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龙华8月成交月报:全民聚焦“打新”!

龙华8月成交月报:全民聚焦“打新”!


8月下旬的深圳楼市,因为多个住宅产品集中入市,打新潮的话题被推到了顶点,主要的供应量来自宝安、龙华及龙岗等片区。因此新房市场在8月的表现尤其突出,迎来供应高峰期,多个网红盘开售即秒空。


反观二手,新政后带看量大幅度缩水,买卖双方博弈心态加剧,多数人都持观望态势,导致市场成交骤降!


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一、新房扎堆入市,供应量爆发


8月新建商品房成交为52.90万平方米(6029套),同比+39.45%;其中新建商品住宅成交为40.88万平方米(4076套),同比+42.37%,是2020年以来创下的新高。从住建局的数据统计来看,8月共有17个项目取得住宅预售许可证,而9月预计将有24个新盘待入市,供应和成交量或持续大爆发!


龙华8月成交月报:全民聚焦“打新”!


新房市场火热的最主要原因,是因为入市的商业产品以住宅居多,价格和二手倒挂,切实的带给刚需置业者很多利好,带动了新房市场的活跃成交,引发全民打新。像佳兆业通达汇轩、中海汇德理、丁山河畔、龙光玖悦台、佳兆樾伴山、玺云著、中海寰宇时代等,简直供不应求,多数都是开盘即售罄。

 

另外深汕合作区及周边的楼市,尤其是东莞、惠州、南沙、中山等,亦是在8都交出了非常不错的成绩单,由此可见市场的购买力。


新政之后,二手成交下滑,商业产品中的公寓和商铺也都有很高的热度,而新房住宅的集中入市,更加催化了一手和二手之间的鲜明对比。有网友笑称:整个8月,深圳所有的地产自媒体圈子都在参与打新。


二、租赁市场活跃,地铁沿线受益



随着深圳地铁6号线和10号线的开通,很大程度上方便了龙华和光明沿线的居民出行生活,也拉动了地铁沿线的租赁市场。经过龙华的6号线,再一次拉近了龙华与福田的距离,上班族租赁刚需户型两房和一房一厅成交较为活跃,如水榭春天5期和龙光玖钻的两房价格均有所上涨。

 

而龙华另一个片区观澜,租赁主要需求是住家,以三房户型为主,较为活跃的楼盘有招商澜园、金地鹭湖一号等,这些楼盘都是属于居家环境较好的小区,观澜租赁对环境要求还是比较看重的。深圳40年,龙华大步走,政府的利好政策和处在中轴位置,相信龙华的租住市场会越来越活跃。


三、二手成交下滑,豪宅成亮点


龙华8月成交月报:全民聚焦“打新”!


深圳二手房8月份成交11322套住宅,环比减少15.6%,成交面积975008平方米,环比减少15.0%。其中,龙岗、宝安是二手住宅的主力成交区域。网签数据并不是很明显,但实时的成交市场,可以看出新政调控的力度正在发挥效果,二手房的高税费、与新房之间存在的价格差,让市场上的购买力都转向了新房。


那我们可以看到上图是龙华市场的成交数据,确实下滑不少。


90㎡以下刚需产品成交30套,占总量57%;90-144㎡改善产品成交4套,占总量7%;144㎡以上豪宅成交19套,占总量36%。8月一改过往小户型成交居多的局势,在刚需产品环比7月整体下降的情况下,大户型豪宅的成交量反而环比增长了,这其中主要是购买别墅的客户群体需求明确,也因此750万上下的成交比例相差不大。


龙华8月成交月报:全民聚焦“打新”!



>> 各片区总结:


01、红山片区


8月由于中海汇德里、光明寰宇时代的开盘,还是有冲击到龙华的二手房市场,统计到实验、上塘、高峰等三个片区总成交量是18套,以高峰和实验的皇后道成交最多。


一手开盘的龙光玖悦台,均价在9万左右,新房加装修其实跟二手价格差不多。深高北还是少量成交,均价12万多,挂盘房源不多。

 

实验片区:一共成交了9套,有7套出自皇后道,多是89平的三房,主要还是价格优势。


同片区中航天逸850万的房源,在皇后道只需要700—750万,而且环境交通也很好,只是离红山中心区多了几个红绿灯。


另外就是星河传奇和华业玫瑰,华业玫瑰的一房一厅价格是420万,可以说是最便宜的一套。

 

高峰片区:最为突出的是福东龙华府,虽然统计出来是2套,但实际成交并不止,据说只要不加价的房源,正常售卖都能成交,说明市场上还是有很多真正有需求的看房客户。


其它小区像和平里和尚竣都是少量成交,和平里主要是成交复式,性价格高,整个高峰的价格相对还是较为平稳的。

 

02、北站豪宅区


8月上旬随着新政前后的市场余热,北站周边豪宅的成交表现不俗,仍然有买家逆市而上,淘到称心如意的笋盘,此类客户可谓是市场上较为聪明的一类了。


中旬由于商业产品大量入市,优质的公寓吸引了大批投资型客户,导致二手带看减少,市场呈现出主推新房的形势。

 

