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权威发布2020年前三季度石家庄房地产市场拓展力TOP20

原标题:权威发布2020年前三季度石家庄房地产市场拓展力TOP20

随着9月28日位于高新区原强大泵业地块(编号“[2020]060号”)完成出让,2020年前三季度石家庄土地市场交易已落下帷幕。土地市场是房地产市场的“风向标”和“晴雨表”。2019年石家庄房地产开发用地供应的区域结构发生变化,是导致2020年市场交易的区域格局发生变化的根本原因,而这样的趋势,在2020年前三季度依然在延续。同样的,土地市场也是房企土地储备的重要来源,尽管石家庄房地产市场在一级开发领域有着独有的规则和格局,但在前三季度的土地市场表现来看,这种传统的规则和格局也在发生变化。

为权威、客观、公正展现房企在石家庄市场的土地和项目拓展能力,精当、准确、清晰研判石家庄市场前景与趋势,焦点研究院现发布《2020年第一至第三季度石家庄房地产市场拓展力TOP20》,将通过房企拿地金额、拿地面积两个角度,研判房企在石家庄市场的土地储备情况,体现深耕力度,旨在为市场各方判断市场趋势,进行战略决策提供有益借鉴与参考。

权威发布2020年前三季度石家庄房地产市场拓展力TOP20

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声明:研究成果归焦点研究院所有,任何机构或个人未经授权,不得转载、引用和解读。

榜单解读

2020年前三季度石家庄土地市场综述

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一、土地交易“热度有余,规模不足”

2020年前三季度的石家庄土地市场,呈现出“热度有余,规模不足”的状态。根据焦点研究院的统计,2020年前三季度,石家庄房地产开发用地累计供应92宗,面积272.50万平方米,约合4088亩。在成交方面,土地市场交易效率显著上升,房地产开发用地累计成交81宗,面积261.10万平方米,约合3917亩,成交金额289.85亿元,成交单价739.98万元/亩。

权威发布2020年前三季度石家庄房地产市场拓展力TOP20

2015年至2020年前三季度石家庄房地产开发用地供应和成交情况,数据来源:石家庄市公共资源交易中心、焦点研究院

然而,纵观往年,房地产开发用地供应规模维持在550万平方米以上,成交规模则维持在500万平方米以上。与之相比,尽管2020年尚有一个季度,且石家庄土地市场传统的交易特点便是“前松后紧”,但2020年前三季度石家庄房地产开发用地供应规模仅272.50万平方米,相当于2019年全年水平的40%;成交规模仅261.10万平方米,相当于2019年全年水平的49%,两者均未过半,规模不足的状态较为突出。

二、土地交易效率大幅提升

多重因素影响之下,近年来石家庄土地市场撤拍、流拍现象频现,对土地市场信心产生负面作用和影响。2020年初因新冠肺炎疫情影响,市场悲观情绪升温,加之固定资产投资规模开局不利,作为房地产开发投资重要参考指标的土地市场更为关键。

但从实际情况来看,2020年前三季度石家庄撤拍、流拍地块数量显著减少,成交效率有所上升。其中,石家庄房地产开发用地有撤拍、流拍现象地块16宗,面积26.35万平方米,约合395亩。其中,出现撤拍、流拍现象的住宅地块7宗,面积13.02万平方米,约合195亩;且其中3宗位于鹿泉区,面积7.14万平方米,约合107亩。这使得石家庄土地市场在供应规模不及往年水平的背景下,反而在成交规模方面有相对良好表现。

三、住宅用地交易较活跃,商服用地遇冷

在2020年前三季度石家庄固定资产投资各门类中,房地产开发投资率先实现同比升幅“回正”,其中住宅投资正面巨大。此外,住宅在河北房地产开发投资中占比也高于全国水平。相对于全国其他省、市,房企在河北,特别是石家庄市场表现出对住宅投资更强烈的意愿。这在土地市场交易上亦有表现。根据焦点研究院的统计,2020年前三季度,石家庄住宅用地累计供应42宗,面积116.09万平方米,约合1741亩;累计成交38宗,面积108.33万平方米,约合1625亩,成交金额97.80亿元,成交单价601.75万元/亩,可形成住宅建筑面积257.10万平方米,成交楼面价3803元/平方米。

