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5年后,“80万房产”和“80万存款”哪个保值?

原标题:5年后,“80万房产”和“80万存款”哪个保值?

5年后,“80万房产”和“80万存款”哪个保值?

其实,提问者的意思很明了,就是想知道现在80万投进楼市的收益高,还是定存银行的收益高。

房产的价值如何分析起来比较复杂,我们先从80万存款的价值开始分析。

5年后,“80万存款”的价值

5年后,“80万房产”和“80万存款”哪个保值?

虽然每个银行定存的利息有差别,但是差别不大。我们这里以华融湘江银行为例:

80万,定存银行5年,我们按照最大收益(年化3.9875%)的存储方式——整存整取,发现80万存了5年之后,利息是159500元,本息总额是959500元。

我们再来计算通货膨胀:

下面我们来看看,央行公布的近几年的年通货膨胀率:

2014年:7.5%

2015年:12.8%

2016年:8.5%

2017年:7.5%

2018年:目标5-7%

2019年:预计4-6%

综上所述:未来5年的通胀率也基本维持在4-6%左右,而定存银行5年的收益为3.9875%,可以说,80万定存银行5年,肯定是贬值的,无法实现保值。

我们再来看看5年后“80万房产”,价值如何?

想要知道5年后的房产是否保值,我们就要看看现在的楼市行情趋势,和未来可能的价格走势了。

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5年后,“80万房产”和“80万存款”哪个保值?

未来10年的房产趋势

在过去20年,房子成了中国老百姓一个非常不错的理财产品,可以说怎么买怎么涨,买哪儿都会涨。虽然自己也并不知道房价是怎么涨的,但是钱稀里糊涂的就到手了,以致于在老百姓眼里“买房”和“赚钱”画上了等号。

这是极其危险的!投资界有一句金科玉律:“不怕明明白白的亏,最怕稀里糊涂的赚!”

“明明白白的亏”,虽然亏钱了,但是“吃一堑长一智”,我们得到了经验教训和正确的认识,长此以往,你就能慢慢摸索出正确的方法;可是如果你是“稀里糊涂的赚”,结果就会完全不一样了!它会放大你的侥幸心理和自大的心理,比如你投资100万买房赚了,下一次你就敢投资200万,这一次又赚了,以后就敢投资500万去炒房,虽然你完全不知道这个钱是怎么挣的,但是你已经形成自己的“富贵险中求”的心理,爬得越高就可能摔得越惨!

读史明鉴,不仅可以知兴替,还可以知道事物发展的内在规律和逻辑,回顾过去20年的房产历史,我们发现房产暴涨的核心因素主要有三个:供求关系、通货膨胀、政策引导。

5年后,“80万房产”和“80万存款”哪个保值?

那在未来的5-10年,这两个因素,是否还能支撑房子的暴涨呢?我们来给大家一一分析。

1、房地产的供求关系分析:

根据中国社会科学院,在2019年1月3日发布的《人口与劳动绿皮书:中国人口与劳动问题报告NO.19》报告显示,我国人口将在2029年达到最高峰14.42亿,从2030年开始进入持续的负增长。2018年,我国的城镇化率仅为59.58%,照目前的趋势预测,到2030年,我国的城镇化率将达到70%,从此进入城镇化的后期阶段。

按照以往发达国家的经验,城镇化率在进入70%以后,就会基本上到达瓶颈期。也就是说,我国快速的城镇化发展,基本上就剩下10多年的时间了。

而截止至2016年,根据《国家统计局》的数据,全国居民人均住房面积为40.8平方米,其中城镇居民人均住房建筑面积为36.96平方米,农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。

再者,我们国家已经步入老龄化社会,一个家庭双方父母平均2-4套房,而只有两个子女,老人走后,其实房产是过剩的。

也就是说,在未来10-20年,我国的房产结构化:整体供大于求,局部供小于求。

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2、从通货膨胀来看:

过去10年房价上涨的原因有很多,但其实最核心的原因只有一个:货币超发,通货膨胀。

从1990年到2000年,我们的广义货币M2增加了8倍,而衡量物价水平的CPI,只上涨了102%。

2001年—2018年,在这18年的时间里,广义货币M2增加了11.5倍,而CPI只上涨了49%。

按道理来说,一个国家的广义货币超发那么多,物价水平应该也会有正比的涨幅,但是这18年来,我们并没有感受到物价有很大的变化,即使是我们的人工成本上涨了,但是我们很多电子产品、那些流水线生产的产品,却不断地降价。

比如我们用的彩电,以前几千上万块一台又笨又重的,现在千把块钱是又轻又薄的;你比如手机,以前的大哥大几万块一台跟砖头一样,现在是千把块钱大屏超薄。

物价没有大变化,其实核心的原因是,这20多年超发的货币,这些钱大都流进了房地产里面了。

也就是说,过去20年房价暴涨的核心原因是货币超发导致的通货膨胀!