然而到了下旬,有些刚需客户见业主愿意再次让利,价格达成协议后,便毫不犹豫出手购得自己心仪的房源,成交还算圆满。


整体来看,北站豪宅的成交情况真实反应了当下客户对本片区还是有信心的局面,政策的初心也是利于楼市发展,二手对于真正有需求的客户来说,依然有市场。

 

03、龙华中心区


壹成中心作为龙华体量最大的次新房片区,过往二手成交量占比都很大,8月继续受政策影响,一共成交了4套,表现反而不及周边地铁口和带新华中学学位的部分小区,整个龙华中心区的主力成交以刚需为主,价格都在750万以下。壹成由于高额的增值税和目前片区房源不满五年,成交热度和周边的关注度形成鲜明对比。

 

另外一方面就是新房的火爆成交,也导致很多观望的客户都去参与打新了,因此二手的带看量明显下降,倒是壹成八区推出的商铺“壹成荟”,在8月引来了部分投资客的关注,成交也还不错,毕竟壹方天地的商业体在龙华还是很有竞争力的。


整体来说,龙华中心区的挂盘房源有很多选择,确实有需求的话,建议多看多对比,诚意卖的业主还是会让利的。

 

04、观澜片区


8月份观澜二手房成交12套,龙华外国语所在的鹭湖片区成交均价在6.5万左右,成交总数8套,2套别墅,6套刚需户型。观澜二小二中片区的华盛观荟成交2套80平左右的三房,均价在6.2万左右。


龙华教科院附属学校片区成交2套89平户型,分别是万科九龙山和阳基御龙山,均价在5.2万左右。


可以看出,目前观澜片区大部分楼盘单价都在6万以上了,但是也有6万以内的,就是教科院附属学校这个片区的几个楼盘,单价5万多还有选择,是目前观澜的价格洼地,建议刚需的朋友们多去了解一下。

 

8月份要说最火的还是新房“打新”了,像不久前龙华的中海汇德里和光明的中海寰宇时代就卖的非常火爆,开盘就秒光。


究其原因还是跟周边二手房价格倒挂有关,对刚需客户来说确实是不二之选。不过没抢到的朋友也不用担心,光明后面还有电建洺悦府等项目也即将要推出了,大家可以多关注。


观澜的合正观澜汇二期9月5日已开放了样板房,目前需要验资50万看房,有考虑打新观澜的朋友可以把目光看过来。

 

【菲菲楼市观点】


如果说7月的深圳楼市因为新政的实施出现了成交上的两极化差异,那么8月的二手市场就很明显可以感受到降温了,购房者也相对理性了。


地产从业者们更是顺应着市场的变化,开始主推新盘项目和部分优质的商业产品等,包括临深片区的房源开发。


新政已经过去一个多月,不管是投资客还是住家客,都相对比前期要冷静,也很明确自己的需求。

 

虽然8月二手房的成交仍然超过了一万套,但网签数据存在滞后性,预计还需要一些时间体现在过户量上。从菲菲楼市统计到的龙华片区来说,实时成交对比6月、7月下降很厉害,特别是一直成交火热的小户型,可谓是受到了新房的正面阻击。


反而是豪宅变成了亮点,持续在增长,如一手房金茂府的大户型,北站和观澜的别墅等,非常受热捧,成交周期都很快,这个现象也说明了龙华市场的豪宅购买力在提升。


8月的深圳,迎来了40周岁生日,全国人民盼望的“大礼包”,迎来的是:


1.中央推出楼市土地新部署,增加住房建设供地迎来想象空间;


2.港澳银行在湾区九市办理不动产抵押登记有利好政策,9月1日起执行。同一时间执行的,还有东莞发布的人才入户新规。


另外,国家重磅批复交通强国试点,5年内深圳8条地铁延至东莞、惠州!所有的规划和政策,受益最大的是刚需群体,此项举措也印证了深圳物业成为粤港澳大湾区的硬壳资产。这也正是豪宅产品成交量上升的重要原因。


龙华8月成交月报:全民聚焦“打新”!


9月第一个周末,受恒大又一次折扣力度的推动,菲菲楼市的助手们带领部分网友踩盘各大售楼处,有多个网红盘出现了人山人海的场面,导致个别开发商及时刹车,规范中介只允许一个人进场。代表楼盘有龙华的恒大云居、光明的电建洺悦府,龙岗的丁山河畔等,前二个盘中长线投资兼自住的客户居多,而第三个盘更偏向于刚需上车产品。


说到刚改关注度最高的区域“龙华”,当下最受关注的新盘应该是红山的莱蒙水榭云上和观澜的合正观澜汇二期,菲菲楼市也组建了相关的打新群,重在实时传递网红盘的最新动态和打新所需条件。菲菲楼市预测:随着新盘入市的力度和价格倒挂现象,9月“打新”肯定是个新高度,估计各个片区以恒大为首的产品,价格合理的情况下,成交会创新高。而二手房目前看房量会持续上升,价格保持稳定。



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