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原标题:距离1.5公里内,单价便宜700-1700块!Ta们差在哪?

一方是单价地王,主打智能化家装和优质配套;一方依靠政策红利,主要由于教育资源被热捧,这看似没什么关联的楼盘,最近距离三四百米,最远距离也不过1.5公里,同类型产品单价却差了700-1700元,如果是你,会怎么选?

一、咸水沽还是海教园?

众所周知,咸水沽是津南区日常生活、教育、医疗等方面配套最齐全的板块,具体到今天主要比对的楼盘,恒大悦府紧邻在建的地铁6号线二期咸水沽西站,线路预计2022年上半年载客试运营,公交则有152、652路可直达市区,目前也可通过226路接驳地铁1号线往来市区,所需时间更短。

距离1.5公里内,单价便宜700

项目周边商业配套完善,除了自身规划有4.5万平米的风情商业街之外,与其仅一路之隔的吾悦广场综合体也已经营业,包含商超、餐饮、娱乐、幼教等多种业态,无论日常采购还是休闲娱乐均可便捷实现。

恒大悦府规划有一所3200平米的公立幼儿园、19000平米的公立小学,未来业主子女可以在家门口享受“一站式”教育,此外,项目半径1公里范围内有多家幼儿园、咸水沽第六小学、天华实验中学和知名度颇高的咸水沽第一中学,教育资源丰富。

而一路之隔的海河教育园区,由于“教育第七区”的独特定位,在众多购房板块中始终是佼佼者,可以说除市区之外,海教园是有入学需求购房者首先会考虑的板块。

但前不久,由于“海教园板块要并入津南”的消息,该区域被推到了风口浪尖,无论是已购房的业主,还是意向购房的准业主,不少人都在官方网站留言询问政策细节。

终于,在9月2日下午,与学籍相关的问题得到了官方回复,具体内容如下:海河教育园区应届初中毕业生升学政策不变,具有园区户籍和学籍的应届初中毕业生,在园区高中建成之前,可以报考面向市内六区招生的普通高中;在园区高中建成之后,既可以报考面向市内六区招生的普通高中,也可以报考园区高中。

这颗“定心丸”到位,业主和准业主纷纷松了口气,但海教园的价格战却并未止步,话题要跑偏……还是介绍概况吧~

交通方面,地铁6号线二期是市区经由海教园抵达咸水沽西的,虽然在海教园板块内设有4个站点,但对于新房业主来说仅和慧南路站对日常出行有实际意义(见下图,海教园成片居住区主要集中在该站点周边),地铁出行的便捷程度主要取决于小区距离该站点的远近。对于本文中和恒大悦府比对的阳光城未来悦以及龙湖天璞来说,最近的公交站有202路、223路车,分别通往高庄子地铁站和津南新城。就现有线路来看,前往市区还属自驾最方便。

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距离1.5公里内,单价便宜700

不得不承认,海教园现有商业配套还很欠缺,虽然开车可以前往辛庄永旺、咸水沽吾悦广场、月坛商厦等大型商业,但终归是“别人家的”配套,不是那么方便,具体到阳光城和龙湖,虽然自身规划配套有商业街、运动健身场所和设施、儿童游乐场、老年文化中心等,但考虑大型商业只能开车。

如果说交通一样都有在建地铁、商业配套也基本共享,那么海教园和咸水沽最主要的差距就在于教育!海教园板块规划了6所幼儿园,3所小学,2所初中,1所高中,目前已经投入使用的有2所幼儿园和九年一贯制南开学校,除了优质教育资源外,能考市区高中这一学籍政策同样重要,这一点是咸水沽无法比拟的。

二、拿地信息回顾

说到拿地,恒大在2016年天津市场最火的时候以15661元/㎡的楼面价夺下咸水沽地块(如今的恒大悦府),时隔3年多才首次开盘,如今部分高层房源的成交均价还不及昔日的土地楼面价,个中滋味谁人知……

虽然阳光城未来悦和龙湖天璞拿地也都有溢价,但楼面价仍然远低于恒大,可凭借海教园的政策优势以及区域规划,同类产品的销售均价要高出700-1700元/㎡。高价拿了地,结果还要贱卖,是不是该给恒大一个温暖的抱抱……

这个例子充分证明了不是所有的牛奶都叫特XX,也不是所有的地都值得血拼。

又扯远了……这里并不是说恒大悦府这块地不好,Ta很好,有地铁有商业,即便放在咸水沽同区域来看也是好地段,只是拿地价实在是高啊~

距离1.5公里内,单价便宜700

三、产品比对

我们选取洋房产品来比对,单价来看恒大悦府最低,且只有恒大是精装交房,不过交房时间相对最晚,三个项目都是开发商自持物业,物业费差异可忽略不计,总价方面,恒大最占优势,不仅面积大了6平米,总价还最低!

具体看看户型

距离1.5公里内,单价便宜700

图中从左到右依次为恒大悦府98㎡(别问我为什么不是95㎡,全网都没找到),阳光城未来悦89㎡和龙湖天璞89㎡。

整体布局几乎没有区别,都是南北通透,全明格局,客厅有带上下水的阳台,南向主卧带飘窗,北向次卧加上书房,厨房卫生间和餐厅在整个户型中间位置。

唯一肉眼可见的差异是恒大的厨房和卫生间紧邻,阳光城和龙湖几乎可以说是一模一样,个人来说更喜欢后两者的设计,厨房卫生间开门这么近总觉得怪怪的(捂脸)。

不过,户型仅仅是考虑的维度之一,买房人更主要看中的还是区域、配套、规划发展、品牌和价格因素。

四、不同需求的买房建议

如果是单纯冲着学区来的,海教园的龙湖天璞77㎡洋房最低总价大约148万,虽然面积小一些,基本居住功能也OK,只是面积小势必空间紧凑一些。

如果同时考虑学区和长期居住,在海教园购房,买车还是十分必要的,毕竟至少短时间内,无论送娃上学还是日常购物,都不是步行能解决的。龙湖和阳光城这两个楼盘,从社区中心位置到和慧南路站的距离相差无几,都在1.2-1.3公里左右。两个楼盘的差异真的很小,喜欢哪个买哪个就是了~

如果不在意学区,或是对自家娃的学习能力有绝对自信(能考上咸水沽一中),更看重居住环境和配套,无疑恒大悦府优势更大,毕竟无论是建设中的地铁站,还是周边商业配套和已有资源都不错,同等价位还能获得更大的使用面积。

所以,这距离不过1.5公里,每平米便宜700-1700块,90平左右户型总房款差价大约5-8万块的三个楼盘,你会怎么选呢?

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