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大涨58倍!深圳楼市40年,半部中国地产风云史

原标题:大涨58倍!深圳楼市40年,半部中国地产风云史

“时间就是金钱,效率就是生命”,即使到了现在,蛇口工业区微波山下依然竖立着这样的标语牌。

大涨58倍!深圳楼市40年,半部中国地产风云史

图源:网络

1979年初宝安撤县设市,由惠阳地区代管,定名“深圳”。1980年8月26日,深圳成立经济特区。

刚成立的深圳市并没有突出优势,只能拼速度、抢时间、提效率,从最基本的人力上改善自身经济情况。

1979年9月,香港前特首梁振英跟随香港“促进现代化专业人士协会”,来深圳讲解土地、房地产和规划有关的实践经验。

此后,深圳开始了很长时间的“学习香港期”,最为显著的就是房地产。自1981年试点商品房以来,从最开始“小渔村”时房价的1000元/㎡,到今年7月新房均价的57904元/㎡(中原地产数据),已累计上涨了近58倍,涨幅秒杀全国所有城市,没有之一。

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-01-

充当先行者的深圳

(1980-1999)

1979年,深圳市成立之初,国内还没有商品房的概念,连房地产公司都没有。

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1980年建设中的深圳特区,图源:网络

时任深圳市房管局副局长的骆锦星,接到上级命令:一年内竣工两个小区,240套,总计2万㎡,作为干部宿舍。

为完成任务,骆锦星想出“港商出资合作建房”的模式,即:深圳出地、港资出钱,合作建房,利润分成。

1980年1月1日,骆锦星与港商刘天就签订了中国第一份合作建房合同;1月8日,深圳成立了国内第一家房地产公司——深圳经济特区房地产公司(现深房集团)。

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骆锦星(右一)与刘天就(右二),图源:网络

1981年,深圳首个商品房项目——东湖丽苑建成,也是国内第一个商品房项目。

单价2730港元/㎡,折合人民币1000元/㎡,第一期推出的108套房源被抢购一空。

当时深圳商品房市场开始萌芽,但经济情况还很差,100元已经是高收入,1000元/㎡的房子几乎都卖给了香港人。

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第一个商品房小区东湖丽苑,图源:网络

一个很主要的原因来自政策——“每套房配备3个深圳户口名额”,大部分买房的香港人为了将内地农村的亲友转换为城市户口,而且深圳房价相较于香港便宜很多。

在深圳商品房开发的经验上,1984年中央确定了“推行住宅商品化”的思路,逐步扩大商品化住宅建设。

1987年,深圳房价由年初597-720元/㎡,涨到年末650-920元/㎡,半年后又涨到1700-2200元/㎡。

这年12月1日,深圳敲响第一声土地拍卖槌,中国地产界迎来首次土拍。

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1987年,骆锦星以525万元高价拍下深圳第一块土地

图源:网络

当年骆锦星以525万高价拍下国内首宗土地产权50年的住宅用地,第二年,这块土地被建成东晓花园1600元/㎡的售价,不到一小时售罄。

1988年,第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。10月,深圳开启土地财政时代。

《深圳经济特区住房制度改革方案》规定:1986年6月1日前竣工的房子成本价为264.15元/㎡,此后建的房为397元/㎡,1991年后建的新房准成本价调整为480元/㎡。

若要取得房子的全部产权,还须支付土地开发费137.6元/㎡。

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1990年,深圳住宅结构从单一的统建楼转向方正舒适的经济实用风,顺时代潮流的海富花园三期富春阁建成,4510元/㎡的售价成为当年的价格高地。

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海富花园三期富春阁广告,图源:网络

1991年4月1日,《深圳特区报》第2754期头版刊登《推动房改继续深入:确定新房房价,调整老房房价》一文,房价开始频繁出现在大众生活中。

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1991年4月1日《深圳特区报》版面

图源:网络

1992年,邓小平第二次南方谈话后,深圳经济大热,房价第一次突破1万/㎡。

当年5月,罗湖国贸旁的天安国际大厦发售,以最高达2万港元/㎡的售价,开创当时国内外销楼宇的最高纪录。

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1992年,邓小平南方谈话,图源:网络

当时,罗湖的房价最贵,均价4000元/㎡,职工平均月工资只有400多元,房价与工资比为10:1。为确保人们能买得起房,很多项目在宣传广告上标注“部分提供银行按揭”