权威发布2020年前三季度石家庄房地产市场拓展力TOP20

2015年至2020年前三季度石家庄房地产开发用地成交价格情况,数据来源:石家庄市公共资源交易中心、焦点研究院

商服用地交易则呈现出巨大反差。仅在2020年前三季度,商服用地出现撤拍或流拍的地块便有5宗,面积4.82万平方米,约合72亩,占供应总量的11%。商服用地的成交价格也维持弱势状态。根据焦点研究院的统计,2020年前三季度,石家庄商服用地累计供应33宗,面积44.59万平方米,约合669亩;累计成交26宗,面积37.02万平方米,约合555亩,成交金额17.08亿元,成交单价307.65万元/亩。

此外,集中在主城区的住宅、商服混合用地累计供应16宗,面积110.73万平方米,约合1661亩;累计成交16宗,面积114.67万平方米,约合1720亩,成交金额174.47亿元,成交单价1014.24万元/亩。

石家庄土地市场特点及趋势展望

一、土地交易和商品房潜在供应,继续向主城区集中

2020年的石家庄房地产市场呈现出区域、板块上的巨大变化,2019年的商品房交易以二环外、三环边为主,2020年以调整为二环内、主城区为主。究其原因,自2019年起房地产开发用地交易向二环内、主城区倾斜,加之受新冠肺炎疫情影响,多个项目的入市、开盘销售或加推新房源节点均被推迟并压缩至下半年,导致当前市场呈现出二环内、主城区供应和成交爆发,二环外、三环边对比遇冷的现象。而这种趋势,在2020年前三季度仍在延续。

根据焦点研究院的统计,2020年前三季度,“城四区”内住宅用地供应面积30.95万平方米,占总量的26%;成交面积28.37万平方米,亦占总量的26%。而已成交的住宅用地可形成的住宅建筑面积77.55万平方米,占总量的30%。相反,曾作为住宅用地交易主力的鹿泉区、正定新区和循环化工园区,当年供应和成交规模均出现大幅下降。这进一步改变了当前和未来一段时间石家庄潜在住宅供应格局。

焦点研究院认为,一方面,二环内、主城区的住宅用地存在交易放量空间,特别是前期运作多年的既有工业区搬迁腾退已到节点,已经或正在向城市释放开发空间,并向房地产市场供应开发用地,加之商业地产去库存导向未变,除城市配套用地外,可形成的住宅潜在供应较为可观。另一方面,鹿泉区、正定新区和循环化工园区住宅用地交易出现地域性“新情况”:鹿泉区尚未走出2019年西山别墅事件阴霾,土地市场正常交易秩序尚未恢复;当前正定新区房地产市场表现不佳,库存规模高企,但购房需求意兴阑珊,尽管偶有波澜,但暂未走出去化库存的泥淖,有鉴于此,继续扩大房地产开发用地供应规模显然不智;循环化工园区亦存在类似问题,加之当前园区规划缺乏新亮点,对房企拿地吸引力不足。这些因素制约了上述区域房地产开发用地交易规模,短期内,周边市辖区仍将以去化既有库存为主。

二、净地价格维持高位,传统开发秩序正发生变化

根据焦点研究院的统计,2020年前三季度,石家庄房地产开发用地成交单价739.98万元/亩,较2020年上半年成交单价水平上升14%,较2019年全年水平上升3%。其中,住宅用地成交单价601.75万元/亩,较2020年上半年水平上升5%,较2019年全年水平下降9%;住宅用地成交楼面价3803.87元/平方米,较2020年上半年水平上升4%,较2019年全年水平下降18%。

尽管成交价格有升有降,但考虑到当前石家庄土地市场依然有既有项目补证现象,或部分项目尽管未售,但仍系既有项目补证,且补证后再行销售现象,其中均存在房企前期介入项目付出成本,但未体现在成交价格中。我们将其中系净地出让地块专门判断,便可发现,石家庄土地市场净地出让仍系少数,但其成交价格维持高位。

其中,原东三教地块(编号“[2019]089号”)、原棉五小区棚改地块(编号“[2020]009号”)、原机械技工学校地块(编号“[2020]050号”)、原天同厂地块(编号“[2020]063号”)、原十里铺地块(编号“[2020]062号”)均出现竞价现象,其成交价格均超过1100万元/亩或7000元/平方米水平。尽管部分拿地房企此前已介入地块一级开发,通过与一级开发方达成合作,有条件获取土地出让金返还,但净地价格高企状态延续。

