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原标题:惊天逆转的5天里,恒大究竟发生了什么?

度过了最漫长的5天,恒大打赢了一场闪电战。

9月24日,一则疑似恒大求助政府的文件在网络快速发酵。一时间,无数行业内外人士脑补了诸如债务危机、现金流断裂、楼盘烂尾的内心戏。

文件的关键论点是:恒大须在2021年1月31日前,偿还战略投资者1300亿元本金并支付137亿分红。

这个恶意指控,直指房地产企业的命门——资金链,可谓一招棋狠。

一:辟谣

谣言发酵后,恒大的第一步是:于24日当晚即辟谣:网传消息为恶意诽谤,已向公安机关报案。

惊天逆转的5天里,恒大究竟发生了什么?

即便如此,资本市场的反应也是极度灵敏的。24日当天,恒大开盘报价15.80港元,收盘于15.22港元,大跌5.58%。

熟悉的配方,熟悉的套路。先造谣、再做空——是境外对冲基金惯用的伎俩。

早在八年前,便有香橼通过“造谣+做空”引发恒大股价剧烈震荡的先例。彼时的恒大也迅速反击,打了场漂亮的资本仗,最终以香橼败北,5年内禁入港股为结局。

二:回应

9月25日,恒大作出了第二个关键步骤。

没有比数字更直截了当的证据,更好秀肌肉的方式了。

惊天逆转的5天里,恒大究竟发生了什么?

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来看看房产君,对其中数据的解读。

截至6月30日,现金余额2046亿,截至9月24日,累计销售5049亿,同比增长11.4%,销售回款4521亿,同比增长51.3%,足见现金流充裕。

点评:现金储备就是实力。

自9月3日起,推出全国楼盘大优惠,计划在年9月、10月两个月累计销售2000亿;

点评:回款就是企业生命线。

全国在建项目共866个,均在正常开工建设;

点评:楼盘遍布全国,极强的操盘能力、运营能力,是恒大抵御外部风波的最大底气。

截至9月24日,公司有息负债较3月末已下降约534亿,融资成本下降2.24个百分点,提前归还9月25日以后到期借款435亿,各项降负债成效积极显著;

点评:一个企业的债务数额与企业规模、土储数量、销售体量是相匹配的。恒大虽然看起来债务庞大,但基于滚动开发的原则,现金流足够覆盖。

成立24年来,共计借款20523笔,从未出现利息晚付、本金逾期归还的情况。

点评:信用,是资本市场的通行证。

截至6月30日,现金余额2046亿,截至9月24日,累计销售5049亿,同比增长11.4%,销售回款4521亿,同比增长51.3%,足见现金流充裕。

点评:现金储备就是实力。

自9月3日起,推出全国楼盘大优惠,计划在年9月、10月两个月累计销售2000亿;

点评:回款就是企业生命线。

全国在建项目共866个,均在正常开工建设;

点评:楼盘遍布全国,极强的操盘能力、运营能力,是恒大抵御外部风波的最大底气。

截至9月24日,公司有息负债较3月末已下降约534亿,融资成本下降2.24个百分点,提前归还9月25日以后到期借款435亿,各项降负债成效积极显著;

点评:一个企业的债务数额与企业规模、土储数量、销售体量是相匹配的。恒大虽然看起来债务庞大,但基于滚动开发的原则,现金流足够覆盖。

成立24年来,共计借款20523笔,从未出现利息晚付、本金逾期归还的情况。

点评:信用,是资本市场的通行证。

家底一亮,股票迅速反弹。

三:利好

否极泰来,恒大马上双喜临门。

其第一个利好,是恒大物业上市获批。恒大公告,其分拆物业管理业务上市已获港交所批准,将在短期内向联交所递交正式上市申请。

在这之前,恒大已新增云峰基金、腾讯控股、红杉资本等14位投资者,共引入235亿港元战略投资,预计可将降低约19%的净负债率。

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第二个利好,则是恒大汽车计划回A。

恒大汽车25日晚公告,公司董事会已于当日审议通过建议根据特别授权发行人民币股份及相关事宜决议案,拟申请首次公开发行人民币股份并在科创板上市。

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这意味着,刚刚从马云、马化腾等巨头募资40亿港元的恒大汽车,将有望继比亚迪、长城汽车之后回归A股市场。

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四:站队

一切水落石出后,压轴来了。

自9月27日起,美银、德银、摩根大通、里昂、野村、渣打、瑞银等11家国际投行,纷纷发布对恒大长远发展的正面报告,均认为恒大拥有充足的流动性,不存在违约风险

惊天逆转的5天里,恒大究竟发生了什么?

比如美银认为,恒大最近通过价格促销来拉动销售增长,表明恒大致力于走去杠杆化的道路。

瑞银在报告中称,恒大拥有足够的现金生成能力,基于土储规模的严控以及今年约7500亿元的销售,可能能够产生1100亿元的自由现金流。

里昂表示,恒大已制定明确的三年降负债计划,加上物业与汽车分拆上市融资,相信降负债成效将远超市场预期,股价调整为投资者带来了抄底良机。

罕见的集体发声,镇住了市场上的情绪。或恐慌?或做空?或看戏。

9月28日,恒大旗下三只股票全线暴涨。其中:

  • 中国恒大(3333.HK)大涨21%,报收16.62港元;
  • 恒大汽车(0708.HK)大涨20%,报收20.25港元;
  • 恒腾网络(0136.HK)大涨10%,报收0.28港元。

惊天逆转的5天里,恒大究竟发生了什么?

9月29日,恒大地产与1300亿战投中的863亿签订补充协议,战投同意转为普通股权长期持有,且股权比例保持不变。

惊天逆转的5天里,恒大究竟发生了什么?

恒大地产与863亿战投签订补充协议

据了解,剩余437亿的战投中,恒大已与155亿商谈完毕,已在办理手续,另外282亿则正在商谈。

全体战投的捧场,意味着什么?

分析人士指出,在这么短的时间内完成1018亿战投的协议签署及商谈,战投一致同意放弃要求回购及增加股份的权益转为普通股,充分说明通过这几年的合作,所有战略投资者都分享到了恒大的发展红利。

对恒大的经营管理与健康发展高度认可,对恒大的发展前景充满信心,才会坚定选择与恒大长期合作。

五:结论

从传闻资金链吃紧引发舆论危机的假新闻,到投行力挺、股债反弹、市场扭转,于恒大来说,是最漫长的5天。

于行业而言,高负债、重资产六个大字仍是悬在头顶的达摩克利斯之剑。

但整体来看,以恒大为代表的品牌房企,能发展到现今的规模,非一日之功。他们中的大多数,自创建以来历经1998年的亚洲金融危机,2008年的全球次债危机以及2018年以来的经济低迷境况,可谓身经百战,方能长盛不衰。

目前达成的共识是: 即便到了明年1月底未能完成重组,恒大也不会面临任何资金压力。这意味着,恒大正式解除市场对其资金链的担忧。

但,对于其他房企来说,如何在时代环境变换下,保障 健康有序的发展,是一个亟待解决的命题。

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