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连涨54个月,这里为什么还不调控?


这段时间我想你们在我的文章留言区,经常会看到一个频繁出现的城市,就是徐州!


很多徐州粉丝老抱怨,房价连续上涨54个月了,为什么还不调控呢?让我一定要关注一下。


今年7月份,国家统计局公布,徐州以1.6%的环比涨幅,位于全国第2!这是徐州自2016年2月以来,连续54个月上涨!


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“徐州房哥”做了一个统计,徐州2015年以来累计涨幅68.4%,仅次于西安,位居全国第2。

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但这个前十里面,居然没有深圳和杭州。

广州、厦门涨了又跌回去那么多,怎么可能比深圳和杭州还涨的多,这统计数据看看就行了。

但至少也能说明一点,徐州是个上涨顽强的城市。

其实我也很好奇的是,作为一个三线城市,徐州为什么能够持续涨这么久?


我2019年国庆前回徐州矿大同学聚会的时候,当时顺便跑了一下徐州楼盘,那时候距离2016年开始上涨,就已经翻倍了,有的甚至涨了两倍多,

一般来说,徐州那时就应该调整了,但事实是徐州楼市继续逆势上涨。

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这54个月来徐州房价确实涨的很猛。

为了给大家一个直观的感受,我找了一下徐州的房价地图,这是2016年9月份的,没有找到县城的,只有市区:


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这是2019年3月份的房价地图:


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2020年疫情后报复性消费没来,楼市却出现了报复性买房,特别是5-6月楼市热度高涨。

徐州1-6月商品住房成交均价为12724元/㎡,其中云龙区最高,成交均价达17004.50元/㎡!

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据徐州有家的报道,徐州6月的二手房均价为13591元/㎡,各区房价近一年均全线上涨,其中贾汪区异军突起,涨了15.11%,成为近一年最大的黑马。

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我徐州一个业内朋友说,徐州房价是从2016年开始上涨的,但大涨是在2017年初,之后就没停过。

以他所买的南区铜山万达板块为例:

2015年9月他买了万达华府新房,101平米,只花了60万,单价5940元/平;

今年5月,他又买了同一小区同一楼的同一户型二手房,101平毛坯150万,单价1.485万/平

而现在,万达华府的二手房均价卖到1.6万/平米了。

我从徐州楼市这个公号上翻了8月份最新的文章,都是哪里又涨价了,几个月又涨了多少,你从上面就能感觉到都是一片涨价的紧张气氛。

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据徐州楼市的报道, 现在要在徐州三环内找到1.8万以下的楼盘太难了!供给完全出现断层!

而下半年1.8万/㎡以上的楼盘在徐州占据半壁江山,主要集中在新城区、东区、北区龟山板块、南区老矿大板块、铜山万达板块、欣欣路板块,市中心等。

1万左右的楼盘都到了城市边缘地区、偏远板块以及铜山区的乡镇区域。例如:铜山高新区、九里湖板块、西北区域以及大彭镇、柳新镇等。

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徐州房价为什么能持续上涨54个月不停呢?


今天我也跟徐州本地的地产业内人士“徐州房哥”交流了一下,他认为原因是多方面的。

宏观来看:


1、淮海经济区中心城市建设,对周边城市有人口虹吸效应;


2、高铁枢纽城市,区位战略优势,中国最重要的纵向通道(京沪)、最重要的横向通道(陆桥)在徐州交汇,吸引资金进入。


我认为这些宏观要素是构成长期看好徐州的一个最重要的基本点吧。就像任何区域中心城市一样。

微观来看:


3、地铁开通,3条同建,又迎来第二轮地铁规划,利好刺激;


地铁这些只是基建的完善,对具体地铁盘会有刺激作用。

4、棚改政策,连续2年列入国家棚改激励计划;


这些年以来,徐州通过实施大规模棚改,累计完成1亿平方米,52.6万户居民被拆迁,对于货币化拆迁的棚改来说,这些都是新的购买力,也是推动房价上涨的强有力助手。

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5、政策宽松,不限购,二手房限售又锁定二手房供应;


