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市场月报|9月楼市显现走弱迹象,融资限制土地量价回落

原标题:市场月报|9月楼市显现走弱迹象,融资限制土地量价回落

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9房地产市场渐有走弱的迹象,供应明显放量但成交表现平平,在连番政策加码后,杭州、宁波、南京等热点城市市场明显降温,成交转升为降。土地成交量升价跌,房企拿地态度普遍谨慎,土拍溢价率创4月份以来新低,流拍率也再度高企,商办以及远郊区域宅地频频流拍。

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供应:同比持平但环比激增37%,热点一二线城市供应增势最显著

9月进入传统营销旺季,房企也加快了推盘节奏,30个重点城市新增供应面积3716万平方米,环比大幅增长37%,同比基本持平,总体上来看,楼市供应稳步恢复,房企的推盘积极性依旧较高,不同能级城市呈现出显著分化行情,具体来看:

一线城市商品住宅新增供应面积478万平方米,同、环比大增40%和76%。其中广州放量最为显著,单月供应量达到了206万平方米,同环比分别大涨57%和133%,创年内新高;深圳因上月供应大增,本月迎来阶段性回调,环比降幅7%,不过同比依然维持增势,显著好于去年同期。北京整体供应量自7月以来稳步恢复,逐月攀升,9月达到了67万平方米,环比增幅达25%。

二三线城市新增供应面积3238万平方米,环比上升33%,同比下降4%,与一线同、环比齐增形成鲜明对比。从绝对量层面,武汉、杭州、青岛、成都房企推盘节奏加快,单月供应量均在200万平方米以上,尤其是武汉,新冠疫情之后,供应稳步恢复,6月以来整体维持高位,9月再次放量,达到了339万平方米,可见房企都在加紧备货,以消减新冠带来的负面影响。不同城市间存在显著分化,一方面东南沿海城市整体供应维持在高位,杭州、苏州、南京、合肥、厦门、福州等城市同环比齐增;另一方面局部城市迎来阶段性回调,重庆、天津、佛山、昆明、郑州、常州等本月同环比齐降,供应呈现出疲软态势。预判10月,我们认为,供应整体持稳,房企的推盘热情与城市成交热度密切相关,局部成交大热的核心二三线仍会显著增量,相反,市场相对惨淡的三四线,供应也会稳步回落。

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成交:环比降4%而同比增8%,政策从紧后热点二线增幅回落

虽然供应稳步放量,但是本月市场热度有所回调,主要基于7-8月淡季不淡,需求持续释放下,成交增长略显乏力,9月30个重点城市整体成交2855万平方米,环比微跌4%,同比增长8%。

分能级来看,一线城市累计成交391万平方米,同环比分别增长61%和18%,上海、广州和深圳成交皆创年内新高。在供应连续两月放量的作用下,上海成交持续提升,中高端产品成交去化依旧出众。在深圳、东莞政策加码后,不少客户外溢至南沙、增城两区,致使广州市场热度持续攀升,成交再创近年来单月新高。深圳新房市场持续升温,网红盘因一、二手价格倒挂,再次出现抢购潮,在一定程度上刺激市场人气。

二三线城市累计成交2465万平方米,环比下降7%,同比增长3%。从绝对量层面,武汉、重庆等整体成交依旧处于二线城市前列,9月成交量均超150万平方米。同环比变化来看,不同城市行情相对独立:一方面,佛山、长春、郑州、合肥等城市成交热度延续,同、环比齐增;另一方面,武汉、西安、南宁、南京、无锡等城市成交热度稳步回落,市场表现不及预期。值得关注的是,前期出台政策的杭州、成都、常州、东莞等城市本月成交环比皆有回落,可见政策加码还是对市场预期产生了影响。预判10月,我们认为,整体成交持稳,规模有望高位维持,不过介于热点城市均存在不同程度的调控加码,同比涨幅或将收窄。

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库存:六成以上城市库存环比回升,近七成城市消化周期仍低于12个月

9月,由于供应放量,近七成城市供求比明显回升,六成以上城市供求比大于1,杭州、南宁、南京等皆大于2,厦门更是高达3.5。受此影响,六成以上城市库存面积环比上升,南京、南宁、武汉等库存环比增幅超10%。同比来看,七成以上城市库存仍处上升通道,武汉、海口、郑州等增幅超50%。

受到库存回升影响,六成重点城市消化周期环比上扬。但从绝对值来看,近七成城市消化周期仍处在12个月以下的合理区间范围,库存风险基本可控,尤其是宁波、东莞、常州等热点城市,消化周期仍低于6个月,房地产库存明显偏低。

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成交结构:90-120平占比齐升,沪低档、深中高档比重回升

从价格段分布来看,上海低档产品占比明显回升,环比增长8个百分点,中低档产品占比则明显回落,环比减少11个百分点。北京中低档产品占比大幅回升,环比增长11个百分点,中档产品占比则环比减少7个百分点。深圳中低档、中档产品占比齐降,环比分别减少6个百分点和4个百分点,中高档产品环比增加9个百分点。