更为重要的是,传统的开发秩序正在被颠覆。以往房企如与一级开发方联合,并在一级开发阶段投入资金,则通过一级开发顺利介入二级开发,并获取地块的房地产开发权益较为顺畅。但2020年以来,在已有房企介入一级开发的情况下,依然有房企着力介入二级开发,并通过公开市场竞价争夺土地现象频繁出现,如在东胜已介入一级开发情况下,原棉五小区棚改地块依然引发激烈竞价;在荣盛已介入一级开发情况下,原天同厂地块引发激烈竞价;在蓝光已介入一级开发情况下,原东三教地块亦引发激烈竞价。传统开发秩序被颠覆的背后,一方面是全国性房企进入趋势不改,且表现为已进入房企加大力度深耕,未进入房企尽可能获取地块,加剧了土地市场的竞争;另一方面,传统的土地市场环境发生改变,维持传统秩序的力量不再,提供了颠覆传统秩序,引发竞价争夺的机会。不过,目前不能确定传统开发秩序是否就此彻底变化,2020年第四季度在二环内、主城区仍有标杆地块挂牌出让,其中不乏传统开发秩序形成的成熟地块,是否会继续引发竞价争夺,已介入一级开发房企能否顺利守住二级开发主导权,将成为开发秩序能否延续的关键。

三、房企土地储备规模逐步拉开,市场格局初现

随着石家庄房地产市场营销秩序逐步健全,并步入正轨,以往的证件、手续不全便对外公开销售的现象大幅减少,五证齐全、合规销售成为市场主流。传导至上游土地市场,获取土地再进行房地产开发也成为了主流。因此,通过拿地规模,我们可一窥房企在石家庄市场的土地储备情况,并判断未来的一段时间的市场格局。

这其中,融创在石家庄的土地储备最为坚实。2020年前三季度,其在石家庄土地市场已确定获取7宗地块,面积40.29万平方米,为此付出45.15亿元,成交单价747万元/亩。除拿地规模最高外,当前融创在石家庄的土地储备分布也较为均衡,二环内、主城区有中央商务区项目(融创时代中心),高新区有融创臻园壹號三期和刚刚获取的原强大泵业地块,栾城区则有已开盘销售的融创城二期。

融创在石家庄获取地块主要通过与政府部门合作,以及其本地合作方河北巨基的稳定合作。焦点研究院也注意到,2020年前三季度河北巨基在石家庄已获取3宗地块,面积7.88万平方米,为此付出8.21亿元,成交单价694万元/亩,系位于高新区的北豆项目,尽管市场传闻称该项目亦为融创与河北巨基合作开发,但截止2020年9月30日,北豆拿地主体房企未发生股权变更,融创尚未在股权层面介入,因此暂单列处理。

与2019年相比,2020年前三季度拿地规模居前的房企中,龙湖、东胜、绿城、金地和东原等五家房企上升速度最快。其中,龙湖以24.03亿元获取面积18.14万平方米的留村项目三期地块,并就此开发龙湖天璞项目,成交单价883万元/亩,其也就此从鹿泉西山低密度住宅市场转入二环城市住宅市场。此外,龙湖位于鹿泉西山的龙湖九里晴川项目完成二期补仓。

除龙湖外,剩余四家上升速度最快的房企均在2020年前三季度获取一个新项目,均位于二环内或二环边,隶属于主城区范围,在借此加大主城区土地储备力度的同时,也因其项目货值相对较高,为其在全年销售规模上占据前列位置创造条件。

在2020年前三季度获取土地的房企中,蓝光、新城、三盛,以及来自邯郸的万腾均系首次进入石家庄房地产市场,但四家房企获取地块位置各异,货值不同。蓝光通过介入东三教旧改项目一级开发,在原东三教地块出让上占据先机,尽管有房企竞价争夺,但蓝光依然获取该地块,成交溢价率99.75%,成交单价1630.22万元/亩,成交楼面价8433元/平方米,该地块也是2020年前三季度石家庄已成交房地产开发用地中,成交溢价率最高的地块。此外,三盛系介入既有项目明瀚花香城项目,新城在正定县北部获取在石家庄的首个项目,万腾则在二环内、主城区获取原八家庄地块。四家房企在石家庄市场完成落地,但当前项目数量较少,尚未能形成规模效应,短期内难以在销售规模上有较强表现。

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