除罗湖外,房企开发的脚步逐渐迈向其他区域。

1993年,一则“福田市中心的一朵奇葩”的广告出现在报纸上,华景花园大厦开始出售,起价6688元/㎡,可按揭。

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华景花园大厦广告,图源:网络

1994年,深圳还有关内关外之分,一道“二线关”将两地分隔,进入关内需办理通行证。即使通行如此复杂,依然阻挡不了房地产开发的步伐。

龙华锦绣花园以1900元/㎡起的价格问世,即使在关外依然卖得火热。

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锦绣花园广告,图源:网络

1996年,宝安华安苑以均价2348元/㎡入市,送蓝印户口3-4个,并声称是“96年最后一次入户机会”。

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华安苑广告,图源:网络

1998年,又称为“中国房地产市场化元年”,这一年福利分房取消,商品房成为主旋律,深圳房地产从此完全走上市场化轨道。

1999年,深圳房价均价约5004元/㎡,职工平均月工资1726元,房价与工资比2.9:1。

-02-

深圳第一个黄金十年

(2000-2009)

千禧年之后,深圳开启带有“深圳风格”的十年。

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图源:见水印

2000-2004年间,深圳楼市连续保持平稳运行态势,房价稳定在6000元/㎡之内,工资水平由1920元/月上升至2661元/月。

2001年底,红树湾地王(三幅地块,总面积24万㎡)拍卖总价高达22.35亿,楼面地价为3055元/㎡,宣告深圳的黄金十年正式开始。

华侨城借波托菲诺正式提出“旅游地产”口号,8500元/㎡的价格比当年均价5517元/㎡高出近3000元。

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华侨城波托菲诺广告,图源:网络

2003年,国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业,并下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,这份文件被称为“房地产调控始祖”。

同年,宝安和龙岗取消购房入户,“买房就可入户深圳”成为过去。

2004年,深圳迎来地铁时代,置业方向开始西移,被称为“关外地产年”,房价随着地铁的进入开始上涨,均价为5980元/㎡

香蜜湖地块以9.3万/㎡、总价9.5亿拍出,成为深圳首个楼面地价超出平均楼价的地块。一年后香蜜湖1号以7万/㎡起的价格开盘,32套底价在3000万以上的别墅不到10分钟全部卖完。

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香蜜湖1号广告,图源:网络

这一年,著名的红树西岸以均价2.5万/㎡刷新深圳房价纪录,这个项目就是三年多前红树湾拍出的天价地块。

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红树西岸广告,图源:网络

2007年,深圳楼市出现巨大涨幅,房价从1月10872元/㎡到10月17350元/㎡,涨幅高达70%,全民开始炒房。“9.27房贷新政”后成交剧烈下滑,全年均价为13370元/㎡

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2007年,深圳会展中心某楼盘开盘现场

图源:见水印

2008年金融海啸来临,深圳房价进入低谷期,新房成交均价12800元/㎡,同比下跌4.4%,不少楼盘价格跌幅甚至达到50%。

最典型的莫过于金地梅陇镇,2007年项目二期开盘报价1.8万/㎡,2008年项目四期开盘,却打出“6670元/㎡起放肆触底”的口号。

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金地梅陇镇四期广告,图源:网络

2009年,在救市政策刺激下,深圳楼市开始复苏。9月,深圳正式进入房价“2万时代”。12月,深圳商品住宅成交均价达到23094元/㎡,环比上涨17.95%,同比上涨85.81%。

自此,深圳房价开始一路飞奔。

-03-

迅猛发展与最严调控并存

(2010-2020)

这十年,深圳楼市表现出惊人的成绩,总结为三个“最”:房价上涨最疯狂、发展建设最快速、政策出台最多。

2010年,深圳均价20297元/㎡,中央出台过三次政策调控:

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标准地产研究院制图

2011年,“新国八条”规定:二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍。10月,深圳在重点城市中成交量同比跌幅最大,达65.03%,均价19469元/㎡

