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深圳楼市要学新加坡,房价将何去何从?

原标题:深圳楼市要学新加坡,房价将何去何从?

最近,深圳住建局局长张学凡表示要学习新加坡,将来让深圳市60%的市民住在政府提供的公共住房。深圳向新加坡模式转型,这将是国内住房发展史上的里程碑事件。深圳一向引领全国改革的潮流,深圳楼市改革,是否会引发其他地方效仿,引发全国楼市巨变呢?

深圳之所以要痛下决心实现房地产发展模式转型,是因为充分认识到了高房价的危害。深圳房价目前已经超越北京和上海,跃居全国最高,即便如此,今年上半年,深圳的二手房房价还是大涨了15%。深圳房价大涨,多方面提升了企业的运行成本,最直接的影响就是土地成本越来越高,而员工面对高房价的压力,反过来也会要求更高的工资收入,这也会提升企业的人力成本。

深圳楼市要学新加坡,房价将何去何从?

过去几年,华为、中兴等企业开始将部分业务从深圳转向周边地区,一度引发高科技企业逃离深圳的传言,以至于深圳市市长也公开回应,表示华为、中兴并没有逃离深圳。不过,如果深圳房价继续飙涨,会有越来越多的高科技企业将业务转移出深圳。对于深圳而言,如果因为房价动摇了高科技产业的根基,显然是得不偿失,所以,深圳才会成为国内第一个率先站出来,公开表示要学习新加坡的城市。

那么,新加坡模式到底是什么呢?简单来讲,就是政府为绝大多数人提供公共住房,少部分高收入人群通过市场方式来解决住房。目前新加坡有超过80%的人口居住在政府提供的组屋里,不到20%的人自己购买私宅。组屋价格便宜,大概为家庭年收入的5倍(我国很多一二线城市房价收入比超过30倍),而且购买人能够申请到很便宜的贷款利率,所以购买组屋对很多新加坡人基本没有压力。

深圳楼市要学新加坡,房价将何去何从?

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除了组屋之外,还有部分高收入人群可以自己购买私宅,新加坡的私宅价格很高,在全球范围内也可跻身前列,不过对于新加坡政府而言,为80%的民众提供了住房之后,剩余部分就不需要太过操心了,也就是民生的归民生,市场的归市场。

上世纪90年代,我国停止住房实物分配,开始实行住房分配货币化改革,当时原本也是要借鉴新加坡模式的。1998年,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。这基本上就是新加坡模式的翻版。

但事实上,中国的住房体系并没有按照当初的设计来发展,尤其是到了2003年,中国的住房制度更是迎来一个大转折,从新加坡模式转向了香港模式。这一年,国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,提出“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。”基于这样的认识,国内的住房供应政策也就完全转向,“各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化,完善住房供应政策,调整住房供应结构,逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。也正是从这个时候开始,国内的房价开始高速起飞。

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房价的高速上涨拉动了经济增长,为地方政府带来了丰厚的土地财政,而这些土地财政收入提升了地方政府投资的能力,反过来再度拉动力经济增长,可以说,过去10多年,房地产的确成为中国经济当之无愧的头号引擎。但是,度过了初级阶段之后,这种模式对中国经济的负面效应开始越来越明显,一方面挤压了其他产业的生存空间,同时高房价也带来了诸多民生问题,大量民众的收入被房价掏空之后,最终也影响到了中国经济向消费转型。

这一次深圳率先提出学习新加坡,其实就是中国房地产发展模式的一次回归,从90年代的新加坡模式转向香港模式,最终再度回归到新加坡模式。深圳此次公开表示学习新加坡模式,是在深圳特区40周年的特殊时期,这样的表态更容易引人联想,深圳一向引领全国改革风气之先,在这样的特殊时点提出二次房改,将来有可能成为全国效仿的对象,引发更多的城市向新加坡模式转型吗?

从目前来看,全国楼市向新加坡模式转型的难度还是很大。深圳之所以成为吃螃蟹者,很大程度上有深圳自身的特殊性。首先,深圳是一个高科技城市,高科技产业对于深圳的重要性远高于房地产业,所以,当房地产的负面效应越来越明显的时候,深圳市最先感受到伤害,并且能够第一个做出反应。相比之下,其他城市对房地产负面效应的忍受程度远高于深圳,甚至更多城市还是希望继续刺激房地产发展。

更重要的是,深圳不仅有摆脱房地产的意愿,而且有摆脱房地产的底气。由于深圳有很强的高科技产业支撑,政府的财政收入并不依靠土地财政。深圳的土地财政依赖程度(土地出让金/一般公共预算收入)不到20%,而国内90%以上的城市超过50%,所以,深圳有勇气去做的事情,绝大多数城市都很难复制,当深圳率先向新加坡模式转型时,很多城市还只能继续沉浸在香港的土地财政模式下难以自拔。

不过,从更长远来看,土地财政不可能永远持续,如果未来越来越多的城市进入存量房交易时代,土地财政将不可避免的萎缩,到时候地方政府将不得不寻找新的收入来源,这也是我国为什么要力推房地产税的重要原因。所以,如果将来房地产税推出,土地财政从一次性收入转为长期收入,或许会有更多的城市效仿深圳。

除了对土地财政的依赖之外,很多地方城市不敢向新加坡模式转型,更大的担忧在于房价下跌。因为一旦政府推出大规模保障性住房,势必会对现有住房供应带来冲击,一旦房价大幅下跌,就有可能在银行系统产生大规模坏账,进而触发金融危机。

过去几年,北京房价大幅下跌,很大程度上就是因为北京大规模推出“限竞房”,政府限价的土地和新房大规模上市,极大增加了北京的楼市库存。进入2020年,北京的土地市场上,限价土地开始明显退潮,不限价的纯商品住宅土地成为主流,这也预示着,在经过了2年多的房价持续下跌之后,北京的楼市调控也进入转折点。对当前中国楼市而言,控制房价下跌,和控制房价上涨同样重要。

经过了20多年的高速发展之后,中国的楼市已经来到了相当重要的十字路口到底是继续坚持目前市场化为主的模式走下去,还是以政府保障为主,深圳将率先给出一个改革的样本。

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