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原标题:房价3年暴涨52%,首尔到底怎么了?

房价3年暴涨52%,首尔到底怎么了? 封面图 | 电影《寄生虫》剧照

文|风马牛 (微信公众号:冯仑风马牛)

受疫情影响,今年 5 月份韩国就业人口同比减少 39.2 万人。但白承敏(音译)还是要求妻子辞掉护理工作,以实现他们一生追逐的梦想——购买自己的公寓。

对于这位居住在首尔的 35 岁设计师来说,因为政府出台的政策,放弃妻子 5800 万韩元(约合人民币 33 万元)年薪的工作,才能大大增加他们的买房机会。

然而,从 7 月份开始,形势发生了变化。

仅 7 月一个月,首尔房产交易量高达 14.1 万套——这相当于 2019 年北京全年二手房的交易量。创下了历史最高记录,足以见首尔人买房的疯狂。

韩国相关部门统计的数据显示,首尔的房价在过去三年时间里上涨了 52% ,尤其是今年上半年最为凶猛,达到 30% ,创下了历史最高记录。

随着首尔房价的暴涨,白承敏的买房梦,彻底破裂。

01

很多韩国民众担心房价继续攀升,着急出手购房,掀起了一拨恐慌性购房潮,拉动了房价迅速上涨。

恐慌性购房已经引发出了一个负面循环:买房的人越多,房价涨得越快越高;房价越贵越涨得快,更加刺激购房需求激增。

疫情爆发后,韩国的这种循环显著加速。

7 月份,首尔市内一处预售 110 套房的高层公寓楼盘吸引了 37400 多人前来预购,竞争比例高达 340:1 ,刷新韩国楼盘预售最高纪录。整个 7 月份,首尔的住宅成交量同比狂飙了 118% ,环比也大幅增加了 37% 。

目前,首尔市的公寓平均售价首次超过了 10 亿韩元(约合人民币 580 万元),而 2013 年初才只有 5 亿多一点。七年来,这座城市的房价几乎翻了一番。

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并且,首都圈的购房热已经传导到了非首都圈地区。今年二季度,釜山、大田、大邱、蔚山和光州等五大直辖市的小型公寓也交易火热,较去年同期增长约 40% 。

韩国总人口大约为 5200 万,而首尔都市圈(首尔、京畿道、仁川)一地就汇聚了约 2400 万人口,占整个韩国人口的 46.2% ,接近一半。其中,首尔就有 1000 多万的人口。

大量人口的聚集,使房子本身就成为稀缺资源,客观上拉升了房价。

房价3年暴涨52%,首尔到底怎么了? 首尔过多的人口也拉高了房价

与房价持续上涨形成鲜明对比的是,过去三年多,韩国的经济持续萎缩,从 2017 年的 5.45% 降至 2018 年的 3.4% ,2019 年大幅萎缩至 1.1% 。鉴于今年爆发了疫情,经济增速可能进一步降至负数。

正因如此,7 月 16 日韩国央行利率进一步降低到 0.5% 的历史低点。

不少媒体认为,韩国的低利率推高了房价。

但事实上,疫情之下,美国、日本等发达国家都纷纷选择降低利率。这些国家并没有发生房价飞涨的情况。

今年 3 月份以来,纽约曼哈顿的房屋销售同比下滑了 56% ,相比较而言,高端房地产市场的冲击更显严重;日本东京圈新房发售量跌至 27 年来低点;澳大利亚房价已连续下跌三个月……

当大多数国家房价都在暴跌时,韩国首尔的房价却一飞冲天,这背后的因素,恐怕并非是降低利率这么简单。

02

真正推高首尔房价的,正是韩国政府的房价调控政策

2017 年文在寅高喊着「房价正义,所有勤劳的人都能买上房」的口号风光上台,成为韩国总统。

上台三个月后,总统府就有 6 名高层官员因贯彻房产调控政策不力,被迫递交辞呈。

这也让民众看到了文在寅控制房价的决心和勇气。

房价3年暴涨52%,首尔到底怎么了? 文在寅竞选前承诺打压房价

在这三年里,文在寅实施了 23 项关于房价的调控政策,但讽刺的是,这些政策并没有成功限制房价上涨,反而使首尔的房价再创新高。

2017 年,文在寅就任之时,首尔住宅的中位数价格只有 6 亿韩元(约合人民币 353.1 万元),三年时间暴涨 50% 以上,达到 9.25 亿韩元(约合人民币 544.3 万元)。成为全世界一线城市中涨幅最大、涨速最快的一个。

一位首尔民众称,「文在寅的政策,都是短期维持房价。这么多政策就像永无止境的打地鼠游戏,政府打这,那里冒头,打那这里冒头,搞得人心惶惶,最后全国都在炒房,一套房转手就能卖好几百万,但我们的劳动价值却一落千丈。」

去年 12 月,韩国政府制定房产新政,规定市值超 15 亿韩元(约合人民币 870 万元)的房产必须全款购买,禁止银行贷款。这一政策出台当天,首尔江南区豪宅价格平均涨幅超过 20% 。

此后,韩国楼市出现了首付迅速攀升、房价暴涨、一房难求等现象,民众贷款也变得愈加困难,继而引起三、四十岁群体对政府的抗议活动。

今年 7 月 10 日,政府提出对特定地区拥有 2 套及以上住房的居民征收 1.2% 至 6% 不等的房产税。购房一年内的进行房屋交易的需缴纳 70% 的税,购买两年内交易的需缴纳 60% 的税。