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从面积段分布来看,90平方米以下产品占比北京、深圳微降,上海微升;90-120平方米产品占比上海、深圳分别回升2个、4个百分点;120-144平方米产品占比沪、深微降,北京微升;144-200平方米产品占比涨跌互现,上海、深圳分别微升、微降1个百分点;200平方米以上大户型产品成交占比北京回升4个百分点,上海微降1个百分点,深圳保持持平。

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二手住房:成交环比降9%以深圳为最、同比增24%以杭州为最

9月,受热点城市调控政策加码影响,8个重点城市成交面积环比均有所回落,其中深圳环比跌幅多达23%。杭州、北京等市场需求坚挺,成交仍处高位,同比涨幅都在80%以上。

1-9月,8城二手房累计成交面积同比增长6%,杭州、深圳、南京等市场热度不减,累计同比涨幅都在50%左右。仅苏州、成都市场依旧低迷,累计成交近乎腰斩。

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土地市场:成交量平价跌,融资收紧致溢价率下滑至4月以来新低

截至9月27日,全国300城经营性土地总成交建筑面积为20615万平方米;因三四线城市成交占比明显上升,叠加优质土地成交占比进一步下滑,平均楼板价降至2475元/平方米,环比下跌7.9%。

土拍溢价率降至14.8%,创4月份以来新低,除了受热点城市调控政策收紧、供地结构改变的影响外,还和8月底“三条红线”融资规则试点实施有关,资金面收紧下,企业拿地积极性有所回落,土拍溢价自然明显下滑。具体而言,除二线城市溢价率微增外,一线和三四线城市的溢价率均呈下滑趋势,其中一线城市的溢价率在上海保障住房供应明显增加、高溢价成交地块明显减少的影响下降至3.6%的低位。

重点监测城市流拍现象较上月加剧,流拍率再次升至10%以上。流拍地块主要集中在三、四线城市,其中3成是商办地块,涉宅用地则位于区位偏远、周边配套欠缺的远郊区域,房企拿地态度更为谨慎。

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一线城市成交建面为412万平方米,平均楼板价降至11203元/平方米,环比下跌超过4成。具体来看,广州成交规模达234万平方米,共计成交15宗地,主力供地区域集中在白云、黄埔、番禺等近远郊区。上海成交建面超过100万平方米,保障房用地供应力度明显加大,成交20幅地中有8宗为租赁、动迁安置等保障房用地;相比于上海和广州,北京和深圳的地市则较为平淡,其中北京仅成交了两宗郊区的不限价宅地,深圳则仅有一宗南海区的产业用地入市,最终亦是底价成交。

二线城市成交建面为3667万平方米,环比减少了28%;平均楼板价达4366元/平方米。具体来看,西安成交最为活跃,总成交建面达到297万平方米,西咸新区、高新区、浐灞生态区等几大新区仍是供应主力,其中最受关注的当属位于浐灞生态区未央湖板块的住宅用地,该宗地吸引了30家房企参拍,若考虑教育配建设施费用、异地配建公租房等附加成本,实际溢价率超过120%。南京总成交建面也在200万平方米之上,但在进一步压低溢价空间的拍地政策下,土拍溢价率降至11%。不仅是南京,被住建部约谈的长春、沈阳、成都等热点城市土拍市场降温,溢价率皆明显下滑。

三四线城市成交建面达16536万平方米,环比上涨14%,同比仍下降8%;因常州、东莞、佛山等强三线城市供地明显增加,平均成交楼板价增至1838元/平方米,环比上涨12%。重点监测的三四线城市中,徐州土地成交最为活跃,成交建面高达340万平方米。不过,徐州主城区和下辖区县土地市场冰火两重天,本月唯一出让的主城地块在经过313轮激烈竞拍后溢价136%,而下辖县市出让地块则以底价成交居多,睢宁等区域还有地块遭遇流拍。值得关注的是,东莞的土拍热度仍在高位,除了人才房和商办地块底价成交外,其余地块均是以高溢价成交,如松山湖、茶山、石碣等优质板块的土地最终更是封顶成交。

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综观:四季度城市、企业将轮动分化,弱三四线、高负债率房企压力加剧

展望未来,房地产市场是否就此转冷,9月是否成为市场由盛转衰的转折点,似乎难以做出定论,还留待四季度市场供求数据进一步验证,但城市分化行情大概率将轮番演绎。一线城市市场需求依旧坚挺,在四季度供应持续放量的情况下,成交仍有望维持在较高水平。而在政策轮番加码作用下,热点二、三线城市市场大概率将有所降温,成交或将缓步下移。弱三、四线城市市场供求关系趋于恶化,叠加市场购买力本就不济,疫情影响下首付、月供压力尽显,去库存风险仍需警惕。受限于融资“三道红线”,四季度房企仍需竭力抢销售、抓回款,渠道分销或将是企业实现销售业绩快速变现的重要途径。部分负债规模整体偏高的房企不排除以价换量的可能性,但大范围的降价潮料难再现。

市场月报|9月楼市显现走弱迹象,融资限制土地量价回落

本文摘自《2020年9月全国市场简报8P》

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