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滨湖二手房高温!佳源最新成交2.7万/㎡!文华阁逼近4万/㎡!

原标题:滨湖二手房高温!佳源最新成交2.7万/㎡!文华阁逼近4万/㎡!

滨湖的二手房总是能突破我们的认知!

链家成交数据显示,滨湖佳源最近成交一套房,单价2.7万/㎡

01

滨湖佳源最新成交2.7万/㎡,带看2次卖出

先来看这套成交房源,巴黎都市凯旋宫111.09平,总价300万,单价2.7万/㎡

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并且,成交周期仅11天,带看仅2次,便迅速成交了。

颇有意思的是,该房源挂牌价为332万,比最后成交价降了32万,当然,这种“降价”应该是房东让步后的结果,看似让步很多,事实上依照原来的挂牌价,单价将高达2.988万/㎡

相比之下,隔壁小区万科蓝山二期最近一次的成交房源,单价才2.6万/㎡

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没错,我很膨胀的用了“才”这样的说法~

那么,下面我们就实际的挂牌及成交情况,探讨一下省府的二手房,包括46中中山路校区的二手房,以及整个滨湖的二手房的一些现象,哪些还有上升的潜力。

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02

省府46中中山路学区二手房最新成交分析

应该说,不论是佳源巴黎都市还是万科蓝山,这两个小区在今年中山路学区正式确定后,市场价确实有了明显的抬升。

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同样受益的还有文一名门湖语品味紫园,以及葛洲坝中国府、紫郡府两个即将全面清盘的项目。

那么,我们就以学区划分为节点,即今年下半年以来这些小区的成交情况来分析:

1、首先是万科蓝山,客观来说,从品牌以及区位来说,万科蓝山是这个学区范围内相对最优的,当然,它的市场挂牌和成交价基本上都比其它小区高出2000元/㎡左右。

而观看下半年以来的成交数据,7月份成交6套,8月份目前只有1套,由于链家的成交数据要滞后大概半个月左右,所以8月15日之后是否有成交暂且未知。

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其实,如果翻看万科蓝山6月份以前的成交数据,其成交量在省府小区中是相对较多的,造成上面现象的原因,大概为(包括但不限于):

(1)学区确定后推动挂牌价快速上涨,很大部分房源价格都在2.7~3万/㎡。

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过高的价格,相较于旁边其它小区,至少在价格层面还需要一定的检验时间。

(2)表格中除了一套144平的洋房外,其余都是90平左右的高层房源,偏首套置业以及一定的投资属性,而非改善选择,挂牌价格过高的情况下,某种程度上限制了一部分购房群体。

(3)选择省府买房的客户,据实际中介带看的情况来看,一般有改善置换、年轻小夫妻首套房等群体,即是说,会更倾向于较大面积的户型。

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来源:摄图网

客观来说,万科蓝山目前市场上挂牌价格确实不低,直逼省府在售新盘的小高层及洋房单价,尽管可能因为户型较小有着总价较低的优势,但这也恰恰是很多改善客户不会去考虑的因素。

万科蓝山想要站稳目前的挂牌价,至少要有学区方面的利好,不仅仅是预期,而是要有实际的成绩证明,就像政务区的二手房一样。所以说,这也许是个投资机会,但风险也存在。

2、我们再来看看其它小区下半年的成交情况:

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可以明显发现,巴黎都市的成交量遥遥领先,下半年成交15套,那么造成这一结果的原因也比较简单:

(1)学区预期利好带来的置业关注度当然是最大原因,而且巴黎都市的位置也确实相当不错;

(2)相较于万科蓝山过高的挂牌价,巴黎都市的成交价除去最新的2.7万/㎡,此前的成交价大多在2.2~2.4万/㎡

(3)从成交面积来看,可以预计购房群体大概有首次置业的年轻夫妻以及投资客

(4)成交周期除了少数房源,大多都在2个月内,可以发现该小区在二手房市场上也是比较活跃的;

另外也不可忽视的是,巴黎都市有不少在120~140平的偏改善户型,在实际的中介带看情况中,改善客户数量不少。

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来源:摄图网

其实,就像开头举例的那个2.7万/㎡成交房源一样,巴黎都市最近的挂牌价也都有非常明显的溢价表现,2.5~2.7万/㎡的价格也开始频繁出现。

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不过该小区体量不小,整个小区的挂牌价是比较粗放的,相较于万科蓝山的统一性,该小区高低价的房源分布纷繁复杂,既有真实房东的急于售卖,也有一些投资客联手抬高市场。

即是说,巴黎都市存在捡漏的机会。

譬如刚刚8月6日成交的这套房源,单价21809元/㎡,以现在的市场价格,明显偏低了。

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当然啦,也不能排除在实际的操作过程中,存在双合同的可能性

不管怎么说,省府46中中山路学区的二手房,以万科蓝山和巴黎都市为代表,表现强劲,也具有一定的投资潜力,值得长期关注!

