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房价大跌60%!买到就亏,最坚挺的海景房泡沫20年不破

原标题:房价大跌60%!买到就亏,最坚挺的海景房泡沫20年不破

房价大跌60%!买到就亏,最坚挺的海景房泡沫20年不破

作者| 猫哥

来源| 大猫财经

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“有一所房子,面朝大海,春暖花开”。

这是多少人的梦想啊,如果这房子买的便宜、买完飞涨就更好了,眼前的苟且、诗和远方一样都不耽误。

这样的房子存在吗?在一些中介和开发商嘴里,乳山银滩就是一个完美的选择。

很多人可能都不知道乳山这个地方,这是山东威海下面的一个市,临黄海,因为境内的“大乳山”而得名,这里的位置其实不错,地处青岛、威海、烟台三市衔接的腹地。

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光看“银滩”这个名字,你也能想象出一片银色沙滩的样子,在北方,算是不错的海景了。

这里从1992年7月开始兴建,1994年7月被批准为省级旅游度假区,规划面积8.5平方公里,但是建设速度一直很慢。

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进入新世纪,有人看中这里的潜力,大笔资金突然冲了进来,2000年的时候,这里的房地产投资只有8000万,2005年增加到7.53亿元,2007年至2010年是乳山地产发展的巅峰,每年的投资额都在30亿以上,这些钱砸到土地里,房子像庄稼一样密密匝匝的建出来,大家共同打造的概念就是“海景房”。

穿过白沙滩镇的银金大道、穿过海阳所镇的金银大道和风景区旁的长江路,这一片地上,大大小小建了100多个小区,而每个小区,少则近十栋,多则近百栋房子,房子的总量有多大呢?这里别说住下附近两个镇的居民了,如果完全开发,住下整个乳山的市民,也是绰绰有余的。

自己肯定消化不了,那就从其他城市拉人过来买房吧,大巴车接踵而来,乳山银滩很快变得有名起来。

这里的关注度比乳山市区的关注度还要高,如果从二手房网站上搜一下,乳山市区只有397套在售房源,而银滩有3267套在售,是市区的8倍多。

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02

为什么会有这么多二手房出售呢?原因很简单,房价跌的太惨了!

有一种说法,叫做“跌回十年前”,这说法在银滩非常不准确,这里的房价大概分成三个阶层:

1、最惨的房子在过去15年跌了60%多,完美错过了房地产好几个上涨周期。

猫哥看了一眼挂牌价最低的那套,一套70平的房子开价7.3万,单价只要1000多,小区在2005年开盘的,新房售价已经快3000元了,如今已经跌了三分之二,再算上这些年的货币增速话,基本上就是血亏。

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2019年的时候,价格还没这么惨,去年7月时最低价还能维持在1800元/㎡,谁能想到白菜价的海景房,一年时间还能再跌45%?

2、当然不是所有的房子都这么惨,中间阶层的房子过去这两年也就跌了快50%,有人两年前7000块钱买入,买完了没多久发现周边的二手房还不到4000块,很多房子都是这样的情况,大概在银滩目前的均价3800元左右波动,早起买入的房主基本都是亏的。

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3、银滩房产鄙视链的顶端是新房。这里完全是另一个景象,8、9千的很多,1.2万、1.5万的也不少。

一个不大的区域,房价高低差了十几倍,像前面说到的挂牌最便宜的那套海之缘花苑,与在售的最贵住宅长城文华花苑是同一家开发商开发的,他们开盘前后不过相隔5年,但高低价差达到了11倍。

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而要说地理位置,最便宜的海之缘花苑,距离银滩风景区还要更近一点,位置的优越完全没有体现在价格上。

与价格相对应,银滩的房地产也是两个景象,二手房一片惨淡,挂好几个月也没人问,新房市场红火连天,特别是从贝壳找房上来看的话,感受到的完全是一片火爆景象。

这种反差是怎么造成的呢?

