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净利润下滑,对赌压力大,华夏幸福还能幸福吗?

原标题:净利润下滑,对赌压力大,华夏幸福还能幸福吗?

文|金卫

走出环北京之后,华夏幸福更多的将自己定位为“产业新城运营商”,一边做产业园,一边卖房子。

8月28日,华夏幸福(600340.SH)发布了2020年中期业绩,今年上半年,华夏幸福营业收入373.7亿元,较上年同期下降3.5%,实现归属于上市公司股东的净利润60.6亿元,较上年同期下降28.5%。

上半年,华夏幸福实现销售额 419.3 亿,较上年同期下降35.0%。华夏幸福称,受疫情影响,环北京等主要区域的房地产项目交付结算滞后,导致房地产业务收入同比下降30.2%。

净利润下滑,对赌压力大,华夏幸福还能幸福吗?

目前,华夏幸福的来源主要是房地产和园区收入,今年产业园区的收入占比首次超过了房地产业务。

相比于一般房地产商,华夏幸福多出了产业园区的这个收入来源,但从利润来看,园区的收入并没有带来利润的增长,过去三年,华夏幸福的净利润增速连续三年下滑,今年上半年更是大降三成。

高昂的财务成本,或是影响华夏幸福利润的重要因素之一。半年报显示:华夏幸福的有息负债达到 2035.9 亿,整体融资成本7.96%,初步估算一年的利息支出达到160亿,这极大地侵蚀了利润本身。

华夏幸福的利润,关系到平安的对赌协议,今年上半年的利润只完成目标的3成,按协议,华夏幸福下半年还要完成120亿的任务,如果未完成,华夏幸福将面临巨额的补偿。

起步于环京津的产业新城运营商

华夏幸福,起步于河北固安,过去一直在环北京地带发展,这几年由于京津冀楼市调控,华夏幸福的地产发展有些受挫,借着PPP产业新城模式,华夏幸福开始走出京津冀,在全国各地布局。

今年上半年,华夏幸福实现的373.72亿营收中,其中六成以上来自环北京以外区域。从具体业务板块来看,园区结算收入额 198.44 亿元,同比增长 45.68%,整体收入占比首次超过房地产业务。其中环北京以外区域新增产业服务收入102.38亿元,同比增长16.69%。

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华夏幸福的产业新城业务模式为开发性 PPP 模式。相比于一般的PPP模式,华夏幸福的开发性 PPP 模式提供的是以一定区域范围内产业开发服务为核心,综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活,以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。

其收入来源于土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、产业发展服务费用、规划与咨询服务和城市运营维护服务费用等,按照协议双方约定的方式和时间进行结算。另外,还有园区的配套住宅业务。

随着异地复制的不断深入,华夏幸福产业新城已经布局了3个高能核心都市圈、3个高潜核心都市圈及其他潜力核心都市圈,一共新增签约投资额624.6亿元,引入企业176家,平均新签约投资额同比增长10.7%。

华夏幸福的另一大收入则是来自房地产,财报中并未披露房地产业务的具体销售额,据测算,房地产板块的收入大概是175亿。华夏幸福在中期报告中称,受疫情影响,公司在环京等主要区域的房地产项目交付结算滞后,房地产业务收入同比下降30.24%。

今年4月26日,华夏幸福董事会秘书林成红在2019年业绩会上说,2017至2018年,华夏幸福住宅板块拿地较少,导致2019年销售额同比减少,也影响了2020年一季度业绩。

今年上半年,华夏幸福加大了拿地,共取得土地使用权成交金额为 241.52 亿元,实际支付土地款金额为 134 亿元,其中环北京以外区域获取土地面积占比77.3%,截至报告期末存量土地储备面积 1273.9 万平方米。

目前,华夏幸福的商业地产项目已覆盖了南京、武汉、广州、哈尔滨、东莞、深圳等国内重点城市。仅在商业地产业务上通过公开市场拿地,华夏幸福以175.65亿元获取了4个商办综合体项目,占比超过七成。除此之外,华夏幸福商业地产业务中标1个项目代建服务招商银行全球总部大厦代建服务项目中标。

净利润下滑,对赌压力大,华夏幸福还能幸福吗?

