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大数据显示,广州二手房开始涨价了!

原标题:大数据显示,广州二手房开始涨价了!

最近广州楼市充满着焦虑情绪,我在看粉丝讨论群的时候,发现有不少粉丝都在说楼价最近都在涨,很焦虑,该怎么办?

还有很多媒体中介都在吹,最近广州楼市在大涨,但其实,他们都只是拿了某些个案出来说事。

房价的影响因素有很多,即便是同一个小区内不同类型的房源,价格也会有很大的差别。例如南向会比北向的贵,高楼层也会比低楼层的要贵,还有楼栋的分布,靠不靠近大马路等都会影响到房价。

所以你不能说一个楼盘新推了一栋望江的房源,然后价格贵了一点,就说它涨价了。

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还有一些中介在炒二手房,业主报价上调的,大家要知道一点的是,二手房交易有一点不能忽略的,报价提高的房源,最后能否如愿成交还有待后续的观察,所以涨价也许只是业主单方面的狂欢。

所以要看广州房价到底有没有涨,绝对不能只看个案,要看整体情况

因为二手房可以比较直观和快速的反应真实市场,所以我们今天先来看一下二手房价的情况。

01.

广州七区二手房挂牌均价数据

之前我们统计了广州60个有代表性的楼盘的房价变化(详情请回顾 广州房价起飞? 60个指标楼盘数据显示你想多了 ),有很多人留言就说要对比六月的数据,不能只对比七月的数据,因为很多楼盘在七月已经开始涨价了。

那究竟是不是这样呢?今天我们就来一起对比看看,六七月和现在二手房的挂牌均价情况。

黄埔

首先我们先来看一下最近大热的区域,黄埔的价格情况。

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最近二手涨价吹得最猛的就是黄埔了,像老黄埔板块和科学城板块都有很多中介媒体在吹涨,那真实的数据是怎样呢?

(红色为涨幅,绿色为跌幅,“-”为持平,下同)

从表格上我们可以看到,除了区府板块的怡港花园和新福港鼎峰外,其他统计的七个楼盘都在涨价,但幅度不高,基本都在5%上下。

然后被吹得最狠的万科东荟城涨价幅度最高,目前挂牌均价相对于七月来说上涨了7.63%。

在链家上我们可以看到,万科东荟城多个房源挂牌均价超过4万/平,最高的甚至飙到了4.5万/平。

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同板块的一手房像黄埔中央城,品秀星樾也不过就在三字头的范围内。

虽然万科东荟城手持着板块内最优的学位,但是一个二手房卖到这么高的价格,究竟有没有人买账呢?

我们来看一下阳光家缘的成交数据,最近万科东荟城的成交还是挺热烈的,网签房源比较多。

但是成交单价基本是在3-3.5万左右,只有少部分房源去到了3.7万到4万每平,所以其实很多购房者心中都是有个价的,不是说业主涨价了就一定会有人买账。

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黄埔新房科学城和知识城两个板块热度一直高居不下,就两个板块目前的报价情况来看,科学城的价格变化不大,而知识城的价格涨幅就比较明显。

像知识城目前两只“当红辣子鸡”,万科幸福誉和保利拾光年,万科幸福誉现在的价格已经去到了2.7-2.9万/平

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目前该盘在售五期的部分高层单位能看到九龙湖,所以价格相对来说也会高一点,对比起五月底的报价,每平涨了2000-3000元。

保利拾光年目前的在售价格是2.6-2.7万/平,相比于七月底涨了2000/平左右。

总体来说,因为多方面的利好,最近黄埔不管是一手房,还是二手房,部分楼盘热度会比较高,价格也有所上涨。

天河

接下来我们再来看一下天河的情况,我们统计了天河四个板块九个楼盘的价格情况。除了个别楼盘外,天河区的二手房基本都在涨价,但涨幅不是特别的高。

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其中涨幅最高的是珠江新城中部的中海花城湾,和六月相比挂牌价上涨了9%以上。