这就涉及到了乳山银滩独特的销售模式。

03

这里房地产刚起步的时候,房子还是以卖给本地人为主,但是乳山没那么多人啊,后续的卖房难度不小,于是,就把视线转到了外地人身上。

房子想顺利卖出去,就得会包装,离海边这么近,妥妥的海景房了,吹着海风看着海,这是多划算的旅游地产;

这么舒适的环境,多么适合来这里养老啊,养老地产的概念就有了吧?

而且乳山还是著名的长寿之乡,这些概念打包在一起,目标人群直截了当:有钱地方的中老年人群。

于是各种销售团队奔赴北京、天津、青岛等等城市各种宣传。

城里人图个啥呢?空气好,能看海,北京雾霾还很严重的时候,不少北京的看房团开往银滩,空气好这一点,就诱惑了不少人掏钱,毕竟不差钱,这里一套房只是北京的零头。

就这样,银滩涌入了全国各地的“看房团”,而“看房团”也成为地产商和中介们最大的财富密码。

前两年的高峰时期,银滩旅游区的停车场,都被来自全国各地的看房团大巴占领了,不少团都是不收钱还供吃住的,稍微黑心点的也收钱,比如北京过去吃住全包100块,老人家们很开心,100块,就当旅游也行啊,毕竟是海边啊,这可比三亚便宜多了,于是银滩每天人头攒动。

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你还别说,这一车车的人,销售转化率很高,于是大家都有了默契——没有看房团的带领,散客恕不接待。

为啥呢?

一团一团的人,人多,方便走量,而且没有外人参与,也容易被这里面的价格和销售策略忽悠住, 这就是个典型的场景消费了,参加过旅游团购物环节的人都知道,在那个场景下,销售一顿吹,感觉效果惊人,不知不觉就下单了,贵贱都没法比较,只是咱们买的也就是些特产、奢侈品之类的,但这些图便宜来的老人家买的是房子。

但是散客就不一定了,散客可能已经走过周边的小区了,有过了解可就不好忽悠了,尤其是周边的二手房的价格可比新房有吸引力多了。

所以‘看房团’会把时间安排得很紧,也根本不给客人接触当地人的机会,被一通忽悠买了房的人根本不知道这里二手房这么便宜。

价差一直都在,买房的卖房的都达成一种默契,看房团看新房,散客买二手房,基本上已经算是约定俗成,各个对自己面对的价格都没有异议,那当时的场面可能就是皆大欢喜了。

所以,新房火爆,乳山房价上涨,海景房房价过万的神话,传遍了全国,买房卖房,循环往复,有些人就被坑惨了,有的人刚买完没多久就发现周边的二手房价格很低,但是买都买了,就当买个海景房养老自住吧。

04

事实证明,这么想也是很天真的。

这地方位于北纬37度,夏天凉快,去度度假也还好,其他时间真的不太适合,尤其冬天,海边的风跟刀子差不多,从大城市来这儿过冬,可能是找罪受。

而且,这里并不是所有的房子都有暖气,可能人家设计的时候就没考虑过有人冬天会在这边住吧?

当地的住户说,多数小区夏天可能有10%的入住,冬天估计连1%都没有,太冷了。

不光是气候,生活也很不方便,出行主要靠“小蹦蹦”,卖菜的没有卖房的人多,当初说的什么旅游地产、养老地产啥的,通通不太靠谱。不少人说,除了房子,其他该有的都没有。

其实,所有以“江河湖海”景作为最终卖点的房子是需要一些烟火气做支撑的,否则就是一堆钢筋混凝土,说养老概念,周围的配套设施得健全吧,起码医疗条件得好一点吧,至少头疼脑热甚至生离死别,都能有地方去,如果到了这种地步还得“打回原籍”,那这哪儿是养老啊,这就是遭罪。

海南这些年价格涨了不少,是因为地理位置独特,中国人避寒的需求比避暑的需求更大, 这是三亚甚至整个海南被东北人“占领”的原因之一,而且这些人穿越多半个中国去海南,不仅因为气候原因,主要还是能在那扎根,能提高生活质量。

而银滩这个路子,有点杀鸡取卵式的意思了,买个房撂荒,家里有矿也不是这么个花法,老这么玩的地方,还是远远的避开吧。

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