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原标题:事关24万人,这才是黄埔楼市暴走的真相

“我家在黄埔永和街道,前一段时间我们家拆迁签约了,1700平,每个月光是临迁费和奖励,就有6万多

"现在已经交房拆迁,我们就在黄埔买了一套大房子来住,买的是别墅。”

前天,拆二代阿强和拆神聊聊他的近况。

我翻翻他们社区的拆补方案,如果是这么大体量的回迁面积,每个月6万+临迁费一点都不夸张。

“我这个还不算多,有人有三四千平的,那些人才是真正的低调。”

阿强的故事,或许是黄埔当下楼市的缩影。

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市场上像阿强这样的买家,不算少数。

随着黄埔66条村拆迁进度的加快,曾经的房东不得不举家搬迁,到市场上买房或者租房,居住需求迎来大爆发。

过去的一两个月,黄埔楼市呈现出几个特点:

其一:黄埔新房、二手房成交大涨。其中,新房网签,最近几个月都是过千套。

库存周期仅有4个月,全市最低。不够卖的节奏。

时间 网签量 库存消化周期
8月 1140套 4个月
7月 1423套 4.6个月
6月 1472套 5.6个月
5月 988套 6.6个月

数据来源:广州中原研究发展部

黄埔新房网签成交与消化周期数据

二手房方面,1-7月整个黄埔成交3115套,二手市占率达到32.9%。

其二:全广州,黄埔是唯一一个一二手房房价倒挂的是区域,每平价差为1397元/㎡。

拆迁改造,腾空自家房子,需要一个安家之处,他们等不了新房交楼。

所以,不得不将目光转向二手房,期待拎包入住

居住需求爆发,导致了二手房价贵过一手。

事关24万人,这才是黄埔楼市暴走的真相

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上一周,番禺优化人才购房政策,有人问房价会不会暴涨?

我觉得不会。

毕竟,番禺的旧改,没有“黄埔化”。

你可以把旧改理解成政府的固定资产投资,一个片区的城市更新,相当于一次密集的货币投放。

而把人从自己的房子里赶出来,也是一次居住消费的“升级换挡”。

不过,建房子的速度,永远比不上拆房子。

在一定时间内,是卖方市场,价格也就水涨船高。

疯狂的旧改,爆发的居住需求,才是黄埔楼市二手房爆发的真相

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黄埔66条重点村的旧改,会有多少人从自己家里搬出来?

区域 项目 户籍人口 开拆前现状面积(万㎡)
老黄埔 茅岗路以西旧村 5126 78.85
珠江村 1966 43.15
裕丰围村 801 9.77
新溪村 958 28.45
横沙 2237 91.89
姬堂 5192 181.45
文冲 4896 60.19
渡头、文元、江北 4568 104.64
双沙 5016 129.71
庙头 3730 76.39
南湾 2842 60
夏园 6538 157.6
沙步 9942 163
南岗北 2169 60.85
南岗南 7969 151.52
墩头基 2428 21
深井村 4800 56.78
科学城 笔村 7657 76.91
火村 4300 92
格岗 1794 38.27
华甫荷村 2539 50.98
沧联 6129 186.59
岗贝 654 19.54
双井 403 7.31
洋城 1069 19.34
元岗 288 3.2
萝峰 9193 90
塘头、三级地 - 113.96
大塱 1635 27
暹岗 4132 53.29
长安 1539 18
黄陂二期三社 14288 43.66
班岭 933 12.78
华侨 583 5.28
黄陂公司 6435 95.48
长岭居 黄登 1638 17.47
长龙 758 22.39
水西 4253 48.5
长平 2833 40.23
岭头 2251 22.83
水西元贝 2547 37.9
永和 贤江 9152 94.91
新庄 2000 64.3
横迳 1173 45.12
永岗 3200 87
龙湖 汤村 6698 74.21
何棠下 8114 111.7
旺村 1516 23.88
五福堂 608 7.88
九龙墟镇 6500 19
九佛街 凤尾 3589 63.81
红卫三、四社 - 26.15
枫下 8664 105
佛塱 4800 72.86
燕塘 2114 25.24
新龙 金坑村邓屋 1762 27.13
金坑村银岭 1703 18.56
均和 2730 36.89
镇龙村东 6079 86.72
镇龙村西 7589 87.26
洋田 4978 47.44
新田 3994 38.9
九楼村 2551 41.57
迳头 3302 44
汇总 236719 3867.68

数据来源:广州开发区城市更新局

这个数据,不是我胡扯,也不是凭空想象。

而是在黄埔旧村改造三年攻坚行动计划里,一个一个统计出来的。

事关24万人,这才是黄埔楼市暴走的真相

想象一下,如果66条村24万人,有一半的人从自己家里搬出来,去买房那就是有12万个购房需求。

就算仅有10%的需求,那也就是2.4万人

这是很恐怖的数据。

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这让我想起杭州。

2016年G20峰会最初选定的在日本,但5月份日本还要办G7峰会,布里斯班就把接力棒传给了杭州。

由此,杭州旧改,开始疯狂启动。

2015年4月,杭州市人民政府办公厅发布《关于大力推进住房保障货币化的指导意见》,大力推行货币化棚改

文件提出,在国有土地征迁安置中,被征收人选择货币补偿的,由征收部门在按评估价格对被征收人住宅房屋给予补偿的基础上,再按评估价格的20%给予货币补贴

被征收人按期搬迁且在领取货币补偿款之日起12个月内购买住宅房屋的,根据购房纳税凭证,由征收部门再按被征收房屋评估价格的22%给予奖励。

巨额奖励政策带来的效果也是一流的。

1995年到2015年这二十年,杭州计划246个行政村撤村建居,但只完成了68个。

而在2016年,这一年杭州整村征迁的村就有69个,涉及征迁的人数达到15000人

也是这一年,杭州房价疯狂暴涨,房子一天一个价。

2015年12月,杭州的房屋均价是1.6万元/平方米,一年之后为2.2万元/平方米,涨幅近40%。

到了2017年12月,均价达到了2.8万元/平方米,两年间涨幅75%。

其中,拆迁力度最大的临安片区,两年间涨幅近150%

建房子的速度,没有拆房子的速度快

造成的结果是,2017年成为杭州近年来拆迁量最大的一年,整个市场一房难求,不少人“手持千万现金,四处找房”。

当然,杭州与广州不同。

广州旧改并没有货币化,很多人选址回迁安置。而且拆补方案中对产补偿也有限制。

要不然,天量的资金和需求流入市场,房价真的控制不住。

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