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未来10年,中国住房租赁市场的机构化率有望达35

深圳人等了很久的“大礼包”,终究没有想象中那么惊天动地。可早在去年,中央就已经默默地给深圳住房租赁市场发了一份“大礼包”。


8月26日,深圳特区40周年生日之际,珊瑚虫和小伙伴们在盐田搞了一场内部培训,咱BOSS亲自站台讲解这份“大礼包”!


未来10年,中国住房租赁市场的机构化率有望达35

租赁奖补政策内部培训现场


据说,这份礼包由中央发放,要连续3年,给深圳租房市场总计发放24亿元的补贴!



这巨量的资金,发给谁?怎么发?曾参与深圳住房租赁市场调研,并担任深圳市长租公寓协会常任理事的咱BOSS,自然有话语权!



来看看宣讲会具体讲了些什么吧!


未来10年,

35-40%的租客要住公寓!



这场“盐田区租赁奖补政策宣讲会”上,珊瑚虫首先请到深圳长租公寓协会会长、深圳市小旦咨询有限公司董事长甘伟先生,对租赁行业发展史做分享。



甘伟曾任世联行集团副总裁、广东建方公司总经理,是长租公寓行业的领军人物。全国29个城市开业3万余间长租公寓的从业经历,让其对分散式整租,集中式企业定制,以及城中村物业,集体留用地开发为租赁住宅等诸多品类有着丰富的经验。


未来10年,中国住房租赁市场的机构化率有望达35

深圳市长租公寓协会    会长    甘伟先生


在甘伟的介绍中,目前国内的公寓运营模式还是以包租模式为主,即运营商不持有物业,通过长期租赁获得,通过对物业进行改造升级后,对外租赁获取租金收益或者管理费。



这种模式下,公寓运营商通过改造提升单位经济效益,平均回收成本的周期要6年以上,如果是分散式公寓,IRR收益率小于3%,集中式公寓稍高,IRR收益率大概在8-12%左右。除租金外,运营商其他服务收入不足2%。


未来10年,中国住房租赁市场的机构化率有望达35


租金回报率与利率倒挂的基本面下,租不抵供的情况比比皆是,导致投资人更愿意通过资产溢价获利。加上过去一年,公寓业务整体收缩,市场运营商持续不盈利,向轻资产托管模式转型,暴雷事件频发,公寓市场前景似乎蒙上一层氤氲。



可在宣讲会上,甘伟依旧看好资本进入租房市场。他强调:公寓运营商才是整个租赁价值链的核心和入口价值



“以深圳为例,由于人地关系紧张,商品房价居高不下,有60-70%的人口需要通过租房解决居住问题,租赁需求旺盛。”在甘伟展示的数据中,中国住房租赁行业的机构化率仅有5%,个人房源出租却占85%。但未来10年,中国住房租赁市场的机构化率有望达到35-40%



甘伟表示,住建部以解决城市新市民住房问题为出发点,加快建立住房保障体系政策性住房和市场化租赁同步发展,行业由此进入了新阶段,加上消费与品质升级,租赁住宅供应及需求同步增长,甚至不排除有行业独角兽出现。


深圳租赁市场很特殊,

不同于武汉、福州!



支撑租房市场持续发展,还有更重要的一点——《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》的出台,要每年给深圳租房市场发8亿补贴,连发3年!



在这一份政策及后续配套政策上,珊瑚虫的BOSS,深圳市智享数字科技有限公司CEO、深圳市长租公寓协会常任理事梁志勇先生很有发言权!


未来10年,中国住房租赁市场的机构化率有望达35


深圳市长租公寓协会    常任理事    梁志勇先生


关于政策制订的前因后果和内情,BOSS很有料。篇幅有限,珊瑚虫不得不节选了部分。



自2019年7月,中央财政支持住房租赁市场发展试点16个城市入围后,武汉、福州都很迅速制订了各自的资金管理办法,可直至去年底,深圳仍未有具体的资金管理办法出台。



究其原因,BOSS语出惊人:深圳住房租赁市场不同于武汉、福州



“在武汉、福州,国企、大型企业等机构是当地住房租赁市场的主要参与方,住房租赁补贴资金的发放规则很规范,可在深圳,住房租赁市场的参与主体众多,有568万套农民房房东、有大量的民营企业、小型企业等。”BOSS介绍,这些钱该怎么发,如何发,一度让租赁主管部门陷入难题。



经过大量走访企业和对市场的调研后,用了差不多7个月的时间,才发布了《深圳市发展住房租赁市场中央财政专项资金管理办法》(征求意见稿)



“为鼓励和培育租赁企业积极参与住房租赁市场,这些资金几乎都发给了企业。”研究了征求意见稿后,BOSS如是说。



特别是租赁住房筹集建设项目,包括盘活存量房源项目、改建类项目、新建类项目和稳租金商品房项目,是获得租赁奖补资金的主体。


未来10年,中国住房租赁市场的机构化率有望达35


目前,盘活存量项目可获得150元/㎡的奖励,改建类项目可获得300元/㎡的奖励,为鼓励开发商只租不售,新建类项目和稳租金商品房项目可分别获得800元/㎡,以及1200元/㎡-1500元/㎡的奖励



深圳住房租赁市场的未来,

要按德国模式发展!



照上面的计算规则,中央发给深圳租房市场的“大礼包”确实很诱人,一套20㎡的存量房源,可以获得3000元的补贴,都差不多抵得上一个月的租金收入了!



可租赁企业要要达到什么样的标准,才能获得奖励?



BOSS提醒,获得专项资金奖励的企业,必须工商注册地、税务登记地均在深圳行政辖区内,已办理住房租赁企业登记备案,与“深圳智慧租房”平台完成对接,申请奖补的房源纳入平台管理。



值得注意的是,申请奖补的房源单套建筑面积不超过144㎡,单间建筑面积不超过40㎡;新建类项目必须实现当年开工;收储租赁合同期限不少于5年,且为物业所有权人的房源;房源首次出租后,三年内每年租金涨幅不超过5%,不得以租代售



至于资金使用途径,也有严格限制。企业需承诺将专项资金用于弥补房源建设成本、收储成本、住房改造成本、住房装修成本支出、甲醛检测等,不得挪作其他用途。


未来10年,中国住房租赁市场的机构化率有望达35


面对种类繁多的申请规则,BOSS总结了一句口诀:筹集是大头,运营月月有,信息要上传。另外,除了住房筹集建设项目,日常运营类、贷款贴息类、数据采集类项目都可获得资金补贴,也另有计算规则。



“据大致统计,深圳有1000多家住房租赁企业,奖补3年期限届满时,建设筹集、运营租赁住房的企业可以参与评比,名列前20名的企业均有奖励。”BOSS介绍称。



依规定,1-5名各奖补100万元,6-10名各奖补80万元,11-20名各奖补50万元,总计有1400万元。



在BOSS的观点中,深圳租赁市场未来要参照德国模式。以私有化的个人、机构为主,多元化的租赁供应主体,通过价格管制、政府补贴,形成一元化的租赁价格体系。



“从这一次的奖励补贴政策看,深圳已经走上了这个道路。”



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