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韩国年轻人的绝望:遍地千万豪宅,涨幅超深圳

原标题:韩国年轻人的绝望:遍地千万豪宅,涨幅超深圳

本文来自微信公众号:海外掘金(ID:gold1849),作者:张威廉,头图来自:视觉中国

引领东亚楼市狂潮的大城市,终于不在中国了。

关注海外房产的人一定会留意到,首尔的房价和交易量都创下新高。

韩国国土交通部统计,今年7月韩国房产交易量达14.1万套,较去年同期大幅增长110%。今年1~7月累计交易量更是高达76.2万套,较去年同期近乎翻倍。

首尔的公寓价格近三年涨幅更是超过50%,均价逼近80万美元。

韩国年轻人的绝望:遍地千万豪宅,涨幅超深圳

即使是房价堪称“魔幻"的深圳,如今也赶不上首尔的涨幅。根据房地产咨询公司Knight Frank对世界150个城市房价的统计,从2018年开始,深圳房价的涨幅就已经落后于首尔。今年第一季度,首尔更是以12.9%的同比涨幅在150个城市中排名第九。

韩国年轻人的绝望:遍地千万豪宅,涨幅超深圳

数据来源:Knight Frank Global Residential Cities Index

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但事实上,总统文在寅自2017年上任以来,为抑制房价上涨,先后出台了20多项政策措施,包括引进新的税种、限制房贷规模、打击投机性囤房炒房、增加房产供给等。

很显然,效果一般,首尔的楼市还是涨疯了。

这让文在寅政府备感压力。由于疫情防控得当,文在寅的支持率于五月份达到了小高峰(71%);而这几个月,因为失控的楼市,人们对他的好感度大打折扣,支持率跌至44%。

首尔房价为什么越调控越涨?在多变的政策之外,可能还有一些不变的因素在推波助澜。

一、为什么是首尔?为什么是楼市?

首尔,韩国首都,集中了韩国一半的人口和经济。

这一集聚的倾向自1960年代就有所显现:

二战后,韩国从传统的农业国逐渐转向工业国;受收入差异的影响,人口从农村快速流向城市,尤其是首尔,这一快速的城市化进程一直持续到90年代初。

随后,为疏解功能集中和人口拥挤的问题,韩国政府制定了新城市开发策略,将人口向首尔周边的卫星城疏散。首尔都市圈就此形成,其面积占韩国的11.8%。

目前,首尔都市圈的总人口达到了2560万人,占全国总人口的一半。这是人口的聚集。

2017年,都市圈的GDP达到7700亿美元,也占了全国GDP的一半。这是经济的聚集。

首尔都市圈聚集了近60家“福布斯全球2000强”的企业,产业也在向高端化转型,这是高收入工作岗位的聚集。

人、钱、工作都集中在首尔,对住房的需求自然有增无减。

在这样火爆的市场里,除了刚需,自然也吸引来了大量的投机需求。

那么,首尔人为什么喜欢炒房而不是炒别的呢?

一个原因是,房产是阶层的象征。这使得韩国人——与中国人一样——对于房子抱有一种朴素的热情。韩国人认为,拥有一个顶尖大学的文凭和一套首尔的公寓是通向中产阶级的捷径。这可以解释为什么韩国人四分之三的家庭财富都集中在房地产上。

韩国年轻人的绝望:遍地千万豪宅,涨幅超深圳

2017年至2020年,首尔公寓的平均价格增长明显,釜山、大邱和仁川则只有轻微涨幅 单位:美元 图片来源:Statista

另一个原因是,除了投资房产,韩国的年轻人可以赚钱、提升阶层的渠道太少了。

几大财团牢牢掌控着国家的经济命脉,年轻人的首选就是进入这些大企业,但并不是所有人都能如愿。

自己搞实业?难度太大,收益太慢,也根本无法与大财团竞争。

在一个有着稳定、成熟的金融体系的国家,基准利率较低,一般的投资渠道回报率都很低;高回报的项目自己也接触不到。

比来比去,只好投资一套公寓了,恰好楼市涨幅相当可观。越涨越投,越投越涨,一个循环出现了。

二、多变的政策,不变的热情

韩国媒体指出,对首尔房市的调控已经上升到国家政治层面了。文在寅政府若想抑制房价,就等同于将韩国之前几十年的政策推倒重来。牵一发而动全身,其难度,可想而知。

首尔房价本轮的上涨可以放在2000年之后的大背景中来看。

为走出亚洲金融危机,2000年以后,韩国想依靠房市拉动经济。韩国央行实行货币宽松、低利率政策;韩国政府也开始减免房地产交易的转让税。这样一来,大量热钱涌入进入房地产市场,拉高房价。

