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比房价下跌更严重的事,即将在这些城市上演!

原标题:比房价下跌更严重的事,即将在这些城市上演!

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最近各个城市降价的风气越来越浓:

重庆巴南地王大降价,洋房价格9600元/㎡,而曾经该项目是以6189元/㎡的地价成交的地王,而此刻售价贴着楼面价。

合肥高新区推出抄底特价房,直降5千+,最高降66万;

郑州某二环项目,单价从1.55万-1.2万-1.1万,完美实现三连降,四环外的价格买二环内的房;

开封西某盘从1万一直降价7千+。

不管从是二线城市还是三四线城市,这波降价是异常的猛烈,购房者的神经被刺激的异常兴奋,有的直接被这种降价给干懵了!

正在懵的时候,全国20个重点城市商品住宅成交又给了一次加油助力:

比房价下跌更严重的事,即将在这些城市上演!

除了深圳,成都,宁波外,其他大多城市为负数,而福州,厦门,广州环比下降高达40%以上。

越是卖不出去,就越要降价。因为价格是购房者最为敏感的点,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。

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此刻降价是不少开发商选择的促销手段,我们要明白羊毛出在羊身上,无利不起早,开发商是要盈利的。

纵观降价的背后,可以分为三个层次:

浅层次的就是 精装变毛坯最为常见,以及趁机推出一部分不好的楼层,慢慢放开其他房源,这种大家接受度也比较高,维权力度也比较小。

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而比较可气的是 偷偷降低标准。这类主要以建材质量,景观园林,家具品牌型号这三类为主。

虽然有样板间,但并不写具体的调换方案,只是说外立面、入户门、智能锁和窗等材料都改成了较先前承诺更为廉价的材料。

而大华在上海的项目,大华斐勒公园售楼部沙盘被擅自改动,水景被取消,而且宣传种150种名贵树木,实际大都是非全冠移植低档植物,这样的话绿化以及园林景观也是重灾区。

在这里面精装房是最容易钻空子的,在材料,家具,品牌型号上都没有明确的规定,约束条件比较少。宣传3500的标准给你改成2000你也不清楚。

相比下面的这些还好,因为有些开发商减配就给你做了说明。等到真正交房了,你要遇到这些事情真的是欲哭无泪:

武汉张先生瞬间变成了大力水手,徒手掰水泥;

沈阳林先生回家无门,只能跳窗;

郑州李先生铺地暖,一不小心跟邻居平层变复式;

杭州女业主,穿了高跟鞋去收房,人走过去,鞋没了,卡在水泥地上;

碧桂园一业主家,风一吹,窗户掉了;

……

真的是不同的城市,同一种命运。

作为房奴,没有强大的内心与维权手段,真的是不配这个词!

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最重的一击就是烂尾楼,下半年一些三四线会出现更多。

前几天,昆明别样幸福城烂尾楼席卷全国,不通水电,开荒种菜,在城市中享受着原始的荒野,一度问鼎热搜排行榜。

在舆论的压力大,楼盘传来的复工的消息,这是好事情,但是能坚持多久呢?会不会再度烂尾这都不敢想象。

而这些只是个例,再看全国:

2019年河北邯郸的烂尾楼,在主要的丛台、邯山和复兴三个城区中,分别有21、19和5个烂尾楼盘,合计共有45个烂尾楼。

1992年,海南的烂尾楼达600多栋,占全国空置房的十分之一,用了10年才算消化。

南阳也被成为烂尾之都,顶峰期300多个烂尾楼盘。

天津117大厦,出生就自带光环,但是在过去10来年里,经历过停工-复工-转让等等,依旧没有拯救这个600米的庞然大物。

以西安为例,曾经烂尾楼高达2千多个,并且业主还在还贷。一个区就高达上百个,以下是部分区域的烂尾楼盘点:

比房价下跌更严重的事,即将在这些城市上演!

对于下半年来说,烂尾楼必然会出现这些没有人口,经济支撑的三四线城市。

一二线城市相对好些,由于投资回报相对高,还能吸引开发商接盘。

比如广州著名的烂尾楼中诚广场,在2006年被收购更名,发挥其当初的价值。而郑州著名的烂尾楼龙湖玖号院,现在正商接手,开始对外出售。

至于三四线,目前不少房企开始减少拿地,并且打折抛售三四线的房产,尽快回款。

品牌房企都在撤离,以深耕三四线的中粱为例,这两年二线城城市销售额一直在增长,三四线在减少,而恒碧万这些房企也调整策略主要进入二线城市拿地。

比房价下跌更严重的事,即将在这些城市上演!

