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大空港汇集8大旧改航母,5项目体量超百万


提深圳楼市,评论“西热东冷”四个字,绝对能够得到大多数人的认可。在当前的大趋势下,“西拓”显然更比“东进”能抓住当下置业者的胃口,“西拓”的潜力更符合市场的选择。


就比如当下的宝安,以为福永、沙井为首的大空港片区,依托粤港澳大湾区滨海几何中心的规划优势,在近两年的新房置业中独领风骚。


前段时间入市的华强城,作为深圳首个拼积分摇号的项目高调入市,556套房引得5178人认筹;


而紧接着即将入市的万丰海岸城,吸引的潜在置业人群也必然不会弱于华强城,置业大空港新盘,注定会是一场运气的比拼。


深圳大空港的概念提出由来已久,最早可以追溯到2009年举行的深圳(国际)物博会。


而大空港的规划则是要到2011年才出现。2011年九月份,宝安区政府和深圳市规划国土委联合举行了“大空港发展研讨会”,着手编制《大空港地区综合规划》。


来到2013年,深圳政府才终于出台《大空港地区综合规划》。


自大空港概念提出,十年间大空港片区开始了跨越式的发展,发生了天翻地覆的变化。除深圳新国际会展中心外,海洋新城深中通道T4航站楼前海“双扩区”深中通道动工等大手笔工程接踵而来,大空港区域发展已经引起广泛关注。


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深圳大空港地区是指深圳宝安机场及其周边相邻地区。由广深高速、机荷高速延长线、珠江治导线、深莞行政界线、茅洲河、松福大道、福海大道围合区域,大空港范围内共涉及宝安沙井、福永等五个街道。


其范围涵盖深圳机场、宝安西部沿江地区以及前海地区,属于深圳城市总体规划中为城市重点地区预留的远景发展用地,总面积约95平方公里,相当于6个前海的面积。


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大空港被业内认为是拥有最强规划和潜力的区域之一,但是整体上看,大空港片区目前以产业拉动为主,虽然已经有不少知名开发商已经入驻大空港,但是在售住宅项目仍然较少,新房的供应主要依赖于未来旧改的落地。


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目前,在大空港周边的西乡、福永、沙井等地区,分布着大量亟待更新的旧工业区和城中村。未来,这些旧改项目扎堆推进,将有力的促进城市面貌的改变与城市整体的升级。


据不完全统计,大空港区域规划旧改众多,其中已立项的便有数十个,本文特整理了片区内8大建面体量超过50万㎡的旧改项目,以便大家对大空港的供应情况进行对比认知。


沙井-新桥


一线网红盘:

万丰海岸城(建面80万㎡)


万丰海岸城,由海岸集团和万丰股份合作开发,该项目原为万丰南山工业区及万丈埔工业区(一区)片区城市更新单元。


项目于2016年3月10日发布意愿公示,后于2016年9月7日被列入《2016年深圳市城市更新单元计划第四批计划》,申报主体为深圳市海岸新城投资有限公司。


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万丰海岸城位于深圳市宝安区沙井中心地区,靠近地铁11号线马安山站。作为深圳第四座海岸城,项目自带14万㎡商业,拟建筑面积超80万㎡,将建成集住宅、商业、产业研发等多种业态为一体的产业综合体。


万丰海岸城共包括六个地块,项目名称分别为锦园、珑园、珺园、玺园、海岸大厦、瑧园等。


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2020年,作为深圳西部乃至全市最受关注的刚需楼盘之一,万丰海岸城可谓火到滚烫,一颦一笑均牵动着众多刚需置业者的心。


海岸城扩容?

大朗山旧改:拆除69万㎡


万丰社区大朗山片区更新项目位于宝安区新桥街道,宝安大道以东、仁爱路以南、中心路以西、凤塘大道以北,毗邻地铁11号线马安山站。


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项目现状包括大朗山片区,万丈浦片区,98工业区,新丰苑住宅区,西岸花园,西埔园,大钟山工业区,庙坑岗区。


项目拟拆除重建用地面积690551㎡,更新方向为普通工业用地(M1)、居住用地(R2)、商业用地(C1)、新型产业用地(M0)等功能,业态丰富。其中M0用地面积不超过最终批准的工业开发建设用地面积的20%。


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大朗山片区城市更新单元拟拆除片区分别位于海岸城的北部、东部和南部,且皆毗邻沙井海岸城项目,极有可能是沙井海岸城的扩容区域或者围绕海岸城打造的生活区域。


值得注意的是,大朗山片区城市更新单元拟拆除片区分别位于万丰海岸城的北部、东部和南部,与万丰海岸城无缝连接,且均由海岸集团负责开发建设,合计占地面积近百万㎡。


此外,项目以南还有尚处于申报阶段的万丰社区大钟岗及大洋田片区城市更新项目


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(大钟岗及大洋田片区项目规划效果图)


