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权威发布2020年前三季度深圳房地产市场拓展力TOP5

原标题:权威发布2020年前三季度深圳房地产市场拓展力TOP5

土地是房地产市场的根本性资源,也是产业发展的重要资源。土地市场本应是房地产市场的“风向标”和“晴雨表”。房地产开发用地交易规模的变化,预示着未来一至三年房企在当地市场的供应规模;不同板块和宗地性质交易情况的更迭,预示着板块市场和细分市场的市场容量;土地价格的起伏,更是对销售终端的房价有着重要影响。为权威、客观、公正展现房企在深圳市场的土地和项目拓展情况,精当、准确、清晰研判深圳市场前景与趋势,焦点研究院现发布《2020年第一至第三季度深圳房地产市场拓展力TOP5》,将通过房企拿地金额、拿地面积两个角度,分别从商业用地和住宅用地两种类型研判房企在深圳市场的土地储备情况,体现房企深耕力度,旨在为市场各方判断市场趋势,进行战略决策提供有益借鉴与参考。特别说明,本研究报告仅以招拍挂市场作为研究对象,对于其他形式储地如旧改等均不在此研究范畴。

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权威发布2020年前三季度深圳房地产市场拓展力TOP5

声明:研究成果归焦点研究院所有,任何机构或个人未经授权,不得转载、引用和解读。

榜单解读

2020年前三季度深圳土地市场综述

一、土地市场呈现“量升价跌”

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2017年前三季度、2018年前三季度、2019年前三季度和2020年前三季度深圳市房地产开发用地成交情况,数据来源:广东省深圳市土地房产交易中心、焦点研究院

深圳市场作为全国重要市场,在土地招拍挂市场表现中,却有其典型特征。近几年来,深圳土地市场在商业和住宅供应上一直处于短缺状态。2020年以来,截止到9月30日,前三季度商业及住宅土地供应仅29宗,其中商业11宗,住宅18宗。在住宅地块交易市场中,流拍3宗,其中深圳人才安居集团(含盐田、宝安人才安居公司)竞拍达到11宗,另外仅4宗地为商品房用地。

根据焦点研究院统计,2020年前三季度,深圳市通过公开市场挂牌出让的房地产开发用地29宗,共计供应面积122.17万平方米,较2019年同期上升179.89%。成交金额387.99亿元,同比上升19.87%。2020年前三季度成交平均楼面价10005.71元/平方米,2019年同期平均楼面价24766.38元/平方米,同比下降59.60%。

综合来看,2020年前三季度深圳市房地产开发用地交易成交量大幅增长,但成交均价却大幅下跌。其主要原因在于:第一,2019年全年土地成交27宗,前三季度仅10宗地,剩余17宗均在2019年第四季度推出;第二,2020年第二季度成交17宗地土地,推地节奏加快。第三,2020年前三季度成交29宗地中,其中18宗住宅用地中,11宗被人才安居集团摘得,且成交面积最多的区域为深汕合作区,拉低了整个土地市场的成交均价。

二、各区域土地市场不均衡,供地依然紧张

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2020年1-3季度深圳各区域土地成交统计表,数据来源:广东省深圳市土地交易中心、焦点研究院

对房企而言,深圳市场是珠三角乃至粤港澳大湾区的重要阵地。但在深圳土地市场上,由于土地市场供应的不均衡性,深圳各区域表现差异大。

根据焦点研究院统计,2020年1至3季度,深圳罗湖、福田、大鹏新区三个区域无地可售,其中按照成交金额排名,成交金额最多的是南山区,成交总金额达到了161.48亿元;其次是光明区和宝安区,成交总金额分别为91.63亿元和66.49亿元。

从土地成交面积的维度来看,成交最多的区域为深圳十一区,即深汕合作区,成交面积为86.41万平方米,占供应总量的26.05%;其次为光明区80.82万平方米,占供应总量的24.37%,龙华区43.94万平方米,占供应总量的13.25%。从2020年前三季度成交土地来看,新区是深圳土地市场供应的主力。

2020年前三季度土地成交平均楼面价前三位为南山区、宝安区和光明区,其中南山的平均楼面价为38761.64元/平方米,宝安区平均楼面价为19585.84元/平方米,光明区平均楼面价为11338.10元/平方米。其他成交区域楼面价均在万元以下。

三、2020年深圳住宅土地市场,安居集团成为最大赢家

根据焦点研究院统计,2020年前三季度,在房企住宅市场拿地面积中,安居集团位居首位,拿地面积24.52万平方米。累计成交15宗地,安居集团摘得11宗,位列住宅土地交易市场第一位,成为最大的赢家。

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2017年、2018年、2019年、2020年1-3季度安居集团拿地统计图,数据来源:广东省深圳市土地交易中心、焦点研究院

根据焦点研究院统计,在2017年到2020年最近四年的土地交易中,2020年拿地规模大幅上升。一方面落实深圳市政府保障房住宅尤其是人才房供应的规划需求;另一方面,由于今年新冠疫情的影响,人才安居集团的竞标也起到了对土地市场托市的作用。

四、房企无地可拿,本地房企以旧改为主

庞大的深圳市场,在土地交易上,则显得捉襟见肘。在2020年住宅土地市场上,进入商品市场住宅的地块仅为4宗,共计成交面积30.77万平方米,分别位于光明区、深汕特别合作区和前湾片区。

2020年1至3季度以来,深圳所有住宅市场以招拍挂方式的供地量屈指可数,因此房企在招拍挂市场可拿地块寥寥无几,导致本地房企和大型外地房企在城市旧改市场中显得尤为活跃。