从经营情况来看,无论是房地产还是产业新城,华夏幸福的模式难言乐观,体现在今年上半年,其经营现金流净额均告负,达到-185亿。

2019年上半年,华夏幸福的现金流为负205亿,虽然今年上半年现金流情况有所改善,其中,产业新城及相关业务的现金流量净额为负112.96亿元,同比回升44.6%;商业地产及相关业务的现金流量净额则由2019年同期的负0.98亿元下降至负72.44亿元,主要是拿地支出增多。

华夏幸福在中报中称,整体经营性现金流量净流出额同比减少了 20 亿元,尤其是产业新城现金流情况较上年同期得到较大改善,经营性现金流量净流出额减少 91 亿元。

但是,现金流长期为负,对公司发展不利,会面临营运资金周转上的风险。

截止上半年,华夏幸福对外担保金额为1558.4 亿,其中1552.4亿为对控股子公司担保。

对赌协议仅完成三成

尽管产业新城项目在全国各地开花,但是华夏幸福的利润问题始终没有很好解决。如果说今年上半年净利润降三成,有疫情的因素,但是,过去三年,华夏幸福的净利润增速处于连续三年下滑的状态。2017年-2019年华夏幸福归母净利润的同比增长率分别为35.3%、32.9%、24.4%。

净利润下滑,对赌压力大,华夏幸福还能幸福吗?

华夏幸福的利润状况,受到市场的关注,主要在于其存在与平安存在的对赌协议。

2018年7月10日,华夏幸福控股股东华夏控股通过协议转让方式,作价137.7亿元向平安资管转让5.82亿股公司股份,占总股本的19.7%。平安资管是中国平安保险集团旗下的资产管理公司

截至目前,平安人寿通过自有资金及险资合计对华夏幸福投资201.07亿元,持有华夏幸福25.03%的股份,为第二大股东。

作为股权转让方,华夏控股承诺,以2017年归属于上市公司股东的净利润为基数,2018年至2020年,华夏幸福的净利润增长率分别不低于30%、65%和105%。

按此计算,2018年至2020年,华夏幸福归属于上市公司股东的净利润分别不得低于114.15亿、144.88亿和180亿元。若任一年度的实际净利润小于承诺额的95%,华夏幸福需向平安资管进行现金补偿。

2018年和2019年,华夏幸福归属于上市公司股东净利润分别为117.46亿和146.12亿元,均“擦线”完成对赌目标。

2020年截至上半年,华夏幸福归属于上市公司股东的净利润仅完成对赌协议目标的33.7%,距离对赌目标还有近120亿元的缺口,公司完成对赌协议的压力较大。

华夏幸福中报中称,经营现金流有所改善,管理费用率、销售费用率较上年同期均有所下降,但从财务报表上看,财务费用支出却大幅增长,今年上半年,华夏幸福的财务费用达到23.2亿,同比增长232%,财务费用大幅增加与利息支出有关。

净利润下滑,对赌压力大,华夏幸福还能幸福吗?

融资成本近8%现金短债比下降

截至6月30日,华夏幸福的总负债为4145亿,其中流动负债2981亿,资产负债率83.1%,同比下降5个百分点。华夏幸福货币资金为412.6亿元,较2019年底下降4%;一年内到期的有息负债为873.4亿元,较2019年底增加44.2%;现金短债比例由0.71下降至0.47,财务状况在恶化。

在融资方面,今年华夏幸福加大融资力度,包括公司债、美元债、ABS、永续债等,期内,华夏幸福筹资性现金流入达1252.1亿,同比增长61.7%。

净利润下滑,对赌压力大,华夏幸福还能幸福吗?

财报显示:华夏幸福的融资总额达到 2035.9 亿元,其中银行贷款余额为 465.6 亿,债券及债务融资工具余额为 889.9 亿元,信托、资管等其他融资余额为 680.41 亿元。

华夏幸福的融资加权平均成本为7.96%,这主要在于银行之外的融资成本过高,像债券及债务融资工具平均成本为 7.38%,信托、资管等其他融资的平均利息成本 10.15%。

让市场有些诧异的是,有了平安的信用背书,华夏幸福的融资成本应该可以轻松地降到5%以内,如果下降3个点,至少可以节省几十亿的利息费用。但事实上,华夏幸福的融资成本依然高达7.9%,居高不下。今年上半年,华夏幸福的利息资本化金额高达 55.12 亿。

利息资本化,通常是指将借款利息支出确认为一项资产。利息资本化,相当于将费用摊开,是调节利润的工具,但那些被资本化的利息,并不会消失,只是体现在未来而已。如果资本化利息的金额,占比该年度的净利润比例过大,往往是在利用未来的空间维持现有的利润。

华夏幸福今年上半年的利润才60.6亿,而利息资本化达到55.1亿,已十分接近了上半年的利润,这些利息虽然短期不影响利润,但是长期来看,这些资本化的利息依然会影响利润。

不过,由于有对赌协议,华夏幸福有进一步将利息资本化的动力,只要挺过这三年,就完成了对赌,以后的事以后再说吧。

眼下,华夏幸福还有一劫,对赌协议的最后半年,华夏幸福至少还要完成120亿的利润,才算完成协议,按照过去的利润增速,形势不容乐观。

有一点可以肯定的是,正是因为不断的举债,节节攀升的利率水平、巨大的利息支出,侵蚀了华夏幸福的利润,对目前的华夏幸福而言,对赌承压、再加上有息负债增长,可谓是雪上加霜。

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