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原标题:楼市,再次出人意料

楼市,再次出人意料

就是这么神奇!

在热点城市纷纷收紧调控、上面三令五申的背景下,楼市这头牛反而冲的更猛了。

日前,中指研究院发布的“百城价格指数”报告显示,8月,全国100个城市新建住宅平均价格为15605元/平方米,环比上涨0.50%,同比上涨3.34%。环、同比涨幅均较7月份有所扩大。新建住宅价格环比上涨的城市个数为89个,较上月增加9个;二手房方面,8月,全国100个城市二手住宅平均价格为15331元/平方米,环比上涨0.18%,同比上涨2.00%。

从房企销售端看,8月,TOP100房企销售额同比增长率均值达到21.4%。

另一大机构克而瑞提供的数据,基本大同小异。

8月,TOP100房企实现全口径销售金额11174.7亿元,同比增长29.2%,单月业绩环比增长2.8%;

销售操盘金额达到9761.7亿元,接近万亿元,单月同比增长30.7%,据悉,这是房企单月业绩自4月转正后进一步回升,8月增幅较7月扩大5个百分点。1-8月百强房企整体业绩达到64120.9亿元,同比增长6.2%,累计业绩增速自7月首次回正后继续提升。

楼市,再次出人意料

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楼市,再次出人意料

可见刚过去的8月于楼市和房企而言,是一个红火的八月、丰收的八月。

若单纯地就数据论数据,似乎并没什么大惊小怪的,这或许是4、5、6、7月市场惯性的作用。但现实并没那么简单。

一,8月份是楼市的传统淡季。这一点从上图表中可以得到印证。

二,7/8月份楼市政策环境是持续收紧的。

首先,自7月初以来,深圳、东莞、南京、杭州、宁波、无锡等10多个城市陆续发布楼市调控政策,而且力度都是相当大。

其次,上面频繁敲打楼市。

7月24日,韩副总理召开房地产工作座谈会,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市参加。会议强调,时刻绷紧房地产调控这根弦,全面落实城市政府主体责任,发现问题要快速反应和处置,及时采取有针对性的政策措施。

7月30日,中央政治局会议召开,部署下半年经济工作,再次强调“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济手段”。

8月20日,住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,诸多头部房企参加,会议形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

8月26日,住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会,沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6个城市参会(注意成都、沈阳已是二次参会,也是上次参会房企中少数几个没有升级调控的城市)。会议再次强调,切实落实城市主体责任,及时采取针对性措施,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

在上述两方面的相互作用下,8月份楼市整体回稳,才算是共同的预期,然而市场反而更牛了。

意外不意外?惊喜不惊喜?

虽然大涨有些出乎意料,不过还是有些蛛丝马迹可寻:房企求生欲。

因受疫情冲击,截止6月底时,很多房企连销售目标的4成都未达到。虽然上半年官方的“稳楼市”及货币宽松政策,缓解了房企的现金流危机,可房企们毕竟在年初都立了Flag的,而且借的钱终究是债,最终还是要靠销售变现来偿还。

所以,到了下半年,房企们不约而同的干了一件事:加大推盘量、加速冲业绩。如某巨头就表示,下半年的推盘量高达9000万方。在供给大幅增加情况下,市场销售额自然也就水涨船高。

那么,这种势头能延续到9、10月份么?换言之,今年“金九银十”成色如何?众所周知,去年“金九银十”是泡了汤的。

笔者认为,今年“金九银十”大概率会好过去年,甚至可能比刚过去的8月份还要火。

理由有二:

一是,就如上面说的,房企下半年本就存在冲业绩的压力;

二是,八月底监管部门给房企划的“三条红线”,犹如三道催命符,进一步加大了房企的去化压力。

8月20日,央行、住建部召开重点房企座谈会,研究落实房地产金融审慎管理。

其中,对房地产融资的管理,主要是以“三条红线”为标准,根据房企的“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,然后实施差异化债务规模管理。

据媒体报道,“三条红线”是:1)剔除预收款后的资产负债率大于70%;2)净负债率大于100%;3)现金短债比小于1倍。除三条红线外,拿地销售比是否过高和经营性现金流情况也将作为监管机构考察的重要指标。

“四档管理”分别是:1)若上述三项指标全部“踩线”,有息负债不得增加;2)若指标中两项“踩线”,有息负债规模年增速不得超过5%;3)若只有一项“踩线”,有息负债规模年增速可放宽至10%;4)若全部指标符合监管层要求,则有息负债规模年增速可放宽至15%。

其中,12家试点房地产企业需于9月底上交降档方案,包括一年内如何降档、三年内如何全面完成调整以达标。若未达标,监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制,到了这一步,几乎就是判了相关房企的死刑;而到了明年1月1日起全行业将全面推行相关规则。

这相当于给房企加杠杆扩张带上了沉重的镣铐。为了能在截止日期退回安全线内,避免被判死刑,房企们只剩华山一条道:加速销售、加快回款。

所以,基本可预见,在2020年仅剩的4个月,楼市将会更加热闹。一些被逼急了房企也不得不狠心割肉。

总之,购房者只要耐住性子,多看多比较,还是有漏可捡的。

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