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那未来5-10年,货币是否还能保持这样的超发速度呢?

可以说,大概率上是不可能的!

目前,我国的M2已经达到了190万亿,过去两年,国家一直在去杠杆、稳金融,已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP增长率+物价指数,过去几年的GDP在6.5%左右,物价指数加两个点,所以M2在2017年和2018年都是8.5%左右,这这数据是相当吻合的。

其次,从国家的基本面分析,近几年国家一直在推行“人民币国际化”战略,想让更多的国家用人民币来结算,买入人民币。大家不妨试想一下,如果现在人民币还像过去20年那样贬值下去,你会买入并持有人民币吗?根本不会!

所以,我们可以大胆预判:未来10年,M2的增长率基本上等于GDP增长率+物价指数,并保持稳定增长。

所以,在整体上,想让房价暴涨,已经不再可能,虽然不可能暴涨,但也不可能暴跌,为什么呢?

因为楼市里面那么多钱,就好像一个拦洪的堤坝一样,水已经蓄得高高的了,在没有找到另一个“低洼的水塘”去承载它的时,开闸放水,就会淹没一切,如果这些钱流进了老百姓的衣食住行,就会造成物价飞涨,造成社会动荡。

你想象一下,一颗白菜卖到100块,坐个公交几十块,你会受得了吗?房子可租可以不住,但是饭是必须吃的,当大家吃不起饭的时候,后果可想而知。

所以,综上所述,我们用财政经济委副主任黄奇帆的话总结:未来5-10年房价总体上会趋于平稳,既不会大跌,也不会大涨。

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3、从政策层面分析:

在楼市里面,一直有这样的一条金科玉律:“房价长期看购房人口,短期看政策指引!”

2019年,是楼市调控最为严格,也是最为密集的一年。

从7月30日的重要经济会议明确“房住不炒,不再将房产作为短期刺激经济的手段”的大方针;

到8月25日的房贷利率改革“鼓励刚需购房,严打多套房以上的炒房客”,再到8月、9月份的房产开发商全国范围内的大力度打折促销...

楼市调控的手段也在不断的升级,特别是金融政策方面的调控,直接在源头上锁死开放商的贷款规模,严禁资金违反规定流入楼市,开发商们在信托、国管、海外发债等手段纷纷被限制,甚至叫停,楼市变天,日趋转冷已经是不可争辩的事实。

所以,非但长期的购房人口在减少,短期的政策也没有利好的消息,全部都是利空的,总体上房价想涨已是痴人说梦。

我们说的,房产在整体上已经属于过剩、趋于饱和的了,局部上供不应求,这些机会又出在哪里呢?

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未来10年房市5%的机会

现阶段,楼市的房子供应量整体上是趋于饱和的,但是局部又是供应不足的,这些机会在哪里呢?

机会就在充满竞争力,人口源源不断流入的城市。

根据我国《一二线城市的人口统计公报》的数据显示,2018年我国人口增长最快的10个城市分别是深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙和宁波。其中深圳和广州人口增长超过40万;西安和杭州人口增长超过30万;成都、重庆、郑州、佛山和长沙人口增长超过20万;宁波人口增长超过19万人。其中,深圳市2018年新增人口数量最多,达到49.83万人,位居所有城市第一位。

我们常看到各大城市的“抢人大战”,形势可谓是剑拔弩张。有的城市 推出“仅凭学生证和身份证就可以完成在线落户”,有的城市 把“人才落户门槛降低到中专学历”, 你搞你的“大学生留汉新政2.0版”,我酝酿我的“鹏城英才计划”……

买房打折、租房补贴、落户降标、项目资助、一次性奖励等,各城市未来吸引人才,可谓是使出了浑身解数。

未来,城市间的竞争力将会不断地拉大,一线和强二线城市人口在不断地流入,而小城市没有能力吸引到人才,所以人口在不断的流出,所以未来的房价必定是两极分化的,人口流入的超级大城市房价会稳中上涨,而小城市的房价会不断低迷萎缩。

综上所述,5年后的房产保值与否,需要具体问题具体分析:在如今楼市拐点大势难逆的情况下,95%以上的房子都不具备资产的属性,强行购买投资只会变成负债烂在自己手里,更不要说有保值升值的空间,而具备资产属性,能否实现保值升值的房子,机会不到5%,基本上都集中在未来人口不断流入的有竞争力的城市。

所以,“80万房产”和“80万存款",5年后哪个更保值?具体问题具体分析,如果房产买在了超一线和一线这种人口不断流入、有竞争力力的城市,极大概率上是可以实现保值的;如果你80万买在了三四线、甚至十八线等收缩性城市,极大概率上会贬值,甚至会亏钱,这个时候投资这样的城市房产,还不如定存银行。

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