也就是说,假如买房一年内要卖房,赚了一百万,要上缴高达七十万的税。毫无疑问,政府想打压投机性的房屋买卖。

但由于这两项措施将在明年生效,这才导致近期韩国楼市开始暴涨。越来越多的民众希望在明年政策生效之前,完成房屋的交易。

原本控制房价的政策,成了韩国楼市爆发的导火索。

随着韩国购房热的兴起,韩国家庭负债规模再创新高。根据韩国央行近期公布的数据,二季度韩国家庭负债总额高达 1637.3 万亿韩元,约合人民币 9.5 万亿元,也是韩国有数据统计以来的最高值。

「房价问题成文在寅政府软肋。」韩国《中央日报》 7 月 3 日写道。

对于文在寅政府来说,只在销售端打压房价,又不提供供给,根本无法从根本上解决高房价问题。

事实上,文在寅虽然控制着国会和政府,但是中央银行和商业银行,以及房地产开发商并不听他号令。更让他无奈的是,他无法控制韩国财阀。

韩国大地产开发商都是财阀们控制的。例如三星集团、LG集团、SK集团、现代集团、乐天集团、韩华集团。这六大财阀掌握着韩国国民经济命脉,年度营收占韩国GDP超过 60% ,所涉领域覆盖韩国人生活的方方面面,拥有着左右韩国政府决策的重要影响力。

在土地私有政策背景下,韩国土地大多集中在财阀和社会名流手中,政府无法通过增加土地供应来调控房价。

更让韩国政府无奈的是,韩国政府部门和央行投放的货币,大部分流向大财阀手中,他们不会着急着投入实业生产,坐等房价上涨获利要容易得多。况且,他们还掌控着大片的土地。

文在寅的每一次调控,财阀似乎总有手段来应对,一步一步推高了房价。

受房价大涨、经济提振措施不力等拖累,文在寅的民众支持率已经跌破了 50% 。同为发达国家,日本、美国等国的房价相对稳定,涨幅并不大。而韩国经济增长缓慢,但房价涨幅惊人,引发民众对政府的强烈不满。

一位 63 岁的韩国人抱怨称:「没有房子的人普遍感到沮丧和愤怒,而拥有多套房子的人则对高额房地产税非常不满。政府被夹在双方之间,却又没有合适的解决方案。」

03

「首尔的房价本来就让我们遥不可及,如今更是没有希望了。」白承敏吐槽了首尔连日高涨的房价后,最终无奈地将仁川作为了自己的购房地。

相比白承敏,更多压根买不起房子的年轻人,只能无奈租房,有的甚至只能租地下室。

电影《寄生虫》的导演奉俊昊曾说:

「只有在韩国才能看到半地下,这里是有着韩国独特色彩的地方。虽然有阳光照进来,但湿漉漉得发霉。稍有不慎,就会有掉入地下的感觉。」

在电影《寄生虫》中,最让人记忆深刻的场景就是,韩国独有的半地下室。四处乱窜的蟑螂,发霉的墙壁,无法洗去的臭味……

房价3年暴涨52%,首尔到底怎么了? 韩国最常见的半地下室

不过,这种肮脏到不适合人类居住的半地下室也有一个好处,那就是不管地上的房价如何暴涨,这种半地下室也不会暴涨。毕竟,这种房子完全没有炒作价值。

李顺子(音)在 62 岁那年,搬到了 33 平米的半地下室。因丈夫外遇与事业失败,她患上了抑郁症,决定离婚。

她带着孩子从 193 平米的高层公寓,先搬到塑料大棚,再搬到半地下,人生轨迹也从江南主妇一落千丈,跌进谷底。

「新家」的缝隙处都渗进了水,李顺子只好用报纸贴满了墙壁。「这是住人的地方吗?不过是死不了人的地方,塑料大棚都比这好多了。」

搬到半地下后,顺子一天都没好好吃过一顿饭,抑郁症也日益严重。

「医生要求我每天至少晒两个小时太阳。」顺子呆呆地望着潮湿的天花板说道。

在韩国,像李顺子这样的半地下住户不在少数。

据调查,2015 年韩国半地下(包括地下)家庭超过 36 万户,约 86 万人居住在半地下。其中,九成以上的半地下室都位于首都圈(包括首尔、仁川和京畿道)。

以首尔麻浦区阿岘洞为例。每月只需花 20 万至 30 万韩元(约合人民币 1200 元到 1800 元),就能租到 13 至 33 平米的半地下室。而没有窗户,仅十多平方米的令人窒息的地下室,只需 22 万韩元(约合人民币 1300 元)的月租,就可拎包入住。

韩国政府规定,单人最低住宅面积标准为 14 平方米,还需有专用的厨房和卫生间。若是达不到这个标准,则属于「居住困难」。

据统计,韩国 16 至 34 岁的青年人中,「居住困难」的有 139 万人。

至于买房,对这些年轻人来说,更像一个天方夜谭。2019 年韩国人均国民收入为 3.2 万美元(约合人民币 22.5 万元)。这样的收入,对于在首尔买房的人来说,困难重重。更何况韩国贫富差距较大,不少人还处于平均收入之下。

据统计,韩国人首次购房的年龄平均在 43 岁,这个数字在低收入家庭中则为 56.7 岁。换句话说,穷人几乎到了花甲之年,才能拥有属于自己的家。

「除了离开首尔,我别无选择。」白承敏打算移居仁川,「只有在那里,努努力才能买得起房子。」

资料来源:

[1]房价飞涨,韩国人恐慌性抢房!究竟发生了什么?,华尔街见闻

[2]现实版「寄生虫」:那些不见天日的韩国底层,网易看客

[3]房价高物价高,20万韩国年轻人用脚投票,红星新闻

[4]民调:文在寅支持率三个月以来首次跌至50%以下,韩联社

图片来自网络

本篇作者 | 徐鹏霖 主编|王滔

编审|陈润江 顾问|王淑琪

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