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深圳楼市严重分化:无房刚需的”福音“,改善刚需却遇尴尬…

最近深圳市场迎来了推盘高峰,不少热点网红盘集中入市,消失多年的“金九银十”似乎回来了。


据统计,715新政后,截至9月30日, 深圳共有近20个新盘扎堆入市,总房源超过7000套,但这些新盘的销售情况出现严重分化:有的盘“日光、秒光”;有的盘,卖的艰难。


不过新盘的去化速度并不能完全代表它们的真实价值,但确实给深圳无房的刚需们带来了不少福音,而资金有限的改善刚需却有不少陷入尴尬的局面。


1、网红盘集中入市,无房优先选,刚需的福音?


近期入市的几个网红盘里,有小户型的刚需,也有改善的大户型,既有西部也有东部,基本都是“日光或秒光”。


8月16日,宝安华强城进行线下选房,556套房售罄,认筹数5180批。


8月25日,龙华中海汇德理1179套当天线上选房售罄,认筹数。


8月27日,沙井嘉富新禧开盘售罄,340套房1222个认筹,相当于4个人抢1套房。


8月30日,光明华润玺云著988套可售房源,线上选房当天售罄。


8月31日,光明中海寰宇时代线上选房,住宅产品1232套售罄。


9月16日,光明电建洺悦府483套房选光了,均价约5.97万/平,收金28亿。


9月23日,经历深圳史上最长开盘,远洋天著571套房隔日卖完。


9月27日,历时近6小时,光明金融街二期390套房卖光了,认筹数2814批,无房2709,有房105。


9月28日,东部新盘碧桂园观麓352套基本被选完,500左右认筹。


9月28日,光明民轩揽翠台249套开盘售罄,认筹359批。


715新政后,自华强城入市以来,以上10个开盘即售罄的楼盘,大部分为刚需盘。除华强城按积分认筹方式,其余基本皆分为深圳无房和深圳有房两批不同认筹客户,且按无房优先选房的方式开盘。


虽然认筹人数仍然不少,但相比新政前光明金融街一期394套房,认筹数高达8998批,中签率仅2.6%来说,新政后的优先无房客,真是无房刚需的福音,虽然竞争还是很激烈,但起码概率大了很多。


加上最近这么多项目开盘也已经消化了一批无房刚需,可以看到金融街二期认筹数2814批,虽然中签率仍不高,但相较一期的来说已经好很多了。


而原有不少本没打算打新的深圳首套置业者,新政出来后也不急着买了,决定打新,在资金承受范围内,能中哪个就买哪个


有个朋友新政前看了很多二手房,正在纠结是等打新还是选个合适的二手上车,新政后就果断选择了打新,没多久就中光明的一个网红盘。


2、深圳715新政2个月后,改善刚需的尴尬


开盘就售罄的盘,基本是总价在500万以内的纯刚需盘,而位置还不错总价偏高,投资性又相较没那么高的楼盘就比较尴尬,虽然看着和周边二手房有价差,但去化相对没那么容易。


9月26日开盘的宝安尖岗山某盘,备案房源274套,参与摇号的共计220批客户,中签率超过100%,最终销控162套。


8月30日开盘的招商臻府,推608套,118㎡和156㎡两张户型,单价区间在8-9.5万/㎡,含装修,成交约281套。


甚至还有深圳线下选房的最长记录的南山西丽某盘,选盘选到了第二天,1228人“抢”571套房,中签率46.4%


相对无房的刚需,对于有房想换房的刚需来说就没那么好运了,基于有房优先原则,虽然认筹了这些网红盘基本与他们无缘,而像这些不是刚需的盘,对于改善刚需来说也不一定合适。


身边有个朋友就面临这样的尴尬局面,手上一套小两房,2个小孩因为大孩即将上中学,想再买学位好些的大三房,一直在关注沙井某网红盘,新政前本可以认个筹虽然知道人肯定多,但至少有摇中的机会,新政后,要想有机会只有一条出路就是把手上的房子卖了成深圳无房人员。


可如果把现住的房子卖了,如果没中就要面临没房住的境地,换别地段的话钱不够,因为工作在沙井住的也不方便,朋友无奈道怎么买个房这么难!!


