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商品房预售全面取消?这2个问题,比房价上涨更让人担心,该了解

原标题:商品房预售全面取消?这2个问题,比房价上涨更让人担心,该了解

在买房过程中,对于购房者来说,最关心的问题无疑是房价。历史数据显示,从1998年房改开始到2019年,全国房价平均水平从2000元上涨到9307元,上涨幅度接近了5倍。当然,这还仅仅只是全国的平均房价水平,如果搁在热点一二线城市,房价上涨幅度甚至可以达到10倍以上。因此,对于普通刚需购房者而言,面对龟速增长的工资收入,最担心的问题就是房价上涨,所以都希望房价可以降一点儿,至少不要涨得那么快。

值得高兴的是,如今许多人的“希望”正在成为现实。过去这四年时间里,从“房住不炒”到“稳房价、稳地价、稳预期”,再到“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”,在国家三令五申下,全国房地产开始逐步回归理性和平稳,除了不少热点城市的房价涨幅得到有效控制外,在鹤岗、石嘴山、玉门等一些城市甚至出现了“白菜价”一般的房子。业内普遍认为,国家对房地产的态度已经发生转变,此次调控是长期的,平稳将是房地产的主基调,未来房价问题或将不再是问题了,所以购房者没必要过于担心房价大涨了。

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不过,比房价上涨更让人担心的2个问题出现了

一是新房质量问题。其实,大家都明白一点,无论房地产市场如何降温,开发商几乎都不会选择赔本赚吆喝,只是赚多赚少的区别罢了。在过去这两三年时间里,受限价政策出台、高地价入市、调控政策收紧、融资渠道收窄等一系列因素的影响,开发商已经告别了轻松赚钱的时代,进入到了低利润时代。面对这种局面,为了降低开发成本,提高利润空间,不少开发商采取了高周转、降标减配、缩短工期等方式,从而使得新房质量问题频频出现。

最近,笔者一个朋友就遇到了新房质量问题。在交房前期,开发商组织了一次业主开放日活动,去的时候很开心,到了之后却犯了愁,用朋友的话说就是所谓的精装房太粗糙了,存在太多的瑕疵,且先不说装修用料如何,光墙面凹凸不平这个问题一眼就看出来了。对于这个问题,在前两年的博鳌房地产论坛上,绿城管理集团总经理李军曾预言,这两年的房屋质量是最差的,所以一直劝身边的朋友谨慎买房,房屋质量维权可能会在这几年集中出现。

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二是楼盘烂尾问题。大家都知道,房地产是资金密集型的行业,对于任何一家房企而言,从拿地、开发,到销售,几乎每个环节都需要借助金融杠杆来实现。不过,最近两年以来,在防范房地产金融风险和推动脱虚向实的大环境下,央行、银保监会加强了对资金流入房地产行业的监管力度,对于本就面临偿债高峰的房企而言,此举无异于“断奶”、“断粮”,严重了就容易出现跑路和破产。根据人民法院公告网显示,2019年,全国共有528家房企发布了破产公告,截至今年8月中旬,全国已有380家房企发布破产公告。

中国经济网报道,由于资金断裂,昆明某项目烂尾7年,在正式复工之前,已有30多户业主因经济压力而被迫冒险住进了烂尾楼,他们自己铺路、修楼梯,用太阳能电板照明。幸运的是,该项目日前已经复工,业主们终于看到了希望。其实,过去这几年,由于债务暴雷而延迟交房,甚至烂尾的新闻并不少见。比如,据新浪财经报道,今年某千亿龙头房企被曝资金链断裂,结果遭500多户业主集体声讨。其实,一旦楼盘烂尾,对于房企而言,是一场信用危机,对于购房者而言,则是一种煎熬,往往意味着漫长的等待。

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显然,以上这两个问题的出现,最可怜的还是购房者。对于普通刚需购房者来说,掏空“六个钱包”凑齐首付款,好不容易上了车,结果却遇到了如此棘手的问题,搁在谁身上,谁都不好受。那么,为何房屋质量问题、烂尾楼现象会不断出现呢?其实,最主要的原因在于商品房预售制,如果取消了预售制,让购房者看得见摸得着,那么质量问题、烂尾楼问题都可以迎刃而解。所以,最近几年,取消预售的呼声一直不断出现。

商品房预售“全面取消”?官媒透露了“新信号”

不可否认,过去十多年,通过商品房预售制的方式,对于开发商来说,扩大了资金的来源途径,降低了资金使用成本;对于购房者来说,缓解了住房供给不足的情况,满足了迫切的住房需求。此外,由于期房要比现房便宜10%-20%,性价比也要比现房高得多,所以能够被购房者普遍接受。但是,随着时间的推移,商品房预售制的弊端也开始显现了。

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面对这种局面,8月26日,经济参考报发布了《多地收紧预售资金监管或将试点现房销售》的评论文章。文章开篇指出了商品房预售存在的弊端:在房地产预售制下,从质量问题到合同纠纷,从延期交房到整体减配,甚至还出现了开发商跑路,楼盘烂尾难处理等多种问题。因此,文章援引业内人士的观点表示,通过逐步减少预售项目比例,试点现房销售,可以最大程度减少上述纠纷。

除此之外,经济参考报还进一步透露了“新信号”,目前监管层已经有了实行现房销售的想法。在住建部、央行8月20日联合召开的房地产企业座谈会上,有监管层表示,预售制是在过去房子紧缺的背景下所采取的政策,现阶段房子供应已足够,至于预售制的存在是否还合理,下一步将会加强讨论。由此可以推断,随着我们告别住房短缺的时代,加之房屋预售弊端逐步显现,未来商品房预售或将逐步取消,这已是大势所趋,所以对购房者而言是一个好消息。

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“全面取消”不可能一蹴而就。那么,短期内,购房者应该如何规避买房问题呢?

根据官媒表态,官方回应,从长期来看,取消商品房预售是大势所趋,但是,在笔者看来,短期内,全面取消预售不可能一蹴而就。

原因有3个:1、在现有的房地产销售体系中,期房销售是主流,一旦取消预售,短期住房供应不足,可能由此引起房价上涨。2、预售回款占开发商资金来源的比例超过50%,一旦取消预售,房企很容易资金链断裂,结果不仅无法偿还银行贷款,同样也无法顺利交房,从而引起银行、市场、经济等一系列连锁反应。3、对于比较依靠土地收入的地方来说,预售制模式下,可以提高土地出让效率,短时间内就会获得更多土地收入,一旦取消了预售,开发商拿地热情和速度就会减缓,一宗土地两年才能变现,从而导致土地出让金大幅减少。

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那么,既然商品房预售短期难以全面退出。在买房过程中,购房者应该如何尽量规避房屋质量问题和楼盘烂尾问题呢?

笔者给出3点建议:第一、由于预售是主流,加之目前房企资金面普遍承压,所以购房者应尽量避开地段偏远,以及中小房企开发的楼盘,以提高自身抵抗风险的能力。退一步来说,即使是大型房企,购房者也需要做到多走多看,货比三家。第二、如果遇上了房屋质量或者跑路、破产等问题,购房者可以通过法律诉讼、舆论关注、自筹资金、求助相关部门等途径,尽最大程度来维护自身权益。第三、尽量买准现房、现房、看得见摸得着,可以省去很多不必要的麻烦和担心。当然了,除了新房以外,只要多留心,二手房市场也可以淘到不错的房子。

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