2013年,房价增长至21626元/㎡

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标准地产研究院制图

2014年,深圳均价23973元/㎡,同比上涨11%。“930”房贷新政后,各地陆续松绑限购政策,首套房结清贷款家庭,买二套可按首套房贷政策执行。

2015年,随着央行连续降息、降低房贷首付比例,深圳房价急速上涨,商品房均价42476元/㎡,比上一年近乎翻了一倍。

“330新政”之后,南山破“7”,福田破“6”,坂田破“5”,布吉破“4”。

光明1号更是以17500元/㎡的开盘均价成为光明“最贵盘”。

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光明1号广告,图源:见水印

2016年,深圳先后出台两轮政策调控“325新政”和104“深八条”,接踵而来的调控政策却导致房价暴涨,9月的单日成交均价甚至接近8万/㎡。典型的小区就是华侨城新天鹅堡,当年9月27日开盘均价14万/㎡,成为当年最贵的小区之一。

2017年,全国发布了246条楼市调控政策,银行多次调高房贷利率。深圳在这一年的新房成交量仅2.58万套,创下本世纪历史最低水平,成交均价为54445元/㎡,环比上升1.9%。

2018年,全国大约发布了450条楼市调控政策,刷新历史记录。仅上半年,深圳全市住宅共成交46508套,环比下跌6.79%,同比上涨17.73%,新建住宅均价约54071元/㎡

著名的“5000万蹲”也出现在这年,招商双玺时光道以12.12万/㎡的均价入市,总成交价近70亿。

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“5000万蹲”,图源:网络

2019年,适逢深圳建市四十周年,“大湾区规划纲要”、“先行示范区意见”等政策利好的到来,推动深圳楼市迎来“小阳春”。

数据显示,2019年深圳市累计销售新房住宅372.44万㎡,同比增加27.4%,成交套数37882套,同比增加28.9%,成交均价约56000元/㎡

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图源:见水印

时间回到2020年,今年以来,受疫情影响全国各城市楼市出现不同程度下滑,但深圳并未受到太大影响,从3月开始,深圳楼市呈现持续上涨的态势。

根据贝壳找房数据显示,二手房方面,深圳整体均价从今年3月60395元/㎡涨到了8月67513元/㎡,半年不到的时间,涨幅达11.8%。

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图源:贝壳找房

再把时间拉长看,去年9月至今,深圳二手房涨幅达到17.31%

全市范围看,宝安的涨幅最大,从去年9月59969元/㎡上涨至今年8月76747元/㎡,一年时间价格上涨16778元,涨幅达27.98%

即使是涨幅最小的大鹏,也从33870元/㎡涨到36697元/㎡,涨幅8.35%

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标准地产研究院制图

再把范围缩小,百花、八卦岭、宝中等都是热门区域。

乐有家数据显示,宝中从去年68775元/㎡的均价上涨至今年84513元/㎡,涨幅达到22.88%。

而百花、八卦岭两个片区因学位优势,房价也一直处在高位。乐有家数据显示,百花去年二手房均价101918元/㎡,今年已涨至143930元/㎡,涨幅41.22%。

八卦岭也从去年的57790元/㎡涨到了88210元/㎡,涨幅在52.64%。

当然还有一个热点片区备受瞩目,深圳湾的二手房价也有很大提升。从去年164538元/㎡上涨到现在198199元/㎡,涨幅达20.46%。

卓越维港就是深圳湾房价的代表之一,目前小区均价是187270元/㎡,比片区均价高出47862元/㎡,同比去年161753元/㎡的价格,涨幅为15.76%,目前共有8套房源在售。

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图源:乐有家

同片区的宝能太古城,也将房价挂到了199553元/㎡,成为高房价的佼佼者。

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图源:乐有家

但房价过快发展多少会给大众心理带来不好的影响。今年7月,为有效控制房价过快上涨,维护市场稳定,深圳市住建局等部门公布了“715新政”。

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图源:深圳中原工商铺部

回顾历史可以看出,深圳楼市有过三次暴涨,分别是:90年代初、2005-2007年、2015-2016年。

40年的房价变化,其实是对深圳成长与发展的见证。相信未来的深圳会越来越好,随着大湾区和先行示范区建设的深入发展,能早日成为世界经济中心。

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