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原标题:天津房价已下跌15-40%?恶行循环!

我今天是看到一个消息,天津滨海新区放松调控了!打算写天津楼市的。结果发现天津房价下跌成了微博热搜,说天津市区普遍一平米下跌5000块。

天津房价下跌这个肯定是没有争议的,具体是跌了多少。

我2018年去调研过一次,那时候大概平均是跌了15%左右。

后面因为海河英才计划又坐了一次过山车,市场进入阴跌通道。

今天跟天津的一个投资者了解到,天津房价 从2016年的高点算起,到目前,市区大概跌了15-25%不等,郊区跌了30-40%不等。

近一年的二手房挂牌走势都是在下跌中,从2.4万跌到了2.29万。

天津房价已下跌15

(图表来自诸葛找房)

大部分都是降价房源!

天津房价已下跌15

特别是大户型、高总价的房源降的最凶猛。

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天津房价已下跌15

(图表来自365淘房网)

只有学区房相对抗跌,有些因为政策原因变动的学区房,比如涉及到成立了教育集团的8个学校,房价有了大幅变动,重点小学猛跌,普小大涨。

我天津的业内朋友说,其实天津房价也不是突然暴跌,而是一直处于阴跌中,这个无可争议,只是具体个盘跌多跌少的问题。

最好的和平区学区房还比较坚挺,房价也是最贵的,大跌的往往是房价最低的郊区。

2020年8月天津16个市辖区最新房价(均价)排行:

天津房价已下跌15

他认为主要是2016年那一拨普涨,涨太猛了!这一波下跌就是去泡沫!特别是一些郊区,很多买了纯粹是为了落户口,潮水退去跌的最狠,本身天津范围就大,供给量太多了,地段不好,学位不佳的非优质二手房就会首当其冲下跌。

天津房价已下跌15

(图片来自杨红旭楼市研究)

2016年冲进去买的肯定是亏了!但2015年之前买的肯定能保本甚至有赚。

唯一欣慰的是,天津有1561万人口,房价下跌之后,二手房成交量明显上升了。

天津房价已下跌15

(贝壳数据,二手房普宅)

但最让他们担心的是,目前根本看不到房价止跌的迹象。

因为天津经济不太好,大家对城市未来发展缺乏信心。

其实整个京津冀都跌了,北京跌了2成多,环京跌了四五成,天津平均算3成吧。但一二线中,还是天津最多。

实际上,2016年那波全国一二线城市基本上都翻倍了!很多都不止翻倍,但好像还没哪个一二线城市的跌幅比得上天津。

天津自由落体式的持续下滑,除了调控太严之外,我觉得主要是财政压力大,市场信心不足导致的结果。

天津房价已下跌15

(来源天津市统计局)

看看上图就知道,今年上半年,天津的地方一般预算收入跟去年相比,从正增长15%,到负增长一二十个点,半年还不到一千亿的收入。而每年的支出远远是要大于收入的,后文会谈到。

调控——房价开始下跌——财政紧张——靠卖地增加收入——地卖多了——新房供给量大——房价下跌——地不值钱——土地降价or增加供给量——房价下跌。

这就是一个恶行循环。

因为要想制止房价下跌,短期内最好的方法,其实就2个。

第一个当然是放松调控,但眼下这个空间太小了,毕竟全国都在收紧调控,天津滨海新区的放松,也仅仅是人才引进上放松了一点点,戴着镣铐跳舞,效果非常非常有限。

第二个就是减少土地供给量,先去库存。

但天津不是,即使天津房价跌跌不休,政府也不考虑少卖点地,因为财政负债率太高,财政太紧了,为了多增加土地收入,所以拼命卖地。

看下图就知道,天津去年前年土地供给量是真的猛。

天津房价已下跌15

(图片来自杨红旭楼市研究)

2019年天津一年出让了155宗地,成交土地面积达到了1810万平米,创出历史新高。

根据天津统计局的数据,去年天津土地收入1361亿。这只比天津地税收入(1634亿)少两百多亿,成了天津财政第二大收入来源。

天津房价已下跌15

地不好卖,就降价卖,再不好卖就把好地段的地拿出来卖。今年疫情影响,怕大家不买,出让的地都还比较优质,所以武清城区的溢价率达到了40%。而远郊宝坻区却明显下降。

天津房价已下跌15

如果天津的土地一直这么卖下去,供给量无限供给,那房价怎么可能止跌?

截至今年6月天津的库存量已经达到1902万平米,去化周期18个月。

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但这种卖地缓解财政压力的模式,暂时好像还看不到尽头。

在天津2019年做2020年财政预算时,我看到天津在土地收入这块预期要增长27%,达到1817亿!

天津房价已下跌15

要完成这个目标,要么就是卖好的地,让平均地价涨,要么就是批量卖地了。

截至2019年末,天津市的政府债务率还有99.58%,在全国省市排名中,依然名列前几位,所以政府降负债的压力依然很大。

天津房价已下跌15

天津房价已下跌15

天津的一个公务员告诉我,天津一共16个区,目前已经有不止一个区财政实质上破产,公务员工资都发不出了,已经由市政府托管。

大家看看我下面截图中他说的这些,会有点不相信吧,天津财政怎么拮据到这个地步了,个别机关请不起后厨,要干部自己做饭吃。

天津房价已下跌15

但天津财政没钱了,变卖国企这没说假话。

今年3月天津产权交易中心公开拍卖60个国企混改项目股权,最高可出让100%股权,等于是可以全卖了。

天津房价已下跌15

天津2019年一般公共财政收入2410.3亿元,同比增长14.4%。其中地方税收收入1634.2亿元,增长0.6%; 非税收入776.1亿元,增长61.2%。

天津市财政局解释称,非税收入增幅较高,主要是盘活变现政府资产,全面推进国企混改,转让部分国企政府持有股权收入大幅增长。

而支出的呢,还得比收入高一大截,去年全年支出3509亿!今年上半年的支出数据我都还没查到。只查到收入。

天津现在实在无路可走了,只能先把家底都卖了,把地方的负债率降下来。

天津的经济自由落体式的下滑后,过去两年虽然有所回升,但还是低于全国增速。

天津房价已下跌15

今年上半年因为疫情,又回到了原地。

天津房价已下跌15

下半年会比上半年好一点,但天津的经济好转,确实任重而道远。

现在天津在人才引进这一块,也明显后劲不足了!

从2018年5月海河英才计划以来, 今年8月中旬,天津市人社局公开回应说,2年多来,该市共引进人才近30万人。

天津房价已下跌15

2018年引进13.3万,2019年11.5万,也就是说今年到目前引进还不到5万,全年肯定不会超过10万。

大家都是奔着天津的高考优势去的。

落了户,顶多买个小房子,全家人却不移民到天津去,纯粹是为了孩子去考试的。

这从天津常住人口略见一斑。

去年天津的常住人口只增加了2.23万人。

天津房价已下跌15

所以海河英才对天津的经济拉动作用,可能也要远远低于预期。

天津现在落入到这个地步,大家都唱衰,弄得市场更没信心,说实话,除了高考,天津也没什么特别好的政策优势,所以让大家更加看不到未来。

天津真的需要一些利好来提振市场信心了。

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