2020年前三季度深圳土地市场趋势判断

一、人才安居住房用地供应规模放大,人才安居集团占土地市场主导

2020年是深圳人才安居住房用地供应“井喷”之年,当年大量成交的人才安居住房用地不仅改变着当前和未来一段时间的深圳土地市场,也在深刻改变着未来一至三年深圳房地产市场,尤其是交易格局和成交特点。

根据焦点研究院统计,在2020年前三季度深圳土地市场成交的15宗房地产开发用地中(只统计普通住宅用地和人才安居住房用地),用于建设人才安居住房地块11宗,面积24.54万平方米,占总量的44.36% ;成交金额87.44亿元,占总量的22.53%;平均楼面价7768.94元/平方米。

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2020年前三季度深圳市人才安居住房用地、普通商品房用地成交情况,数据来源:深圳市土地房产交易中心、焦点研究院

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2017年前三季度、2018年前三季度、2019年前三季度和2020年前三季度深圳市人才安居住房用地、普通商品房用地成交情况,数据来源:深圳市土地房产交易中心、焦点研究院

2020年普通商品房用地成交4宗,成交面积30.8万平方米,占总量55.6%;成交建筑面积102.2万平方米,占总量的26%;成交金额199.8亿元,同比下降56.7%,占总量的51.5%;成交价格19547.94元/平方米(未剔除地块配建要求等可能影响成交价格的因素),同比下降65.03%。

2020年是深圳市场“政策性住房用地”的关键一年,当年的政策性住房用地供应规模迅速放大,这对深圳市场的土地价格和销售终端的商品房价格都将产生深远影响。

焦点研究院认为,让市场回归市场,让保障回归保障,是当前和未来一段时间深圳土地市场的“主旋律”。深圳决策层已明确表态,深圳住宅市场供应结构将呈现出市场商品住房、政策性支持住房(人才住房、安居房)、公共租赁住房三类房产并行状态。2018年8月,深圳发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(下简称“主文件”),被外界评为自1998年房改20年后的“新一轮房改”。依据这份文件,深圳住房分为三大类:市场商品住房、政策性支持住房(人才住房、安居房)、公共租赁住房。文件计划,到2035年,深圳将筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居房和公共租赁住房总量不少于100万套,占市场供应量的60%,市场商品房、人才住房、安居房、公共租赁住房将保持“4+2+2+2”的供给模式。而2020年前三季度人才安居住房用地供应规模放大,也是基于上述政策。

普通商品房用地供应端,由于深圳国土资源短缺,可供开发用地越来越少,特别是诸如罗湖、福田等成熟老区的商品房用地供应过度依赖城市更新,在这些区域通过招拍挂竞得的土地少之又少。

在开发端,政策性住房用地的大量新增不利于激发房企拿地热情,加上城市更新过程繁杂且耗时较长,导致短期内新增住房供应有限,深圳供不应求的住房现状得不到改善,能否改变供求不均衡的市场结构,将依赖相关政策和供应动作的调整。

二、土地住宅市场供应紧张,深圳房价面临压力

“稳地价、稳房价、稳预期”是当前和未来一段时间包括深圳在内的全国房地产市场的调控目标。其中,“稳地价”是基础,土地价格走势对房价的影响是根本的。由于深圳土地资源短缺,供不应求的状态一直存在,因此,当前的深圳土地价格仍处于上升趋势。

根据焦点研究院统计,2020年前三季度深圳土地市场成交的人才安居房用地,其成交平均楼面价7768.94元/平方米;普通商品房用地成交楼面价19547.94元/平方米。(未剔除地块配建要求等可能影响成交价格的因素)

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2020年前三季度深圳市人才安居住房用地、普通商品房用地成交楼面价情况,数据来源:深圳市土地房产交易中心、焦点研究院

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2017年前三季度、2018年前三季度、2019年前三季度和2020年前三季度深圳市人才安居住房用地、普通商品房用地成交楼面价情况,数据来源:深圳市土地房产交易中心、焦点研究院

深圳市区域发展不均衡,地区间差异较大,所以深圳市的人才安居住房用地、成交楼面价呈不规律展示。

三、区域供地不均衡状态延续,深汕合作区等成为供地主流

在区域结构上,深圳土地市场延续了此前的不均衡状态。根据焦点研究院的统计,2020年前三季度,深圳深汕特别合作区、光明区、龙华区的房地产开发用地成交规模位居前三位,分别是35.53万平方米、25.61万平方米和9.41万平方米。

但在成交金额和土地收益上,区域结构又发生了明显变化。根据焦点研究院的统计,2020年前三季度,南山区、光明区和宝安区的房地产开发用地成交金额位居前三位,分别是161.48亿元、91.63亿元和66.49亿元。

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2020年前三季度深圳市各行政区房地产开发用地成交情况,数据来源:深圳市土地房产交易中心、焦点研究院

究其原因,地价水平不同和由此反映出的房地产市场运行特点系根本因素。2020年前三季度,南山区、宝安区和光明区的房地产开发用地成交平均楼面价位居前三位,分别是38761元/平方米、19586元/平方米和11338元/平方米。此外,由于当年成交的人才安居住房用地较多,龙华、平山、龙岗等多区楼面价不超过1万元/平方米,深汕合作区房地产开发用地成交平均楼面价低至1206元/平方米。

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2020年前三季度深圳市各行政区房地产开发用地成交楼面价情况,数据来源:深圳市土地房产交易中心、焦点研究院

南山区作为深圳高科技创新企业发展的腹地,土地价格在各区中最高;罗湖、福田两区作为深圳发展最为成熟的两个区域,已经没有可供开发用地,只能通过城市更新增加土地供应,供地萎缩甚至归零趋势暂时不会改变。

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