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楼市杠杆率排行,第一竟然不是…

原标题:楼市杠杆率排行,第一竟然不是…

文|凯风

阿基米德说,给我一个支点,我将撬动整个地球。

这句话的现代版相当清晰:“给我一个杠杆,随时就能撬动房价”。

那么,谁是中国杠杆率最高的城市?

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这是第一财经统计的23城杠杆率:

楼市杠杆率排行,第一竟然不是…

这里的杠杆率,分为资金杠杆率和住户部门杠杠率。

前者相当于居民贷款与居民存款之比,代表资金杠杆;后者是居民贷款与GDP之比,衡量的是宏观杠杆。

资金杠杆率(居民贷款/居民存款)来看,7城市超过100%:

厦门(161.7%),杭州(138.8%),南京(137.9%),深圳(137.2%),合肥(122.9%),苏州(109.2%),广州(103.9%)。

厦门(161.7%),杭州(138.8%),南京(137.9%),深圳(137.2%),合肥(122.9%),苏州(109.2%),广州(103.9%)。

居民存款是资金储备,居民贷款则是债务。债务扩张过快而资金储备不足,就会带动资金杠杆率不断攀升。

资金杠杆率高,意味着楼市投资热情高涨。

在楼市上行期,这些投资行情能迅速转化房价上涨的刺激力,而在楼市下行期,这些缺乏资金支持的债务,也很容易沦为悬在房价头顶的达摩利克斯之剑。

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与资金杠杆率相比,住户部门杠杆率,更能看出一个城市的整体负债水平

住户部门杠杆率(居民贷款/GDP)来看,6城超过80%:

杭州(107.4%),温州(94.1%),厦门(84.2%),深圳(83.2%),南京(81.6%),广州(80.9%)。

杭州(107.4%),温州(94.1%),厦门(84.2%),深圳(83.2%),南京(81.6%),广州(80.9%)。

住户部门杠杆率超过80%,究竟算不算高?

这里可以与全国及国际水平作为对比,2020年上半年,中国居民杠杆率(居民贷款/GDP)高达59.7%,相比2019年末55.8%,上升3.9个百分点。

楼市杠杆率排行,第一竟然不是…

这一数字已经赶平国际平均线(59.7%),远超新兴市场经济体(59.7%),离发达经济体只有10多个点的空间。

发达经济体的居民杠杆率平均水平为72.1%,这意味着杭州、温州、厦门、深圳、南京、广州等城市均已超过发达经济体的水平。

居民杠杆率过高,影响有多大?

一方面,居民杠杆率攀升,会持续挤压消费,这在内循环时代尤其显得格格不入。

根据央行《中国区域金融运行报告(2019)》,控制人均可支配收入社会融资规模等因素后,居民杠杆率水平每上升1个百分点,社会零售品消费总额增速会下降0.3个百分点左右。

另一方面,居民杠杆率增长过快,问题更需要重视。从2008年到2020年,我国居民杠杆率从18%增长到59.7%,扩大了3倍多,增速在全球首屈一指。

正因为这一点,银保监会年初曾表态:

防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长。

防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长。

而在3-4年前,当时的政策态度还是“我国还有加杠杆空间”,决策基调正在发生重大变化。

03

哪些城市最为突出?

综合来看,无论是资金杠杆率还是住户部门杠杆率,杭州、厦门、深圳均处于较高水平。

无独有偶,深圳、杭州、厦门在房价收入比也位居全国前列。2019年,深圳房价收入比高达35.2,厦门为22.8,杭州为17.7,均处于较高水平。

楼市杠杆率排行,第一竟然不是…

这三地楼市指数之所以全部高企,在于楼市热度居高不下,吸引的不只是本地的购买力,还有来自本省乃至全国的投资客。

这种局面的存在,必然带动这几地楼市指数脱离本地居民的实际收入水平,呈现出一定的泡沫特征,除了挤压消费、挤压实体经济之外,还潜藏着较高的金融风险。

换言之,在高杠杆率面前,这几地的房价易涨易跌,涨起来一飞冲天,跌起来也有可能超乎预期。

当然,如果经济能够一直高速增长,这些风险不过是提前预支未来,负面效应随着时间的流逝可以逐步消化殆尽;然而,一旦经济出现失速,这些被透支的未来,很容易对当下带来超出预期的影响。

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哪些城市,处于合理水平?

作为一线城市,北京、上海,杠杆率处于相对合理水平。上海的资金杠杆率仅为75.9%,北京仅为49.2%;上海的住户部门杠杆率为66.3%,北京为55.4%,处于中游水平。

北京、上海之所以杠杆率处于合理区间,一方面在于这两地是中国的天花板城市,集聚了来自全国的资金,资金实力、GDP规模最为雄厚,抗风险能力相对较高。

另一方面,北京、上海都是楼市调控的模范生。京沪限购限贷门槛最高,且与广深大开落户之门不同,京沪的落户门槛最为森严,杜绝了借人才政策直通售楼处的炒作空间。

以北京、上海为锚,资金杠杆率+住户部门杠杆率双双超出的城市:厦门、杭州、南京、深圳、广州、贵阳、温州。

作为非经济强市,贵阳、温州尤其值得注意,昆明、合肥与上海不想不相上下,同样需要注意。

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楼市杠杆率低,是不是好事?

楼市杠杆率过高,意味着透支未来购买力、挤压消费和实体经济,带来金融风险。

楼市杠杆率过低不一定是好事,可能意味着城市吸引力不足,通过杠杆来撬动经济增长的刺激效应同样不足。

我们不难发现,楼市杠杆率呈现出两个特点:一是南方城市整体高于北方;二是经济强市,居民更敢负债。

相比而言,东北西北地区城市,虽然楼市杠杆率、房价收入比均不高,但这些地方经济增长乏力、人口持续流出,产业上缺乏亮点,楼市上自然也是缺乏亮点。

所以,无论任何投资,面对杠杆率过高的城市要谨慎,但对于杠杆率低于同等能级的城市也要注意,至于那些房价跌到白菜价的城市,更不用说。

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