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四大维度解析中国TOP50城市房地产市场竞争力

原标题:四大维度解析中国TOP50城市房地产市场竞争力

导 读

创新动能强劲城市,未来楼市发展更值得期待。

随着互联网的蓬勃发展,人们的消费和生活方式发生了巨大变化,催生出了数字经济、共享经济等新经济、新业态,成为中国经济的新增长点和新引擎,并对城市竞争格局产生了重大影响,城市房地产发展格局亦随之持续变迁。为了深入评判典型城市的房地产市场发展前景,本文将从资源禀赋、需求发展、房地产基本面、新经济等四个方面切入,对新经济视角之下的房地产竞争力作全面立体式的解析研究。

01

资源禀赋:杭州经济形态最佳

东三省二线土壤相对“贫瘠”

四大维度解析中国TOP50城市房地产市场竞争力

1.1 经济发展:京沪经济规模遥遥领先,深圳三产占比仍有较大提升空间(略)

1.2 城建配套:厦门、深圳配套投入领先,哈尔滨、大连、沈阳明显落后(略)

1.3 房地产依赖度:无锡、东莞、泉州等市与房地产关联度较低,地方调控空间更足(略)

1.4 小结:杭州楼市发展土壤最为“肥沃”,东三省二线排名均处于后列

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02

需求发展:高房价压制需求转化

一线城市需求规模仍大幅领先

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不过,也有部分三四线城市近年来城区人口也明显扩容,典型如珠海、惠州。随着粤港澳大湾区规划的推进,临近澳门的珠海和紧邻深圳的惠州近年来城区快速扩张,助力城区人口总量快速增长。以2014年~2019年五年间城区人口增长总量来看,珠海、惠州的城区人口增长规模甚至超过了南京和合肥。

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另一方面,再以大学生数量来看。高校林立的西安、武汉和广州以绝对的优势占优,在校大学生数量均超过了115万人。考虑到绝大多数大学生仍然会留在目前所在城市,因此这些年轻人群未来将是住宅市场上的购房主力,这也意味着未来西安、武汉等城市未来需求增长动力将会比较充足。

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2.3 支付能力:高收入支撑下,佛山等强三线城市居民购房能力均处于前列(略)

2.4 小结:广州、武汉等“平价”城市需求转化量更大,高房价拉低深圳、杭州需求入市节奏(略)

03

房地产基本面:近年价格快速上涨

致部分城市现投资隐忧

对一个城市的房地产基本面进行“把脉”,分析其规模、供求关系、利润空间等指标,是判断投资窗口期的重要依据。本节我们将从这三个方面对TOP50城市进行系统梳理,以对其投资潜力做出综合预判。

3.1 市场规模:上海金额居于榜首,嘉兴、绍兴、宁波增势跻身TOP3(略)

3.2 供求关系:徐州、淄博、济南供给规模过高,杭州、武汉、南京去化无忧(略)

3.3 利润空间:太原、青岛、南昌盈利空间较佳,佛山、天津、武汉地价已达高位(略)

3.4 小结:市场规模巨大、供求关系健康,确保沪深杭基本面表现持续领跑

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04

新经济发展:部分强三线抓住赶超机会

东莞、无锡表现突出

我国经济正处在新旧产业与发展动能转换的关键期,随着“互联网+”在各领域持续发酵,诸多新业态也在蓬勃兴起,成为推动经济结构转型升级的新兴力量,成为新经济的重要组成部分,为城市发展注入新的活力。新经济、新业态发展程度在一定程度上也表示这些城市的创新能力, 尤其是新经济、新业态的主要目标人群是年轻人,这类人群同样也是房地产市场的主要目标客群。为了对从新经济角度对TOP50城市房地产潜力进行综合评判,本节我们将从新业态、新经济角度分别对其进行系统梳理,找出潜力城市。

4.1 新业态现状:北京、深圳表现不及杭州、成都,无锡跻身TOP15

随着时代的发展和进步,新兴业态不断涌现,并且这些新业态繁荣程度一定程度上代表了城市的创新能力、经济活力。本节我们选取了宠物服务、外卖服务、咖啡店、各类培训机构四类新业态,对TOP50城市的创新能力进行综合评价。

毫无疑问的,上海在这些新业态表现均比较突出,除了在外卖指标上稍弱于成都,屈居第二,其余指标均排第一,因此上海也成为新业态发展最佳的城市,其次是外卖表现尤其突出的成都,排在第三位的则是 “新一线”城市杭州,因互联网经济发达,高学历的年轻人占比高,其在星巴克、宠物和培训指标方面表现均比较突出;北京和深圳由于外卖指标表现不佳,整体表现不及成都和杭州,分别居于第四、五位。

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05

综评:创新动能强劲城市

未来楼市发展更值得期待

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5.1 领先型:杭州、武汉与一线城市并列,资源禀赋、创新能力优势领先(略)

5.2 均优型:各项指标无明显短板,南京资源禀赋表现突出(略)

5.3 创新型:经济创新动能优势显著,郑州、佛山发展前景较佳(略)

5.4 短板型:海口、洛阳等市创新动能一般,楼市基本面亦存在一定隐忧(节选)

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值得注意的是,虽然海口、洛阳等城市虽然目前基本面尚可,但由于其宠物服务、生活消费等新业态发展缓慢,城市创新动能较弱,人口增长较慢,尤其是洛阳,其是典型城市中为数不多的人口净流出城市,虽然短期内城市人口向城区聚集仍然能支撑当地的购房需求,但长期来看并不利于房地产市场发展。

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柳 俊丨中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会委员、旗鉴旅业常务副总

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