这造成了经济不平等和许多社会矛盾。文在寅就是在这个背景下,以左派的身份获选的。他的核心政纲就是“让社会重回公平竞争,让勤劳工作的人养得起家、住得起房”。

自2017年文在寅上任以来,韩国政府先后出台了23项政策措施,以期抑制房价。其中包括引进新的税种、限制房贷规模、打击投机性囤房炒房、增加房产供给等。

但正如很多人所说,一些政策毫无作用,甚至适得其反。

如果房屋供应量可以跟上,或许能给房价降降温。但是,政策一方面为了保护绿地,限制新楼盘开发的面积和数量,另一方面又使拥有多套房产的人捂盘惜售

例如,今年7月底,文在寅否决了在一项首尔都市圈绿带(Green Belt)开发楼盘的提议,转而支持城市内的改造和更新,从而创造新的住房——他不愿意牺牲环境来压低房价,可是城市改造会耗时数年。

他引入的资本利得税也使得房东推迟出售房产。该项税款规定,如果在搬入新房的三年内,房东将旧房出售,则可以免缴资本利得税。这自然使得房东推迟出售时间,直到房价涨起来。这也造成了房屋供给不足。

《城里的房子》作者、北京大学金融学副教授徐远指出:“一直以来, 韩国政府对于房地产行业的调控非常密集,这和我国的情况也非常类似”。换句话说,这是中、韩两个东亚国家的市场经济的共性:收不回有形之手。

但中国与首尔的楼市调控政策,还是有差异。中国限购,首尔不限购。这使得首尔的房子自然而然成为了韩国民众投资避险的手段。

因此,虽然政策的多变加大了未来的不确定性,人们买房的热情是不变的。甚至可以说,多变的政策正是这种热情的来源。

路透社这样评价:“20多项无效的政策让人们倍感紧张和压力,他们反而会觉得机不可失,时不再来,现在必须要买点什么。”

这种对楼市的狂热追捧,以及房产价格的水涨船高,让人不禁想到1997年和2008年。

山雨欲来。

三、从买不起到不想买

首尔这座城市对年轻人并不友好。

首尔人,尤其是年轻人,以租房为主。首尔的住房自有率(40%)并不高,低于香港(51%)和东京(46%),但高于纽约(32%)。徐远预测 ,“随着首尔房价不断走高, 房价收入比逐渐增大,加上房贷进一步收紧,未来首尔的住房自有率将进一步下降。”

购房无望,阶层固化。首尔年轻人因此选择活在当下,“轻率支出”(“시발 비용,Shibal Biyong”):通过毫无必要的奢侈消费来获得内心的平衡。比如被拒绝加薪之后,乘坐昂贵的出租车而不是坐地铁回家;也比如被老板训斥之后吃一顿高档的寿司,重拾小小的快乐。

这个近几年才出现的词暗含了首尔年轻人对未来的糟糕预期:反正买不起房,存不够退休金,不如早点放弃幻想,及时行乐。

中国大部分的“后浪”们,不也是这样活在当下吗?慎用政策,警惕泡沫,给年轻人留一丝希望。

最后开个脑洞,也许平壤才能帮助首尔解决高房价问题了吧。

参考资料:

徐远. 2018. 城里的房子.

Kim, I. K. (2010). Socioeconomic concentration in the Seoul metropolitan area and its implications in the urbanization process of Korea. 한국사회학, 44(3), 111-128.

https://www.reuters.com/article/us-southkorea-economy-middleclass-insigh-idUSKCN2520K8

https://asia.nikkei.com/Opinion/Moon-Jae-in-must-deal-with-South-Korea-s-housing-bubble-now

https://nationalinterest.org/blog/korea-watch/president-moon-jae-%E2%80%99s-housing-crisis-now-political-crisis-165228

https://koreajoongangdaily.joins.com/2020/07/20/business/economy/moon-jae-in-green-belt-housing-problem/20200720160300351.html

https://foreignpolicy.com/2019/07/04/why-young-koreans-love-to-splurge-shibal-biyong-millennial-fuck-it-expense/

本文来自微信公众号:海外掘金(ID:gold1849),作者:张威廉

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