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原标题:【年报有料(36)|合景泰富集团】前瞻性布局粤港澳大湾区和长三角,疫情之下贡献74%业绩(2020H1)

2020H1· 合景泰富集团

在疫情影响下,2020年上半年合景泰富集团销售业绩稳步增长,预售额同比增长2%至368亿元。同时,营业收入高速增长,毛利润率和净利润率分别为32.9%和27.1%,明显高于2019年EH50房企相应均值。我们认为合景泰富销售业绩高速增长,盈利能力维持行业前列主要原因在于企业前瞻性布局粤港澳大湾区和长三角地区,并且在深耕的战略导向下具备了一定的深耕优势,例如单位销售成本低,而销售均价高,从而给予了企业充足的盈利空间。

前瞻性布局粤港澳大湾区和长三角,疫情之下业绩稳步回升

2020年上半年全球爆发新冠疫情,这对全球经济产生了较大的冲击,也连带对房地产行业产生了负面影响,2020年上半年全国房地产销售业绩同比增速仍然为负。但是具体到房企,也有部分房企已基本消化了疫情的不利影响,销售业绩同比回正。合景泰富就是典型的例子。2020年上半年合景泰富集团预售额为368亿元,同比增长2%,销售均价16700元每平米,销售均价基本与2019年同期持平。

我们认为合景泰富能在行业上半年业绩下行的趋势下逆势增长的主要原因在于企业前瞻性的土储布局。“深耕粤港澳大湾区和长三角区域,聚焦一二线城市”是合景泰富近3年来土储布局的大方向。从企业2020年上半年的新增土储情况看,企业新增总建筑面积111万平米,总土地成本约93亿元,其中权益建筑面积88万平米,权益土地成本72亿元。与2019年同期相比,合景泰富的补仓力度并不大,新增权益建筑面积同比下降近五成,但是新增土储布局维持深耕与聚焦的战略方向,其中粤港高大湾区及长三角地区的占比达89%,一二线城市占比达91%。

虽然疫情对房地产行业形成了一定的负面冲击,比如疫情爆发初期多个城市要求关闭线下售楼处,并且部分项目的施工进度也因疫情原因而延迟,但是从全国范围来看,粤港澳大湾区和长三角这两个大的都市圈的经济和房地产市场恢复速度领先于其他区域。同理,从城市能级看,高能级城市经济基础雄厚,往往附有产业支撑,在疫情得到一定控制后,房地产市场也逐步恢复。

如果从土储分布来看,容易发现合景泰富的土地储备基本布局在经济基本面较高的区域或者城市,抗风险能力强,因此,尽管受疫情影响,销售业绩仍能快速恢复。具体来看,预售金额按区域来源划分时,来自粤港澳大湾区和长三角区域的业绩占比均为37%;按能级城市划分时,87%来自一二线城市。即核心区域和核心城市贡献了主要的业绩。

盈利能力领先同行房企,净利润率高达27.1%

2020年上半年合景泰富营业收入也实现了高速增长,由2019年同期的106.5亿元增长至134.8亿元。合景泰富的营业收入主要来自四个分部,分别是物业开发、投资物业、酒店营运和物业管理,但是物业开发贡献的营业收入占比达92.3%,因此,物业开发业务方面的竣工交付情况将直接影响营业收入的变动趋势。

具体来看,四个经营分部中,首先,疫情对物业开发的影响较小,上半年合景泰富交付建筑面积100.2万平米,同比增长5.8%,不过由于交付产品所在的城市结构与2019年同期存在差异,因此交付的部分平均销售价格有所下滑。总体上,物业开发营业收入同比增长28.2%,达到了124.5亿元,从而决定了企业营业收入大幅增长。其次,虽然上半年爆发了新冠疫情,但是合景泰富用于出租的投资物业以及管理的物业数目增加,从而物业投资和物业管理等两个分部的营业收入同比分别增长9.9%和50.7%。最后,疫情对酒店行业产生了较大的冲击,合景泰富的酒店运营业务也相应受影响,其中酒店运营营业收入同比下降46.2%至1.3亿元。

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【年报有料(36)

营业收入高速增长的同时,毛利润也随之增长,另外,合景泰富的毛利润率和净利润率依然保持在行业领先水平。2020年合景泰富的毛利润为44.4亿元,同比增长19.0%,毛利润率和净利润率分别为32.9%和27.1%,两者分别高于2019年EH50毛利润率均值29.93%和净利润率均值13.98%。

合景泰富盈利能力领先于多数同行房企,主要原因在于企业持续深耕长三角和粤港澳大湾区两大核心都市圈,大量土储分布在这两大区域,具有一定的深耕优势。具体表现则包括土储成本低,售价高,盈利空间大。2020年上半年已交付的物业中,单位土地成本和建筑成本分别为3852和3477元每平米,占相应的已交付物业销售均价的58.7%,企业盈利空间充足。

【年报有料(36)

债务风险低,融资成本进一步下降至6.2%

财务稳健是合景泰富的另一个特征。首先,截至2020年中期,合景泰富持有的现金及银行存款合计544.4亿元,是短期有息负债的1.6倍,充足的现金完全覆盖短期有息负债,企业短期偿债压力低。其次,有息负债较2019年末下降5%,2020年中期有息负债总额813.2亿元,同时企业主动优化资本结构使得净资产同比增长27.9%,较2019年末增长18.7%,从而有效地优化了净负债率指标。2020年中期,净负债率比2019年末降低了19.2个百分点,降至59.2%,远低于2019年末EH50净负债率均值94.05%,债务风险低。最后,在2020年上半年,合景泰富充分利用境内和境外的融资渠道,在疫情爆发前曾以7.4%的利率发行3亿美元,7年期的境外美元债;在疫情爆发后相对宽松的货币环境下,又以5.75%的低利率发行10亿美元的私募债,最终企业的融资成本进一步下降至6.2%。

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