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原标题:比房价下跌更严重的事,烂尾楼来了!

感谢网友金石道人来稿

比房价下跌更严重的事,烂尾楼来了!

在河南,有一个城市被称作“烂尾楼之城”。

最巅峰的2014年,这个城市仅统计在册的问题楼盘就多达302个。

如果你去到这个城市,你会看到成群的楼房,一律黑峻峻地、像张开的洞口般朝着马路方向,讲述着幽灵般的故事。

这座宛如“鬼域”的城市,叫做南阳。

当初以为是传说,但看看当下的楼市,才明白这就是无比魔幻的现实。

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烂尾楼里的“野生”业主

搬进自己买的新房,该是一种什么样的心情?

昆明别样幸福城的业主给出的答案是辛酸、愤怒和无奈。

30多户业主住了进去。四面漏风的房子里,他们用自带的电灯照明,稍微安置了一下沙发和床,或仅仅支个帐篷、搭几块木板就住下了。

比房价下跌更严重的事,烂尾楼来了!

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没错,他们住进了烂尾楼,开启了“野生”生活。

这是一个拥有12栋18层高烂尾楼的小区,位于昆明市城南官渡区。8公里之外,就是市中心。

六年前,这里开始停工,变成了烂尾楼。

住进来的每一个业主,都有着堪比电视剧的惨淡人生。

第一个搬进烂尾楼的陈艳春,是一位单亲妈妈,2013年在“别样幸福城”买下了一套60㎡的一室一厅。在这7年时间里,陈艳春与丈夫离了婚;父亲出了车祸,治病花光家里所有积蓄;与朋友合开的小饭店,也在疫情下关了门……

苦情剧都不敢这么拍!

而给了陈艳春最后一击的,就是千疮百孔的“别样幸福城”。

收入锐减的陈艳春无奈之下搬进了这栋烂尾楼,成为了第一位业主。不久后还把6岁半的女儿和88岁的母亲也一起接到烂尾楼里生活。

比房价下跌更严重的事,烂尾楼来了!

在零基础设施的烂尾楼里,陈艳春生活的唯一仪式感,就是在楼下的空地上种点菜苗。

在媒体的报道中,每一个业主都是一个悲惨的故事。

近半年没有收入,带着老婆儿子搬进来的卯勇;没有房子无法落户,女儿无缘名校的代金红;老伴到死都没能赶上收房,儿子儿媳也因烂尾楼离婚的黄丽华;夫妻双双失业,无奈搬进烂尾楼,却仍然充满希望的刘萍……

在周边楼盘的衬托下,别样幸福城4号地块犹如都市废墟。

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“野生”的生活是恶劣的。

没有楼梯,业主自己搭楼梯。 没有窗帘,拿床单一遮。 没有装修,简单搬个板床就可以睡觉。 有人为了省钱洗脚水直接用工地水沟里的水。 有的人家里有小孩晚上要做作业,就用电瓶给台灯充电作为照明。 ……

在房价蹭蹭上涨的当下,这是发生在一个省会城市的魔幻现实。

2

当年排队抢房,现在排队烂尾

如今,西安德杰状元府邸业主们的心情无比忐忑。

各地楼盘烂尾消息接二连三的当口,他们得到了一条消息:

德杰状元府邸,停工了。

据米宅调查,原计划于去年12月底交房的楼盘一期1/2/3/4号楼,交房前十天,外立面竟然还没开始做,而且楼盘几乎全面停工。地产商德杰给出的理由是:

“因为治霾停工,要延期交房”。

交房也许会迟到,但雾霾从不会缺席。

在德杰的强行约定下,交房日期定在了今年6月30日。遗憾的是,半年过去了,工地还是原样。

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而这一次,德杰的借口又变成了:

疫情导致停工。

但打脸来得很快,承建商中建二局的停工公告暴露了一切:

停工既不是因为雾霾,也不是因为疫情。而是德杰长期拖欠工程款,欠费数额特别巨大,被迫于2020年1月全面停工。

如今,距离合同约定的交房日期已经过去9个月时间,工地仍处停滞状态。

讽刺的是,德杰状元府邸当年曾是“网红盘”。千人排队摇号、一房难求。

当年排队有多猛,现在的烂尾就有多猛。

同样深陷烂尾疑云的,还有郑州的名门翠园。

名门翠园位于郑州市三全路丰庆路,位置优越,配套完善,交通方便,尤其是在建的地铁4号线,地铁口距离名门翠园不过两三百米,让名门翠园成为地铁房。

据自媒体国际郑消息,该项目于2017年12月开盘,合同约定于2019年12月30日前交房,但现在已经是2020年9月份了,工地依然有大量未完成的工作,只有零星的几个工人在拖拖拉拉的施工。