此外,嘉裕公馆的上涨幅度也超过了5%。但正如我们所说,业主涨价是一回事儿,有没有人买单又是另外一回事。

我们再来看一下阳光家缘的成交数据,最近,中海花城湾在8月5号网签了一套85平米的两房单位,总价在905万,算下来大约106400/平,和六月的挂牌均价差不多。

上涨幅度同样比较高的嘉裕公馆,最近一个月都没有成交数据。

所以我们可以看出来,虽然天河的二手挂牌价的确是涨了,但是成交端的回应并没有很热烈。

老三区(越秀、荔湾、海珠)

说完天河,接下来我们再来看一下老三区的情况。其中,拥有最多名校加持的越秀区总体涨幅最高,但基本涨幅都维持在2%左右。

然后再看一下荔湾和海珠,这两个老城区二手房价格有涨有跌,涨价的楼盘幅度也不高,基本保持在1%左右。

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相对来说,在这两个老城区,泛琶洲板块的珠江帝景苑和泓景花园的涨幅会比较大,毕竟琶洲板块未来将打造成互联网创新集聚区,还是很多人会比较看好的。

番禺

然后我们来看一下番禺方面,基本上我们统计的番禺的二手楼盘都有在涨价,但是幅度也都不高,基本都在1%左右。

其中万博板块的万科欧泊涨幅度最高,相比六月份上涨了3.65%

从阳光家缘的成交数据来看,最近万科欧泊的成交房源也是比较多的,成交主力价在4.4万/平左右,还是有细微的上涨。

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最近经常有粉丝问到万科欧泊这个楼盘,因为现在万博已经建设起来,准备正式投入使用,不少人都很看好这个板块。

但是目前万博的一手楼盘较少,离万博中心比较近的金地壹粤府产品又较为高端,单价要在7.5万以上,不是很多人都能承受得起。

万博还有个新盘是珠江铂世湾,虽然价格不高,但是离万博中心比较远,住起来相对来说没有那么方便。

所以像万科欧泊这种在万博中心旁的次新房会比较抢手,业主提价也比会比较有底气。

白云

最后我们再来看一下白云的情况,白云相对其他区域来说,房价会较为冷静。

主要是白云的一手库存量比较大,购房者都被引流到新房的市场去了,所以二手房就相对来说没那么活跃,而且在供大于求的情况下,业主提价的信心也不高。

所以可以看到的是我们统计的白云几个成交量比较大的二手楼盘,涨幅也不是特别的高,只有1%左右。

然后有几个区域我们是没有统计的,像南沙、增城、花都、从化这几个外围区,因为目前新房货量较大,主要以新房市场为主,二手房市场没有太大的代表性,就没有统计。

02.

房价到底有没有涨呢

看完上面这些数据,你们觉得广州房价到底有没有出现所谓的暴涨情况呢?

其实从整体情况来看的话,最近广州房价的确有所上涨,但是涨幅都不高,只有部分热点区域的涨幅会比较明显。

像黄浦区最近的涨幅就比较高,因为广州一路东进的发展方向,让它抱上了天河老大哥的大腿。

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最近这几年的经济增速比较快,再加上前段时间人才购房限购政策放松,买房门槛大大降低,所以受市场关注度比较高。

部分楼盘的确有一定的上涨,但还没至于到暴涨的程度。

我们可以看到,就算是一直被中介炒作的东荟城,整体涨幅也在10%以内,而且报价太高的房源,最近还没有见到有成交的。

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从大环境来看,目前经济仍然有很大的不确定性,货币投放开始收缩,经济水平和居民收入也还没有实质性的增加,房价暂时不具备普涨和大涨的前提。

所以大家不用过于焦虑和心慌,现在只不过是某些中介的炒作,拿着个案来暗示购房者房价整体上涨,让你们赶紧上车。

03.

今年应该上车吗?

在今年的下半年,如果有需要买房的话,我给大家几个建议:

第一,切记不要因为焦虑而乱上车,要清楚自己为什么买房,具体需求是什么。

第二,年底10月到12月,一般是开发商冲业绩的时候,折扣优惠会比较大,如果不是急着自住的话,可以稍微等一下,等到那个时候有比较合适的折扣再入手。

第三,建议大家要买地段比较好,或者有学位,有地铁加持的小区,因为从上面的表格,我们也可以看到这样的小区的涨幅是比较高的。

最后一点就是,大家千万不要胡乱地追涨,保持理智和独立判断。

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