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深圳业主200万买房变租房!这种房子到底有啥坑?

最近,深圳有业主爆料自己买来的房子,只有使用权。


几百万房款变成租金;


一纸签约的购房合同,变成了租赁协议;


知道真相的业主,崩溃了。


在进行一番调查之后,南方楼事发现他们购买的这类房子是前几年特别流行的工改项目。


很多购房者以为这跟其他商务公寓一样,殊不知天差地别。


购房者花巨额买下的房子只有使用权?其中都有什么风险?


这些神秘的房产,究竟有什么猫腻?


楼市掉“馅饼”?


如果有中介告诉你,深圳有一个楼盘,周边配套设施完善,升值空间巨大,但价格却不到周边房价一半,你会不会动心?


答案大概率是会。


在深圳打拼5年的覃清(化名),就因为心动栽了跟头。


2018年,覃清萌生买房的念头,但碍于社保年限不够且没有落户,房票是个难题。


恰巧,当时朋友圈看到中介在宣传龙华观澜的鸿基新都,表示项目“不限购不限贷”,冲动之下便刷卡买了,因为便宜一口气买了两套,花了近400多万。


由于不熟悉流程,当时开发商拿出《深圳市物业租赁合同书》时覃清表示质疑,但销售解释为“后面开发商会发房产证”,她也就放心签约。


直到今年8月份,事情出现端倪,覃清发现网上传闻鸿基新都不具备销售资格,并被开过行政处罚


“当时网上铺天盖地的宣传都是‘销售’,现在变成了租赁。”


在深圳打拼这么多年,只想拥有一套属于自己的房子,现在却变成租的。


“谁会花几百万去租一个房子啊!”覃清激动表示。


深圳业主200万买房变租房!这种房子到底有啥坑?

图源 @阳光雨露化作力量


房子究竟存在什么猫腻?


南方楼事查询资料了解到,鸿基新都地块在2010年12月30日以挂牌形式出让,用途为商服用地,当年中国长安汽车集团股份有限公司竞得。


同时,土地房产交易中心公示的土地使用权出让合同书中明规定,土地使用权不得分割转让。


这也就意味着,开发商很清楚土地的真实用途,但仍然设计成商品房入市,并且为了规避监管通过“以租代售”方式进入市场。


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图源 深圳土地房产交易中心


事实上,早在2015-2017年深圳楼市“以租代售”盛行。


据南方楼事不完全统计,宝安的宝星智荟城、龙岗的华南城青创、中海信众创城、百分百创意广场等项目,它们都有部分房源是通过“以租代售”的方式入市。


深圳业主200万买房变租房!这种房子到底有啥坑?



2015年,王女士通过房地产中介得知,龙岗李朗国际珠宝产业园片区附近有一个名为“百分百创意广场”的商业综合体配建的公寓正在销售,单价仅一万多。


和当时附近3万多的布吉相比,十分便宜,她自以为占到便宜买下。


直到2016年,房子没有如期交房并且还停工。这个时候,王女士才发现买房时签的“购房合同”,实际上是租赁合同。


买房变成租房,她遭当头一棒。


虽然集体投诉开发商涉嫌欺诈,但负责人把责任归咎于中介人员对项目不够了解,才出现误导市民的情况。

可见,维权之路漫漫。


虽然有了这么多金钱的教训,但仍有人在不了解的情况下,抱着试试运气的心态购买这类房产。


最近龙华就出现了这类型的新盘,1.7万/㎡的单价十分诱人。


在不少购房群都能看到有人在问“到底是什么性质”、“到底是不是小产权”......


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图源 家在深圳


以租代售是什么?这类公寓产品如何,是怎么诞生的?能不能买?


我们继续聊聊。


何为“以租代售”?


“以租代售”,顾名思义就是将房子进行出租,而不是进行产权交易。


开发商只需要和购房者签订《房屋使用权租赁协议》,在合同期内房子暂时属于你。


如果运气好,有的楼盘业主后期可以和开发商签订购房合同,成为真正的业主。


而“以租代售”的诞生,源于2013年。


2013年1月,为了缓解土地空间压力,深圳市发布7份文件——一份主文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》加六份小文件,内业称“1+6"。


其中,《深圳市工业楼宇转主管理办法(试行)》,对工业用地项目(含城市更新类和非城市更新类)分割销售的放开,为工改撕开了一道地产化的口子。


深圳业主200万买房变租房!这种房子到底有啥坑?