这一点,我觉得是导致徐州房价不断上涨最关键的。就是因为不限购,才使得徐州有源源不断的外来购买力推动房价上涨。

按理说,从2016年以来徐州房价翻倍本身已经到了一个阶段性的天花板,对于一个地级市来说,本地的购买力肯定是后劲不足的。

徐州作为淮海都市圈的唯一中心大城市,对周边地区,比如安徽的淮北、宿州,山东的枣庄,河南的商丘,以及苏北的一些城市也有吸虹作用,因为周边的小弟们去各自所在的省会太远了,所以宁可来投奔徐州。

徐州深知这一点,所以一直选择不限购。

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6、产业转型,环境变好,未来潜力可期;


这位朋友说完这点后,我赶快查了下数据,2020年上半年徐州GDP为3074.05亿元,排名江苏省第六名,但名义增速-13.18%,名义增量-466.71亿元,-13.18%这个数据是江苏省负增长最高的,惨不忍睹。

可见徐州对于疫情这种黑天鹅事件的抵抗力还是比较差的,所以这可能也是非常需要靠房地产来填补对经济的增长原因之一吧。

7、淮海十城公积金互通,吸引周边人口来徐买房;


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去年9月,包括淮北、菏泽、济宁、临沂、连云港、商丘、宿迁、宿州、枣庄、徐州10个城市的公积金实行互通互认,其实就是徐州要吸引这些小弟们来徐州买房的一个小手段,谁都知道徐州是大哥。

今年6月,徐州又公布公积金新政,针对部分人群进行提额,降低组合贷和外地人群的办理门槛,贷款提额,这简直就是火上浇油。

8、全面实行精装交付,变相提高房价;


9、各大房企扎堆进入徐州抢地,地价拉动房价。


徐州今年的土地热火朝天,溢价率一路攀升,最近地王频出,一个比一个高,上半年徐州卖地排名杀入全国第30名,总金额达248亿。

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最新拍的一块地王,是泉山区原华东机械厂D地块,成交楼面地价到了16907元/㎡。

而周边的新房玖玺目前精装清盘均价只卖22628元/㎡,这个项目是2018年7月拿的地,当时地价是9311元/平米,才两年的时间,地价已经快翻番了!


有个叫万宁华府的小区,受旁边地王拍卖的刺激影响跳涨,2个月时间,同户型,从1.9万涨到2.2万。

10、市场库存不多。


2020年徐州市区上半年商品住宅的供应量是222.75万平,同比下降22%,成交量是225.28万平,同比下降22.72%,供需都下降了是因为疫情的影响。

可以看出,供需虽然平衡了,但是正常来说,供给量要比成交量多几十万平米才是正常的,否则就很容易上涨,因为购房者完全没什么选择余地。


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房价上涨的时候,你看好的理由可以有一万个。

但只要调控了,你又有一万个理由说服自己看跌。

徐州的各种基本面,其实都不是房价上涨的理由。

要说基本面看好,其他一二线城市能比徐州差吗?那他们为什么没有连续上涨54个月?

只是因为徐州不仅不调控,反而出台各种利好刺激房价。

最终导致了市场短期的供不应求。

购房者又都是买涨不买跌的尿性,市场越涨,他们越害怕,越要跟风买。

对徐州这个淮海经济区中心城市来说,长期看好是没问题的,毕竟在苏北只能扶持徐州成老大,没有第二个选择,但短期房价也不能太涨过头了。

房价涨多了,对实体经济的发展就会反噬。

我上面已经说了今年上半年徐州GDP负增长13.18%,江苏倒数第一够丢人的了,不要在房地产这条不归路上越走越远,应该跟长沙学一学。

只是徐州算三线,之前被盯着严格调控的都是一二线城市,但你既然要做区域中心城市,就得自觉点啊!

房住不炒应该是针对所有房价上涨过快的城市吧!

徐州,调控,我看好你哦!


宏观调控

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