并首开的楼盘, 规划9栋高层、9栋洋房, 毛坯交付,首开销许价12000元/㎡左右。以下为业主交付实拍。

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根据链家显示,弘阳禹洲时光印象的二手房均价在20410元/㎡,是目前区域中最新的次新房,因此价格也比较高。

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江宁滨江发展规划

在南京“拥江发展”的战略下,江宁滨江作为长江流入南京的第一站,还是有着无可比拟的地位,但是江宁滨江的楼市其实一直都是不温不火,原因主要是两个方面:

1、距离主城位置远。空间距离造成了人群难以从外部输入,意味着住房需求无法从外部导入,因此交通配套显得尤为重要,目前江宁滨江的交通正在完善当中

地铁:区域内规划有地铁8号线,途径仙林副城、雨花经济开发区、板桥新城和江宁滨江经济开发区。

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主干路:区域内主干道丽水大街直通河西,宁马高速、绕城公路等快速连接主城,一旦扬子江大道完工后,江宁滨江到达河西只需15分钟 ,大大缩短了江宁滨江与主城之间的空间距离。

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宁马高速正在扩建,据悉,扩建后的宁马高速将由双向4车道扩展为双向8车道 设计车速为100公里/小时

2、此前,江宁滨江内部的配套一直都不太完善,人群流入后,比较难聚集。例如缺乏大型商业配套、CBD,不过现在区域内有了比较详尽规划,加上一些现有的优质配套,江宁滨江的居住氛围也是越来越好。

教育:现有江宁初级中学、滨江新城小学,苏州外国语学校滨江分校江宁中学、南京体育学院奥林匹克学院等学校。

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苏州外国语学校滨江分校

医疗:在建江苏省人民医院滨江分院项目,总投资15亿,用地面积113亩 是集“医、康、护”为一体化的大型综合性三级综合医院

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商业:绿地缤润汇与龙湖水晶郦城的商业部分建成后,将会服务于周边社区居民,大大改善区域内的商业氛围。

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绿地缤润汇

商务:江宁滨江开发区网站显示:园区有德基城市酒店、德基奥特莱斯等高品质商业设施的规划,并且在滨江大道以东将打造以金融服务、商务办公、酒店配套等组团的CBD中心

通过以上分析能够看出,江宁滨江是一个潜力不错的区域,发展起来后,综合实力是可观的,房价很可能也会“一骑绝尘”,如今的“2万”是一个 非常适合刚需入手、以及地缘客改善的价格。也有越来越多的开发商认可这个板块的潜力,纷纷进驻,对于江宁滨江来说,这个现象是件好事,意味着江宁滨江还会拥有更多的好房子

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