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社区增值业务登物管风口,蓝光嘉宝能否化规模为营收?

原标题:社区增值业务登物管风口,蓝光嘉宝能否化规模为营收?

新闻来源:蓝鲸财经

一场疫情,为物管行业带来走进聚光灯的机会,也为社区增值服务业务带来更好的土壤。

在上半年,得益于疫情下客户黏性的提升,物管企业的社区增值服务业务实现了快速发展,头部房企相关业务整体增长了56.17%。从过往经验看,社区增值服务无疑是物管行业“卖相”最好的业务,有着极高的利润及想象空间,但实现社区增值服务与规模的同步发展并不容易。

在业内人士看来,在冲刺规模的物管行业中,积极的收并购造成了项目的良莠不齐,如何解决收并购项目的“水土不服”,进而“因材施教”有效推进社区增值服务业务,是留给物管企业的新难题。

社区增值服务迎发展机遇

在物管行业中,客户黏性以及满意度,通常被认为是开展社区增值服务的基础。上半年,物管企业便赢得了一个提升机遇。

在疫情的特殊时期,由物业提供生活服务产品无形中成为了刚需,而在社区增值服务产品的迭代升级以及用户生活习惯的变化之下,社区增值服务常态化推进有了一片更好的土壤。

上半年,头部物管企业增值服务收入高歌猛进,在蓝鲸房产统计的11家总市值超过50亿元的香港上市物管企业(不含商管类企业)中,增值服务分部合计实现营业收入约36.45亿元(因业务分类不同,剔除绿城服务),同比增长56.17%,占总营收比例进一步提升约1个百分点至16.27%。

社区增值业务登物管风口,蓝光嘉宝能否化规模为营收?

而在企业看来,这个比例还有着更大的上升空间。不久前的业绩会上,碧桂园服务(HK:06098)执行董事兼总裁李长江便表示,“碧桂园服务目前刚刚起步,希望公司的增值服务收入占比在未来能够翻1至2倍甚至更多。”

一直以来,社区增值服务均被视为行业内最为诱人的蛋糕,旭辉控股董事会主席林中曾表示,"社区增值服务就是物业未来价值的想象空间” ,而这其中的关键即是社区增值服务高于传统物管业务的毛利率。

例如,碧桂园服务社区增值服务上半年实现收入6.03亿元,毛利率同比增长3.1个百分点至65.9%,较主业物管服务高出近28个百分点。而包括时代邻里(HK:09928)、永升生活服务(HK:01995)等企业上半年社区增值服务毛利率均在50%以上,分别为55.5%、53.8%。

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在追逐“未来价值”的过程中,社区增值服务的链条也在不断拉长。如同在2019年诸多物管企业将业务拓展至家政服务、资管领域,在今年上半年的疫情之下,鲜果蔬菜等刚需品的集中配送,以及无接触外卖、快递“跑腿”等便民服务亦成为了物管企业增值服务的常规项。

有了前期的积累之后,头部物管企业亦在摩拳擦掌,希望在社区增值服务领域作出更大一番天地。

在上半年与京东联盟、维达集团等企业达成战略合作的雅生活服务(HK:03319),计划开展二手租售、社区幼托服务等多元化、差异化的增值服务。时代邻里在中报中指出,在高频低增值业务保持与客户的黏性及流量的基础上,重点开展低频高净值业务带来更多收入及利润;而正荣服务也计划通过收并购上下游专业公司,增加社区增值服务多样化。

蓝光嘉宝能否重拾优势

在多数头部企业加码增值服务的同时,亦有企业放缓了前进步伐。

在今年中期,社区增值服务业务成为报告期内蓝光嘉宝(HK:02606)大步发展中的惟一 “短板”。根据披露,上半年蓝光嘉宝社区增值服务实现营业收入1.99亿元,同比增幅仅2.9%,增速在统计的11家物管企业中排名末位。

值得注意的是,自去年10月蓝光嘉宝服务正式上市,除展现出了强大的外拓能力,增值服务一直是其优势科目。在2019年,蓝光嘉宝实现营业收入21亿元,来自社区增值服务业务产生的收入占比约为21.4%,大幅高于上市物管企业10%左右的平均水平。

对于本期社区增值服务的平淡表现,蓝光嘉宝将原因归结于,受疫情影响致增速放缓。

有观点认为,疫情虽然推动了物管企业线上化、智能化的进度,促进了部分业务的开展,但同时也阻滞了包括装修服务、家居生活服务等在内的入户业务的开展,对部分侧重于相关业务的企业造成直接冲击。

但也有业内人士表示,频繁的收并购在为蓝光嘉宝带来规模快速提升的同时,不可避免的降低了企业的规模质量,使得新获取在管面积的增值服务业务开展不及预期。地产分析师严跃进便对蓝鲸房产表示,在物管行业中,收并购可以比较直观的形成规模增长,但在收入层面也存在很多不确定性,其中就包括增值业务的不好开展。

上半年,蓝光嘉宝服务加快了并购速度,据统计显示,期内蓝光嘉宝服务完成收购8家物业管理服务提供商,总代价为人民币1.939亿元,被收购公司的在管建筑面积合计为1224.3万平方米。

根据中报披露,得益于积极的外拓,报告期内蓝光嘉宝在管面积约为8988.4万平方米,较去年末增长25.4%。然而,相较于蓝光集团贡献的面积,来自于第三方的面积在营收上有着明显的劣势,在今年中期,占比约66.59%的第三方在管建面,仅贡献了51.72%的营业收入。

严跃进进一步表示,在收并购之后,企业首先会去探索项目是否适合推广增值服务;此外,从企业自身来讲,社区增值服务业务也在不断创新,研究推广哪些服务落地亦是企业需要考虑的问题。

显然,相较于收并购对在管面积的立竿见影,增值服务的拓展仍需要更多时间。

事实上,得益于服务满意度的提升,上半年管理费收缴率增长11.6个百分点,达到了90%。提升的满意度与收缴率,显示着物管企业服务的更广泛认可,而这能否让蓝光嘉宝增值服务加速落地,蓝鲸房产将持续关注。

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