该项目拆除范围占地约32万㎡,建成面积约113万㎡,将打造满足工业、新型产业、居住、商业、教育、生态等功能于一体的城市副中心。


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未来,在11号线沿线的塘尾站至马安山站,鸿荣源塘尾旧改大钟岗及大洋田片区旧改大朗山片区旧改万丰海岸城依次排开,将形成一片旧改大城,旧改规模空前,片区价值必将大幅提升。


沙井地铁口的14栋住宅

壆岗岗厦旧改:建面67万㎡


壆岗岗厦片区更新项目位于宝安区沙井街道,宝安大道与新沙路交汇处的西南侧。距离地铁11号线沙井站仅400米左右,是沙井目前为数不多的近地铁住宅项目。


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据悉,壆岗岗厦片区城市更新单元列入了《2018年深圳市宝安区城市更新单元第八批计划》,目前该城市更新单元规划(草案)已经已经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批通过。


更新单元用地面积161637.9平方米,拆除范围用地面积153999.0平方米,开发建设用地面积83362.8平方米,规划容积674440平方米。


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据平面图显示,该项目包括一所18班幼儿园、一所36班九年制学校、2栋30层住宅楼、12栋45~48层住宅楼、3栋办公楼和1栋26层建筑(办公+酒店)以及各类商业配套等。


深圳有史最大旧改

新桥智创城:建面431万㎡


新桥东片区重点城市更新单元是全市首个平方公里级“工改工”城市更新项目,也是截至目前全市最大的“工改工”重点产业项目。


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该片区西侧紧邻广深高速公路、北侧以工业区为主,东侧和南侧连接自然生态区,是广深科技创新走廊上重要的产业城,具有独特的区位优势。在今年的4月份,新桥东片区更是被被纳入了深圳市国家高新区。


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项目开发建设用地面积756364.9㎡,规划容积4317344㎡。其中,商业、办公及旅馆业建筑569074平方米;厂房1850174平方米(含无污染生产厂房181930平方米);产业研发用房896207平方米(含创新型产业用房107545平方米);产业配套用房928589平方米(含配套商业227392平方米,配套宿舍701197平方米);


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项目实施后,将彻底改变新桥东片区现状,使之释放数百万平方米量级的产业空间,通过布局一批极具发展前景的高新技术企业和优质大型企业,形成粤港澳大湾区重要的产业升级支撑点,崛起以新一代信息技术为主导,以创新驱动引领,掌握关键核心技术的新桥智创城。


华润打造沙井新名片

金蚝小镇:拆除140万㎡


沙井大街片区重点城市更新单元,是宝安区继新桥东片区重点城市更新项目后的又一个重点更新单元项目。


沙井大街片区(金蚝小镇)重点城市更新单元位于宝安区沙井街道,由西环路、北环路、环镇路、创新路围合的区域,地处粤港澳大湾区东岸一线区位,是大湾区兼具本土特色及先锋气质的文化高地、深西中心文化核心。


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项目拟拆除范围用地面积约140万㎡,其中包含约23万㎡沙井古墟(历史文化活化区域)是深圳市的第一批历史风貌区。项目采用“重点城市更新单元+历史风貌区活化”的模式,更新方向为居住、新型产业、商业等功能。项目申报主体为宝安区城市更新和土地整备局,华润置地为项目前期统筹主体。


华润置地组织深圳市城市规划设计研究院、深圳市新城市规划建筑设计股份有限公司及AECOM联合设计团队共同研究,明确项目将定位为深圳西部城市级中心,宝安文化之魂的人文节点,“国际会展文旅中心”的核心空间载体,打造深圳文旅融合发展的全新范式。


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沙井金蚝小镇发展目标:


1、活化沙井蚝文化,为沙井古墟的保护与运营提供高标准方案,打造深圳西部文旅名片,与海上田园共同构建文化+生态的旅游区,让城市留住记忆,让人们记住乡愁;


2、完善基础设施,推动落实该片区教育、文化等公共设施,打通沙井路、蚝乡路等多条主次干道,完善西部中心配套;


3、满足会展新城、区域产业转型升级等外溢的商业、文化、餐饮、酒店等高端服务需求。


福永


千万级怀德城现雏形

怀德旧村:建面119万㎡


怀德旧村项目位于宝安区福永街道,位于城市主干路福永大道与城市次干路怀德南路交汇处,紧邻轨道12号线怀德站。


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项目于2010年12月转入《深圳市城市更新改造项目2010年度实施计划》,并于2018年3月对拆除范围进行了调整并重新公告。现该更新单元规划(草案)已经宝安区城市更新工作委员会审议通过。


项目拆除范围用地面积为279104.1平方米,开发建设用地面积180381.1平方米,规划容积1197710平方米。


其中住宅563750平方米(含保障性住房89200平方米),商业、办公及旅馆业建筑387100平方米(含酒店40000平方米),商务公寓138100平方米(含人才公寓25540平方米),地下商业71920平方米。


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根据地块划分与指标控制图及平面布局图显示,如果按照拆除范围线进行划分,可将项目分为四个区域:


区域一(01~04地块、A-02~A-07等地块):

包括一所4层12班幼儿园、12栋19~21层住宅楼、1栋8层住宅楼、1栋18层建筑(酒店+商业+公寓)、各类商业配套以及公园绿地、文化遗产用地等。


区域二(05、07、A-01等地块):

包括一所36班初中、4栋20~21层住宅楼、3栋30~31层住宅楼以及各类商业配套等。


区域三(06、08地块):

包括一所4层18班幼儿园、5栋30~34层住宅、4栋29~32层商业建筑(含198270㎡商办建筑、97290㎡商务公寓、40360㎡地下商业)。


区域四(A-08地块):

教育设施用地,规划一所36班小学,占地14111㎡。


据悉,项目为怀德社区整村统筹中的其中一个项目,怀德社区整村统筹属于“宝安、龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等 70个旧城旧村改造项目”之一,曾列入宝安区2004年旧城旧村改造项目计划。


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作为一家以社区地产业务发源地的房企,怀德地产目前拥有怀德社区约1.5平方公里待开发土地,预计建成后总建筑面积将达到约千万级别。


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规划有城市综合体、总部基地及产业园、高端生活居住区、政府配套公共服务区,拥有强大的产业发展能力和经济自我承接力。


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目前,怀德社区已启动的项目包括怀德公元、怀德峰景、怀德商务大厦、怀德国际项目、怀德旧村改造等多个项目。


航城


鸿荣源旧改航母起航

黄田旧村:拆除54万㎡


宝安区航城街道钟屋黄田旧村城市更新单元位于航城街道广深公路与凯成二路交汇处南侧,临近深圳宝安国际机场,现状以私宅、旧工业区等建筑物为主。


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该城市更新单元拟拆除范围用地面积为54.2万㎡,超过了白石洲旧改项目的体量(据悉:白石洲旧改拟拆除范围用地面积为45.9万㎡,规划计容建筑面积358万平方米)。


项目拟更新方向为居住、商业等功能,拟拆除重建用地范围内落实不少于 161528㎡的公共利益用地(含道路、绿地、教育设施用地等),拟贡献率不少于29.7%。


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项目毗邻1号线后瑞站,位于在建12号线黄田站和钟屋站之间,紧邻对外联系干道广深公路,西侧毗邻城市主干道宝安大道。周边有机荷高速、沿江高速、穗莞深城际铁路(建设中)、深中通道(建设中)、107国道等城际快速干道,交通上有绝对优势。


周边各项配套资源尚可,美中不足的是,周边工业园区和农民房较多,对整体环境和观感稍有影响。


宏发操盘地铁口物业

金碧片区旧改:拆除17万㎡


黄田金碧片区城市更新单元东临广深公路,南临凯成二路,西临机场外排洪渠,现状用地主要功能为工业、商业用地。


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项目拟拆除范围用地面积约为173670㎡,拟更新方向为居住、商业等功能,拟拆除重建用地范围内落实不少于54384平方米公共利益用地(含不少于36班的九年一贯制学校用地、文体设施用地、道路用地、绿地等),拟贡献率不少于31.3%。


大空港汇集8大旧改航母,5项目体量超百万


项目位于航城街道,当前航城区域内楼盘稀少且多位于在建地铁12号线钟屋站和黄田站之间,包括金达花园、翠湖花园等较旧小区,以及天福华府、星航华府等2015年左右次新楼盘。


新房供应上,在市住建局公示的2020年计划入市商品房情况中,航城仅有佳兆业樾伴山一盘在内,其住宅面积仅有13万㎡左右,新房供应也处于一个短缺状态。


然而,这一现状很快便将被改善。根据政府信息得知,未来的2-3年内航城街道将陆续启动黄田、钟屋、草围等社区的多个城市更新项目,完成更新改造后可新增300万㎡以上居住面积,并提供35万㎡公共配套用地。


值得注意的是,鸿荣源黄田旧村项目就在宏发钟屋黄田旧村项目南侧,两大巨无霸旧改仅相隔一条凯成二路。


大空港汇集8大旧改航母,5项目体量超百万


在不久的未来,以12号线钟屋站为轴向南北两侧延伸,将形成一片旧改大城,旧改规模空前,片区价值必将大幅提升。


当前大空港的住宅供应主力是沙井和福永,而随着未来航城更多的住房供应,或许将会为置业大空港的人们带来更多新的选择。虽然区域内的项目或许还都会经历一个漫长的更新过程,但在大空港利好的强支持下,有着一个集中供应期的航城,未来依旧有着强大的优势。


END


大空港汇集8大旧改航母,5项目体量超百万


整体来说,大空港还处于深圳房价的增值地带。在大空港在政策的强势加持下,未来片区内配套与产业还将进行不断地完善和升级。在此基础上,片区楼市热度也将不断上升,吸引更多的置业者选择大空港置业。


部分信息来源:宝安区城市更新和土地整备局 | 深圳城市更新网

整理:中原大咖

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