这样的场景,数千位名门翠园的业主心里十分没底。另一方面,名门翠园的母公司名门地产集团却深陷债务危机,面临资金断裂的风险,且不断传出集团负面新闻,甚至是账户冻结、负责人被列为失信人消息。

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交房,这件本是天经地义的事,如今倒成了一种奢望。

遭遇同样命运的,还有深圳邦达花园。这座位于深圳市中心的烂尾楼,被称之为“深圳烂尾楼之王”,烂尾长达20年。

时至今日,邦达花园周边房价已经升值13倍,而邦达花园却仍旧没有复工迹象。

这些并不是孤例。

2019年河北邯郸的烂尾楼,在主要的丛台、邯山和复兴三个城区中,分别有21、19和5个烂尾楼盘,合计共有45个烂尾楼。

1992年,海南的烂尾楼达600多栋,占全国空置房的十分之一,用了10年才算消化。

天津117大厦,出生就自带光环,但是在过去10来年里,经历过停工-复工-转让等等,依旧没有拯救这个600米的庞然大物。

以西安为例,曾经烂尾楼高达2千多个,并且业主还在还贷。一个区就高达上百个,以下是部分区域的烂尾楼盘点:

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而这一栋栋烂尾楼背后,是一户户绝望的人家。许多人掏空“六个钱包”,换来的就是这样一个遥遥无期的幻梦。

3

烂尾楼之因

层出不穷的烂尾楼背后,直接原因往往是开发商的资金链断裂。

上面提到的西安德杰状元府邸,就是因为监管账户里的购房款被违规挪用,导致的停工烂尾。

昆明的别样幸福城,同样是因为信贷紧缩导致的现金流危机才烂尾。

但更深层次的原因,或许得追溯到房地产行业的预售制。

自从60多年前在香港发明以来,预售制在我国就一直长盛不衰。港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元,形象称之为“楼花”,所谓预售制,就是“卖楼花”。这一制度在1990年代引入内地,从此成为房地产模式牢不可破的一部分。

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1994年,内地出台《房地产管理法》,向香港学习了“商品房预售制度“。

当时,内地房地产业刚刚起步时,资金严重不足,自有资金的比例甚至不到10%。融资渠道和融资手段几乎只有银行贷款这一种。而商品房预售,则给了开发商用少量资金撬动庞大投资的机会。

比如说,一个投资5亿的楼盘,开发商自己只用出1亿出头。购房者付了定金,银行给了贷款,开发商拿到现款,然后,开发商再用项目以及已经收到的款项再加杠杆,放大银行贷款,进行下一轮开发——全是别人的钱。

给房企一个支点,他们真的可以翘起整个地球。

但说白了,商品房预售其实就是一个“空手套白狼”的游戏。凭着这个杠杆,他们撬动了一个巨大的房地产市场

如今,商品房预售制度早已成了商品房销售的主要方式。国内各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达90%以上。

而背后的风险,却转嫁给了购房者和银行。

一旦开发商资金链断裂,烂尾就是迟早的事。

尽管“取消预售制”的呼声已久,但其中的阻力,可想而知。

4

尾声

往更深处看,烂尾楼的根源,或许在土地财政。

以昆明为例,昆明统计局数据显示,2015年昆明的第二产业投资总额为646亿,仅占年度总固定资产投资额的18%,而房地产开发投资总额为1451.3亿元,占比高达41%。到了2019年,虽然没有公布具体的投资总额,但是工业投资增长2.8%,房地产投资增长13.9%。

据南方周末梳理,在第一财经最新发布的《2020城市商业魅力排行榜》中,昆明市2019年上半年房地产开发投资占GDP比重高达36.3%,超越三亚、海口,成为全国房地产最高依赖度的城市。

国家统计局数据也显示,自2016年7月开始至2019年12月,昆明房价连续41个月出现上涨。

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房地产欣欣向荣,卖地就有动力。中国指数研究院数据显示,2019年昆明土地出让共计592宗,创下历史最高纪录。

地卖出去了,后面的环节,却缺乏必要的监督和善后机制。

就在上个月,“别样幸福城”小区复工,工人和机械进场,业主们感到十分兴奋,纷纷搬出了烂尾楼,期待未来可以正式入住。

“别样幸福城”的业主是幸运的,但与此同时,对大多数的烂尾楼业主来说,复工依然遥遥无期。

人们总爱把买房称为上岸,但对于买到烂尾楼的人而言,倾注了几乎全部财富和希望的房产,变成了永远不能抵达的彼岸。

对于普通人而言,我们唯一能做的,就是擦亮双眼,尽量选择靠谱的大开发商,细致考察,谨慎、谨慎、再谨慎!

因为,所有的代价,我们最终只能自己扛下。

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