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房产税还没来,2个消息先来了?房子多的恐“难眠”,或涉及2亿人

原标题:房产税还没来,2个消息先来了?房子多的恐“难眠”,或涉及2亿人

在国人心目中,房子代表的意义远远要大于房子本身,它不仅是用来遮风避雨的居住场所,更代表一个温馨的家,而且还与医疗、教育、娱乐、人际关系等息息相关。但是,过去十多年,伴随房价水平不断上涨,买房子并不是一件容易的事情,尤其是对于刚刚踏入社会的年轻人而言,往往只能望房兴叹。

那么,有没有什么办法可以降低房价呢?对这个问题,不同的人有不同的观点,其中一种就是建议征收房地产税。早在2017年,在接受采访的时候,SOHO董事长潘石屹就言简意赅地表示,房产税一出,房价肯定就降下来了。无独有偶,针对一些认为“房产税没用”的说法,央行货币政策委员会委员樊纲还反驳道,不管用往往是没到足够高的税率,如果征3%-4%的房产税,你看起不起作用?

房产税还没来,2个消息先来了?房子多的恐“难眠”,或涉及2亿人

除了业内人士以外,很多购房者也一直都把房产税看作是降低房价的“利器”,所以这些年呼声一直很高。但是,长期以来,房产税大多只是“只闻其声,未见其征”,而且关于怎么征,也是议论纷纷。比如,中国财政科学研究院公共收入研究中心主任张学诞就建议,设定人均40-60平方米的免征面积。再比如,财政部财政科学研究所所长贾康则建议,首套房可不征房产税、二套房低税率征收,第三套房开始,逐步提高税率。

实际上,根据业内专家的建议来看,无论怎么征收,刚需基本不受影响,多套房子遇到的麻烦可能要大一些,所以刚需基本可以不用纠结这个问题。截至目前,关于房产税的最新的消息是,2020年两会期间,国家对房产税作出了明确的表态,即“稳妥推进房地产税立法”,通过这10个字来看,国家对房产税法的制定慎之又慎,短期内出台的概率较低。

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房产税虽然还没来,“2个消息”却已经先来了

第1个消息:两省份开始征收“房东税”

目前,河北、湖南两省份已经相继发布了相关公告:个人出租住房不能提供合法、准确的成本费用凭证,不能准确计算房屋租赁成本费用的,在租金收入的5%-10%的幅度内核定应纳税所得额。由于这一税费征收主要针对的是房东这一群体,所以很多人将其称为“房东税”。实际上,除了河北、湖南,上海、深圳、沈阳、杭州等城市都曾试点过相关的房屋租赁税。

有过出租或租房经历的都知道,在房东出租房子的过程中,收益几乎全部收入到了自己囊中,而且租客往往处于相对弱势地位,甚至没有讨价还价的余地。但是,随着房东税的到来,以后出租房子,也要进行交税,这对于房东来说,可能是比悬而未决的房地产税更难啃的一块“骨头”。笔者认为,如今租售并举时代正在来临,随着国家对租赁市场的进一步支持,不排除会有越来越多的城市跟进“房东税”。

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第2个消息:租房市场降温,房租水平持续下降

大家都知道,进入2020年以来,受黑天鹅事件的影响,不少行业都受到了冲击,租房市场也一度十分低迷,不仅成交量出现了明显下滑,租金水平也出现了显著下降。截至目前,虽然复工复产早早已经开始,黑天鹅事件的影响也大大降低,但是租房市场并没有出现明显的回暖。

以北京为例,据我爱我家研究院的数据统计,2020年1-8月份,北京住房租赁交易量累计同比下跌18.61%;1-8月的整租交易租金为88.75元/平/月,同比下跌5.17%;1-8月的整体租金为5647元/套/月,同比下跌7.58%。除北京外,全国其他城市的租房市场,基本也是类似的状况,不仅租客明显减少,房租水平也基本持续下降。

据中国品牌网报道,有房产中介表示,现在不是房租价格的问题,而是要拉人头,因为空置的房子太多,即使房租下降,也未必能够成功出租。无独有偶,上个月,笔者身边有一个朋友也吐槽,由于顶着较大的房贷压力,不得不主动降低房租价格,原先3000元一个月的房子,现在2500就得租出去,不然更没人租了。

房产税还没来,2个消息先来了?房子多的恐“难眠”,或涉及2亿人

面对这两个消息,房子多的(一类人)恐怕“难眠”

过去十多年,伴随房价水平的上涨,在国人的心目中,房子已经成为了最理想、最稳定的一种投资手段,所以囤房者比比皆是。很多人买了几套房,然后放在那里,要么出租,要么待价而沽,从而坐享其成。可是如今,两个消息的相继出现,恐怕会让他们“难眠”。笔者认为,影响主要体现在两个方面:

1、租金回报率下降,以租养贷正在成为过去时。

潘石屹算了一笔账,正常的租金回报率应该是银行贷款利率再加上1%-2%,比如银行贷款利率是5%,那么正常的租金回报率就是6%-7%。但是,理论和现实总有很大差距。

根据诸葛找房数据统计,目前一线城市的租金回报率不高于2%。看得出来,即使再翻两番,也不划算。此外,如果以年租金收回买房成本来看,北、上、广、深分别需要54.3年、49.8年、51.4年和54.9年。很显然,租金回报率本来就十分低,如今又遇上了市场降温,租金持续下降的问题,房子空着更吃亏了,所以多套房持有者都很着急,如果未来房东税再全面铺开,以租养贷恐怕越来越难了。

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2、房产持有成本增加,面临进退两难的局面。

除了以租养贷,不少人囤房的根本目的是为了通过房价上涨的空间来实现暴富,所以过去这些年,很多囤房客,房子空置也不出租,而是等到合适时机,直接脱手,从而大赚一笔。

但如今,房住不炒成为了调控的长期定位,投机炒房已经行不通了,平稳是房地产的主基调。在这样的环境下,考虑到折旧成本、利息成本、物业费、取暖费、房地产税等等因素,房价不涨或者少涨,只会白白增加持有成本。结果多套房持有者面临的局面可能就是,出租房子不划算,空置房子有成本,想要转手变现也并非易事,无疑是进退两难了。总而言之,市场行情已变,靠买房囤房一赚到底、坐享其成的阶段开始渐行渐远,房子多的恐怕“难眠”。

房产税还没来,2个消息先来了?房子多的恐“难眠”,或涉及2亿人

两个消息,或涉及2亿租房群体,不可不察。

据相关的统计数据显示,截至到2019年,我国大约有2.2亿租房人群,而且再过10年时间,这一数字或将超过3亿。因此,租房市场的任何风吹草动,未来都可能与2亿多的租房群体息息相关,所以对于一些变化,不可不察。

一方面,租房市场降温,以及租金下调,无疑给租房者提供了更多的选择性和议价空间,对于租房者而言是一个好消息。另一方面,房东税可以增加房东的持有成本,从而引导多套房持有者把空置的多余的房子推向市场,从而平衡市场的供需关系,从长远来看,也有利于楼市和房价的稳定。

不过,由于房东税本质上属于交易过程税,所以不排除房东会转嫁到租房者身上,进而增加租房者的租金支出。因此,这一点需要租房者多留意。其实,退一步来说,租售并举时代已经来临,相信随着租赁市场的逐步发展成熟,一切的问题都可以迎刃而解。

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