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原标题:社科院预测:2020年底,房价将下跌5%,销量下跌超?10%

9月7日,中国社科院发布了2020年版“中国房地产蓝皮书”,分析并预测了2020年中国房地产发展趋势。社科院预测2020年商品房销售面积、金额、均价,三值均跌。【1】房价将横盘2-3年

《蓝皮书》指出近两三年内中国房价总体上将维持高位盘整态势。除少数三、四线城市和个别地段、个别楼盘外,整体上的房价大涨大落都是小概率事件。

高位盘整是股市用语,大意是指房价在某个小的区间内上下波动,通俗讲就是房价不涨不跌,比较稳定。社科院给出的原因主要有3个分别是:

根据房地产历年波动的数据,房价增速为负数的仅有2014-2015年,最多也就跌了5%,所以房价出现大跌的情况并不常见。从上面图中还可以看出,2008年以来,我国的房地产市场经历了三轮松紧周期。政策放松,国内的房地产市场出现了明显的房价和成交量上涨,直至政策出现调整,价格和成交量均出现一定程度的下降,房价增速变缓,楼市呈现“慢牛”状态。【2】销售额&销售面积下降超10%

《蓝皮书》预计2020年商品房销售面积和销售额将同步下降,下降幅度在10%~12%。

2020年我国房产的销售额和销售面积下降幅度将超过一成,这个预测有点悲观了。根据国家统计局发布的历年全国商品房销售数据,自2013年以来,房地产的销售金额和销售面积只在2014年出现过-6.3%和-7.6%的跌幅,其它年份均为正增长。

社科院预测:2020年底,房价将下跌5%,销量下跌超?10%

数据来源:国家统计局2020年1-7月份的销售额和销售面积同比去年也是负增长,出现负增长的原因就是新冠疫情这只黑天鹅。

社科院预测:2020年底,房价将下跌5%,销量下跌超?10%

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数据来源:国家统计局疫情初期,销售额和销售面积双双下降,2020年1-7月份的销售额和已经由年初的-35.9%追赶到现在的-2.1%,销售面积由年初的-39.9%追赶到7月的-5.8%。接下来的“金九银十”又是房企传统的销售旺季,某头部房企已经开始打折卖房,各大开发商也都在摩拳擦掌,打响去库存大战。只要不再出现今年年初全国停摆的情况,房企销售面积和销售额的增速转正问题不大。【3】不会下降的原因是什么?深究一下,房屋销售额和销售面积不会出现大幅下降的的原因主要有两个。其一,人们的住房需求依然非常旺盛。2019年末,全国常住人口城镇化率为60.6%,仍处在城镇化快速发展阶段(一般认为城镇化率达到70%为成熟的城镇化水平)。

社科院预测:2020年底,房价将下跌5%,销量下跌超?10%

城镇化率每提高一个百分点,说明就有1400万人在城市里落户安家,可以想象一下这里面带来的住房需求有多少。随着大部分二三线城市放开落户限制,降低落户门槛,我国的城镇化率不断提高是一个不争的事实。另外一个原因就是政府缺钱。由于疫情的原因,今年政府大幅度减税降费扶持中小企业度过难关,全年可能会减税降费超过2.5万亿,意味着政府将减少2.5万亿的财政收入。2020年上半年GDP增速仅为3.2%,远低于去年同期水平,国家财政面临的困境是出水口加大,入水口减小。根据财政部的最新数据,2020年1-7月国有土地使用权累计出让35101亿元,同比增长7.9%。7.9%的增幅,远远超过了今年GDP的增速,这才能弥补不断下滑的财政收入缺口,也让那些过度依赖土地政策的地方政府可以活下去。近来,深圳、无锡、沈阳都出台了调控政策,把二手房减免增值税的年限由2年增高到5年,其目的之一是为了防止炒房者短期抛售房子,目的之二就是增加政府的财政收入。在我看来,社科院预测2020年全年房地产销售额和销售面积下降10%~12%,基本是不可能的。如果真的出现这么大的下降,只能说今年从中央到地方的调控政策都不成功,也不符合国家三稳的预期。【4】全国商品房均价下跌5%

《蓝皮书》预计2020年商品房销售均价约为9250元/㎡,同比下降0.6%,增速较2019年下降7.2个百分点。

社科院预测:2020年底,房价将下跌5%,销量下跌超?10%

数据来源:国家统计局图中蓝色线条是根据国家统计局发布的历年平均房价数据得到的,2013年以来全国平均房价一路上涨,从未出现过下跌。国家统计局给出的数据显示,2020年1-7月份全国平均房价为9736元/㎡,已经比2019年上涨了4.6%,而社科院预测今年房价下降0.6%,达到了9250元/㎡。那接下来的5个月能不能从9736元/㎡降到9250元/㎡呢?降价幅度达5%。这个很难说,有些城市比如深圳今年上半年涨了接近15%,要想再降下来是不可能了,再比如天津房价进入下跌通道,一平米降5000元的楼盘都有很多。不同城市不同项目的也存在较大的差异,市场细分之下,优质项目备受追捧,好地段好配套的楼盘,卖的再贵也能成交,质量差配套也不好的房子,再便宜也很难出手。对于买房的朋友来说,首先要把握大势、看准经济周期,比如今年底就是多重原因造就的购房合适时机;其次是分析城市价值、地段、楼盘和促销优惠,买房前功课做的充分,更能选到合心意的好房子。

来源:房天下

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