03

滨湖还有哪些二手小区值得买?

除去46中中山路带来的市场表现,其实滨湖的整体二手房市场,在下半年都有非常明显的回暖。

我们看链家的滨湖二手房供需走势,带看量自6月份开始直线上升,已经超过了今年以及去年同期水平。

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那么,咱们就来梳理目前滨湖哪些小区值得购买,从品牌溢价、性价比、升值潜力等不同的维度给出我们的推荐:

1、旭辉御府,综合素质优秀,自主+投资,最新均价19625元/㎡

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目前,滨湖的新房价格基本在2.2万/㎡以上,省府的新盘不用说了,金融板块的新盘,除了中海九樾尚有一栋毛坯1.95万/㎡左右的小高层(截止发稿前未知是否开售),2万/㎡以下的新房选择基本没有了。

这种情况下,一些2万以下的二手房自然身价得到了体现,在这其中,旭辉御府是综合素质表现相对不错的。

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从最近的成交情况也能看出,成交量大,成交单价基本在1.9~2万/㎡左右,户型面积也不大,自主及投资都比较适合。

而且旭辉的品牌,以及该小区周边相对成熟的配套来说,都非常不错。

2、滨湖欣园,成交量大,自主+投资,性价比高

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若轮成交量大,滨湖欣园相当出众,最近90天成交37套,1.4万/㎡左右的单价,门槛极低。当然,滨湖欣园的弊端也很明显,毕竟是安置小区,与普通商品房自然不能相比。

不过,正是因为其单价低的优势,市场上流通量大,适合挂学区以及兼顾自住,后期转手也很方便,性价比很高。

3、文华阁,46中双本部学区,投资利器

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当然不能忽略了文华阁,作为46中+师范附小双本部优质学区房,文华阁的优势极为明显,就是小户型。

最新的成交数据显示,35.51平,总价140万,单价39426元/㎡

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逼近4万/㎡的市场价格,确实不低,堪比政务区的蓝蝶苑了。

应该说,今年46中本部的成绩并没有体现其作为优质学区的价值,但也不能以此调低对它的预期。当然我们也必须承认诸如45中本部等顶级学区的实力,人民巷最近成交6万/㎡确实不是虚的。

那对于文华阁来说,我认为不论是短期还是长期,都有非常不错的投资价值,这一点也适用于同样双本部学区的书香门第。

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来源:摄图网

4、合肥云谷,站稳2万/㎡,受新房市场价水涨船高

云谷作为滨湖的投资神盘,其实在半年多以前还是在“站岗”的,即是说,市场价普遍在1.6~1.8万/㎡,很难涨上来,甚至某段时间内,出现了大量1.6万/㎡左右的房源,存在抛售的意味。

不过,随着今年中海九樾、华润昆仑御两大新盘的入市,迅速抬升了云谷的市场价,当然还有一部分房源满二,导致整体的市场价逼近2万/㎡,最近的成交其实已经在2万/㎡左右了。

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预计在今年底左右云谷的市场价将逐渐站稳2~2.1万/㎡的区间。

那么,云谷未来还有上升空间吗?我认为有!

一方面,金融板块新房价格逐渐朝着2.2、2.3万/㎡的趋势,包括高层房源实际上是急剧减少的;

另一方面,云谷以及中海九樾、华润昆仑御形成的小版块,商业、地铁5号线、市政及代建公园、46中南宁路校区等,配套非常丰富,未来会形成氛围浓厚的大型组团社区。

因此,就客观而言,云谷的市场价具有一定的“性价比”空间,适合自住前提下兼具中长期投资。

最后,以上推荐的小区,具有不同角度的性价比,作为一家之言的推荐,供大家参考,当然滨湖值得购买的小区绝不仅限于此,今后我们还将就最新的市场情况,给大家作分析~

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