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原标题:三道红线重压下的雅居乐

细心的投资者可能发现,近年来A股上市的公司中,几乎没有房地产公司

反倒是港股新增了很多房地产公司,当然了,这些公司在内地经营,大多数却跑到开曼群岛注册。

三道红线重压下的雅居乐

比如雅居乐。

为什么到开曼群岛注册呢?

避税。

开曼群岛是英属殖民地,号称避税天堂,大量的企业在此注册。

有几个行业,被A股的“潜规则”挡在门外,比如房地产公司,比如农林牧副渔,比如烟草等。

烟草类公司不能上市,大家可以理解;农林牧副渔不能上市,是因为现金流容易伪造;房地产不能上市呢?

因为“房住不炒”,而遏制炒房最重要的一点,就是不让热钱流入这个领域。所以不仅仅银行贷款收紧,房地产公司连上市融资的渠道都受到了限制。

一、雅居乐的半年报情况

雅居乐的2020年半年报奇怪,和上年的半年报相比,就像是减配版。

三道红线重压下的雅居乐

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三道红线重压下的雅居乐

可能是那个会做PPT的会计跳槽了?

1、营收情况

半年报显示,营收为人民币 335.27 亿元,较去年同期上升 23.7%。

2、净利润情况

关于净利润,雅居乐在半年报中,用了一个“核心净利润”的概念。这并非财务指标,是公司独创的名词。

不包括投资物业公允值收益、汇兑损益净额、衍生金融工具公允值收益、按公允值计入损益的金融资产的公允值收益及相关税金。

一般来说,搞一些不存在的名词解释,主要是因为存在的指标不好看。

果不其然,公司净利润51亿,和上年同期相比,增加了1%,几乎是原地踏步。

为了表示公司经营正常,特意称核心净利润增加了32.9%。

需要留意的,是在营收暴增的情况下,净利润几乎没变。

3、销售额

作为一种特殊的商品,房地产公司的业务逻辑非常特殊。

如果你去商店买一件商品,售货员告诉你,你全额交钱或者分期贷款收到全额款项后,她才通知厂家开始生产,3-5年后你再过来提货,你肯定会觉得售货员脑子进水了。

房地产就是这样一种变态的商品。

房地产公司收到钱的时候,房子还没开建,只是圈了块地,挖了个坑。

这个时候,公司不能做营业收入,只能做合同负债(旧会计准则是预收款项)。

待到客户验收入住的时候(3、5年后),房地产公司才能计入营业收入。

也就是说,公司账面的营业收入,只是代表3、5年前的经营成果,而非当前报告期的经营状况。

本期的真实经营状况呢?

不在任何报表里,一般在财报里用文字描述。

半年报显示,2020年上半年,雅居乐累积预售金额为551.00 亿元,对应建筑面积为 404.9 万平方米,预售均价为每平方米人民币 13,608 元。

上年同期呢?

三个数字分别是582亿元、405.9万平方米和14340元/平米。

不难发现,公司虽然营收增幅不低,但上半年的实际销售额和单价都在下滑。

也就是说,公司实际经营情况,并不像报表上表现得那么好。

这是房地产行业的一个显著特点,只片面宣传营收激增,很少提销售额情况,更不会提单价。

三道红线重压下的雅居乐

二、房地产公司的血液:现金流

房地产公司预售房后,收到的款项都干嘛去了?

买地。

房地产市场高速发展了20年,房地产企业为了顺应市场变化,快速扩张,不仅仅把预售款拿去买地,还贷款买地,发行股票、发债、借款等任何能融资的方式去买地。

最终,房地产市场成了一个高杠杆运行的金融市场。

卖房、借钱、买地的过程,一旦戛然而止,房地产公司的资金链就濒临断裂。

从销售额来看,雅居乐的高速发展遇到了瓶颈,也就意味着,公司的资金链面临了危机。

在阅读房地产公司的财报的时候,营收算是一个参考指标,而销售额的变化是非常重要的,一旦出现销售额下滑,预示着公司资金链濒临断裂。

何以见得?

公司半年报显示,财务成本超过36亿元。

可能有细心的投资者说了,公司利润表里,财务成本只有13.42亿啊。

除了计入财务费用的利息,还有一部分利息,根据会计准则,可以计入存货成为资产的一部分,也就是代售的房产,这种操作叫做利息资本化。

相对应的,公司半年的归母净利润也不过51亿。公司辛辛苦苦忙活半年,大半利润给了银行,图的啥?

利息支出增加的背后,是资金链越来越紧张,借款就越来越多,但销售额在下滑,公司就需要借更多的钱周转。

三、三道红线

在房地产企业艰难的喘息的时候,三道红线来了。

所谓房地产三大红线:

1. 剔除预收账款的资产负债率不得大于70%;

2. 净负债率不得大于100%;

3. 现金短债比不得小于1倍

根据“三道红线”的触线情况,将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。

红色档:如果三条红线都触碰到了,则不得新增有息负债

橙色档:如果碰到两条线,负债年增速不得超过5%;

黄色档:碰到一条线,负债年增速不得超过10%;

绿色档:三条线都未碰到,负债年增速不得超过15%。

雅居乐碰了两道红线,一是资产负债率为72.7%,二是现金短债比为0..79。

根据规定,公司负债增速不得超过5%。

四、结论

在公司实际销售额下滑、资金链更加紧张的时候,因为三道红线的出台,导致负债增幅受限。

从公司经营情况看,虽然营收在增长,所谓核心净利润有所增长,但公司现金流状况不佳。

新楼盘销售不利,无论是单价还是销售规模都在下滑(其中有疫情的因素),回笼资金情况不佳,面临较大的偿债风险,公司缺乏优化资产负债率的途径。

内容来源:诗与星空

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