图源 园区荟


2014年1月,在“1+6”的基础上,深圳又发布实施《深圳市城市规划与标准与准则》(2013版),首次在传统土地类别中新增了“新型产业用地(M0)”,工改M0项目,允许配建最高比例30%的宿舍等。


这份文件,直接激活深圳“工改”市场。


也是在这一年,以房招商、养商、稳商的新机制在深圳市场迅速兴起,而所谓的“研发用房改公寓”、“宿舍改豪宅”等都在那一年诞生。


虽然当时规定工业楼宇进入市场实行限销售对象、价格、二次转让周期,还有一些项目涉及到产权不可分割等。

但因为政策不完善、不成熟,在巨额利润面前,不少企业打起“擦边球”,开辟“以租代售”模式。


除了利润,开发商如此冒险还有很重要的一点原因是,因为不能分拆销售,沉淀资金较大和时间较长。


所以很多开发商都通过“以租代售”模式,签长期租赁合同回收部分资金


上文提到的中海信众创城、百分百创意广场 、华南城等,都是这个时期的产物。


深圳业主200万买房变租房!这种房子到底有啥坑?

2015年11月29日 中海信众创城售楼处,图源中海信众创城公众号


在这类公寓进入市场之后,中介和购房者推售,一般会说“低价置业”、“永久置业”等词语诱导购房者。


有的开发商甚至还向购房者提供贷款,不明所以的“小白”们因此上当。


最后,购房者花费几十万甚至上百万买到的只是租赁权,购房却变租房。


相信在租房的时候,不会有人按季度、半年或者三四年支付租金。


换而言之,购买这类公寓的购房者绝大大多是被忽悠掉进“坑”。


等发现的时候追悔莫及,有人甚至投诉无门。


你必须了解的几个风险


已知这类便宜的公寓是个坑,但仍有购房者觉得“香”执意要买。


买与不买,我们认为看自身需求。


但如果非要买,一定要了解这里边潜在的风险。


深圳业主200万买房变租房!这种房子到底有啥坑?


针对其中存在的一些风险,南方楼事简单给大家科普。


第一,以租代售“买”来的房子,无法融资进行抵押贷款。


不管你花了多少钱这终究只是租来的房子,只有使用权没有房子的所有权,承租者永远无法享受房产增值带来的收益。


第二,承租人最后可能会房、钱两空。


这类公寓的出租人一般是房地产开发商,虽然承租者已经一次性支付巨额租金,如果后期资金链断裂,而承租者又只有房屋使用权,这时候房子被拿去抵押或者拍卖也没有任何办法阻挠。


说白了,这些房子不过是高级的“小产权”。


第三,租约超20年很难获得法律保护。


南方楼事看到一些购房者向中介表示租赁到期之后怎么办,有人回复表示“续期就可以”。


但实际上,按照我国法律规定,房屋出租的最长期限是20年,超过20年后很难获得法律保护,因此大多数购房者签下的租赁协议也躲不过这一关。


深圳业主200万买房变租房!这种房子到底有啥坑?


还有人说,有的开发商同意在后期业主可以进行购房,但我们仍要提醒你,这类工改公寓大多数是需要企业名义进行购买。


而用企业名义购买,除了税费高购买后每年都需要缴纳一笔税费,无端多出一笔额外开支,并不划算。


第四,如果日后房价大涨或者拆迁,由于没有房产证导致产权不清,开发商想要反悔也是轻而易举。


而你,因为只有租赁协议、使用证明,即便到了法院也不能证明房子是你的。


对此,北京市盈科(深圳)律师事务所合伙人曾正华律师表示,开发商宣传物料以及销售口径存在诱导购房者情况,存在欺诈。


对于业主起诉成功的概率,曾正华认为已经签了协议的,也可以去起诉,但协议内容要结合当初购房时开发商宣传资料,及双方沟通过程去反应双方的真实意思,结合覃清的案例成功率还是比较高的。


由于产权证属于开发商,房屋法定的所有权还是归开发商,所以购买这类房子风险大。


广东盈科律师事务所高级合伙人张茂荣律师也表示,正常买房,房产证理应登记在购房者名下,购房者才享有占有、使用、收益、处分、将来拆迁和续期等合法权益。没有房产证,购房者实质上获得的是使用权,而非所有权。


如果法定业主发生对外经营行为,一旦被债权人追责,购房者的权益就将失去保障。如果业主方拿产证去融资、借款、担保也不需要买方同意,直接就去银行办手续了。


所以我们建议,购房者在买房之前一定要确认土地性质和用途。


如果确定要定,签合同、签协议时一定要对合同的具体条款以及合法性进行反复确认,确保自己的权益,不要过于信任中介或者开发商。


毕竟,不少购房者已经踩坑,希望想要入场的你慎重。


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