面对他的无奈,我也只能叹息!


这些盘明明位置挺好,价格也不高,和周边二手房还有一定的倒挂空间,但为什么就卖不过位置没那么好的刚需盘。


或是因为其总价相对较高,首付门槛也更高,改善刚需们基本是资金够不上,而一些带有投资性的客户,即便是存在一定倒挂空间,但投入资金比较多,而在打新空间上,也未必比得上备受看好的光明,因而难以像光明新盘一样“盘盘日光”。


3、深圳二手房“降温”、新人入中介行业意愿下滑?


在新房集中入市大家都去打新的情况下,深圳二手房时间逐渐降温,二手成交量下滑、过户套数随之回落。


根据深房中协数据显示,9.14-9.20,深圳二手住宅过户量套数为2046套,环比下滑11.1%,日均备案量回落至409套/日,备案数据重回下行区间,总成交面积17.81万㎡。深圳二手房网签1467套(含自助网签),环比回落34.4%。


自9月第二周二手房网签量经历36.2%的上涨之后(疑似受建立婚姻信息查询机制影响),9.14-9.20二手房网签量迅速回落至此前的大致水平。


随着“在途单”的逐渐被消化完,深圳二手房市场或将在随后时间内进入阶段性的小幅震荡下滑行情。


深圳楼市严重分化:无房刚需的”福音“,改善刚需却遇尴尬…


事实上,在短期内,二手房成交量的确经历了一轮剧烈的波动下滑态势,根据深房中协统计,8月份我市二手房网签量(含自助网签)共计7178套,环比7月网签量(含自助网签)大幅下滑66.3%,同比去年7月份下滑12.6%。


随着时间的推移,新政的影响会逐渐向行业渗透,这一特征,在星级从业人员新人占比变化方面,已有所体现。自进入7月份后,星级经纪人员的新人占比开始呈现持续性小幅下滑态势。


深圳楼市严重分化:无房刚需的”福音“,改善刚需却遇尴尬…


另据贝壳研究院数据,由于“715”新政后,又有“729”新政补充,深圳二手房成交量环比降幅逼近50%,降幅最大。价格方面,深圳三季度二手房价格涨幅环比收窄近3个百分点,月度二手房价格已止涨走平,调控效果显现且待进一步发酵。


4、在可见的未来,深圳房地产将持续供需失衡状态


虽然接下来的国庆过后,仍有不少新盘准备入市,其中不乏备受关注的网红盘。从近期各个盘的认筹数来看,深圳的刚性需求还是很大,这一波新房的中签率估计也不会太高。


早在今年5月,深圳市住建局就发布公示,2020年,深圳计划入市的住宅+商务公寓项目共计109个,预计供应面积601.88万㎡、69350套。其中,商品住宅490.55万㎡,50618套;商务公寓111.33万㎡,18732套。


这个量虽然看着挺大的,但对于深圳未来房地产的市场趋势,宋丁教授表示,在可见的未来,深圳房地产将持续供需失衡状态。


他表示,既然供需失衡一时半会儿解决不了,深圳楼市就随时有中小型的市场波动和价格上扬现象,715新政估计很快就会出现边际效应递减的情况,8月一二手房市场的数据并没有出现想象中的爆冷,反而还保持着适度的温热,就是明证。


房产作为民众投资的首选,其定位恐怕暂时仍然不可替代,直到8月,楼市中间的投资者占比仍然在30%以上。当然,形势的确在变化,深圳楼市内部的分化现象也很明显,有遭抢购的,也有卖不动的。


通过近期开盘的住宅项目,小龙女通过梳理发现,市场基本呈现以下几种情况:


1、西部片区光明的新盘以及还有总价500万以内的小户型刚需盘基本都开盘即售罄。


2、位置不差、但总价偏高、投资性又相较没那么高的楼盘以及一些位置不佳价格不高的楼,卖的艰难。


3、位置佳、一二手价格倒挂比较高的优质改善投资型楼盘,或将遭“哄抢”。


独家视角 房价 成交量

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