品牌房企撤离对三四线并不是一件好的事情,剩下资金比较弱或者本地不知名开发商来建造,烂尾风险更大。

为什么会如此?

第一,资金管控严格。

房企的三道红线是最近频繁的词汇,境内严控资金流入房地产,融资监管收紧,而境外融资环比下降32.1%。融不到钱,拿什么干活。大房企尚且如此,何况小房企。

第二,政策不放松,一日游政策频现。

上半年无为取消限售,柳州不满两年可转让,宁阳降低首付,取消限售期等,也是虚晃一枪。这就说明触及到四限的红线是不行的,不管是三四线还是一二线,都不可以。

第三,库存大,销售压力大,回款难。

百城库存中排行前十中,除了武汉外,几乎都是三四线城市。漳州去化达45个月,日照,景德镇等也在30多个月以上。库存大,竞争就会激烈,卖不出去回款更难。

没有融资渠道,压力大,政策不放松,等待他们的只有煎熬。

而这些城市的烂尾楼,也只有三个走向:一是爆破,二是补票继续,三是业主跟开发商的自救。

不管哪一条路,对这些城市的烂尾楼来说都异常艰难,对业主来说都是伤害。从单身等到娃娃都上小学还没有住进新房的人多的是。

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在如此艰难的情况下,也传来一些好消息。

衢州、福州、桂林、泸州等多地 加强预售资金监管,以防开发商挪用资金。通过第三方托管机构根据项目的工程进度,按照5个节点有条件的分期受限支付,确保预售金的安全。

纵观这些烂尾项目,预售款的挪用占比也是比较高,别样幸福城就是其中一例。

而咸阳则是从拿地开始就筛选有条件的开发商进行开发,在8月的新政中,提高重点调控区域普通商品住房用地竞买准入门槛,对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人,在依法依规处置到位前要限制其参与土地出让活动。

但是这些只能缓解烂尾的可能性,而最主要的就是预售制度,以及购房合同的模糊不完整, 项目建成什么样最后只靠开发商的契约精神。

而苦苦等待的业主要么退房,要么接受,或者一不小心等来了永远也交不了的房。

最最最令人心累的是:即使烂尾了,还要还房贷!

根本原因解决不了,其他的只是缓解阵痛。预售这么多年,虽然知道存在的原因,但是一下取消是非常艰难的,并且还会引发不少“并发症”!

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既然如此,那么我们应该怎么做?盯紧哪些城市的哪些房企?

1、即使房子烂尾,也千万不要不还贷款,征信的重要性到你用的时候真的超乎你想象。

2、要远离三四线,特别是没有大城市形成的都市圈的三四线,特别是资源枯竭型的城市,烂尾可能性更大,比如潼关,玉门,泸州,景德镇,孝义,盘锦市等,而目前长三角的强三线也是机会,要区别对待。

如果要自住,就选择恒大,中粱以及奥园集团,这些房企的三四线城市占比在66-80%。特别是恒大,可以重点关注。或者选择一些深耕的房企,比如祥生集团在绍兴,衢州,台州,能够用心去做。

而在一二线城市,可以选择深耕型房企,比如北京的融创,中海,金茂,首开;杭州的融创,旭辉,滨江;重庆的龙湖等等这些房企在这些城市扎根一定规模以后再对外扩展,会顾及一定的口碑。

2、一定要选择城市发展方向,并且在核心区域建仓,这样即使烂尾也会有开发商接手的可能性。

3、尽量远离土地刚拿到就开始内购的小房企,五证一定要齐全。新房癌不要那么严重,这个时候二手房也是可以选择的,毕竟是实实在在,而且容易找笋盘的。

4、这个时候最关键的一点儿是,现金为王,千万不要轻易把钱借出去。

最后希望我们永远不要念到这句话:

xx开发商,明天会好起来的,如果没好,把这句话再念一遍……

如果你有这类糟心的故事,不妨在留言区一起唠唠!虽然不能实际帮助你,但是我们可以倾听!

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