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南京路上班地铁通勤,只差8㎡月供差了3500块 你怎么选?

原标题:南京路上班地铁通勤,只差8㎡月供差了3500块 你怎么选?

天津普遍认可的CBD,基本可以认定为海光寺-滨江道-小白楼这一范围,这里汇集着天津大量上班族。这短短4公里,跨越了南开、和平、河西三个区,也正是天津房价最高的三个区,天津的工资水平,大家都懂的,那在天津CBD上班的工薪族要何去何从呢?从通勤和购房压力方面考虑,选择哪个区域/板块更合适?

一、南京路CBD,庞大的上班族人群

南京路CBD的工薪族具有一定代表性,这是庞大的人群,为什么这么说?

因为南京路CBD是最成熟的,企业密度最高,写字楼数量和入驻率最高。

南京路上班地铁通勤,只差8㎡月供差了3500块 你怎么选?

南京路CBD区域内,密密麻麻的写字楼

写字楼内的人群是上班族,也就是说,南京路沿线汇集大量的上班族。

在上下班时段,地铁1号线是最挤的一条线,也部分证明了这个事实。

他们,或许是正在打拼的年轻人,也可能是刚成家的年轻夫妇,正在这座城市奋斗,他们也想有一套自己的房子!

但是, 2020年天津市工资水平情况,平均工资只有4209元/月,看到这个数字八阿哥十分震惊,隐约记得前一两年还是大概五六千元的水平,一下子就降到了个水平?不过,看到统计样本和据此统计出的北京平均工资只有6906元/月之后,算是稍有宽慰……

南京路上班地铁通勤,只差8㎡月供差了3500块 你怎么选?

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南京路上班地铁通勤,只差8㎡月供差了3500块 你怎么选?

南京路上班地铁通勤,只差8㎡月供差了3500块 你怎么选?

(以上数据均来源于网络)

看看工资,再看看房价,在南京路CBD周边房价3-7万/㎡,按当前的薪资水平,想要在周边买房,是不可能的。

天津的薪资-房价比有多不科学,大家心里都有数,但对于刚需来说,房子终究还是要买的。

二、环线周边看哪儿?

上三区买不起,只能向周边外溢,但河东、河北、红桥的房价也并不是月入四五千元的刚需能负担的起的,不得不继续“溢”,好在环线周边四个方向都还有能接住外溢刚需的板块和楼盘。

南京路上班地铁通勤,只差8㎡月供差了3500块 你怎么选?

毫无疑问,考虑上下班通勤问题,距离越短越好:

东北板块:金钟街到营口道地铁站约10-11公里。

西南板块:海泰、高新区、南站则约10-14公里

东南板块:辛庄、国展西距离约15-16公里,

西北板块:北辰科技园、双青距离约14-18公里

(以上均为直线距离)

从与市中心直线距离来看,东北板块完胜,而且随着外环补圆,这里已经成了“新环内”;地铁3号线通车较早,西南板块也早早被刚需认可;随着国展板块的启动,东南板块也迎来了新一轮热度;至于西北板块,新盘分布一直比较零散…

三、月供相差3500元,你怎么选?

东北板块:金钟街主力房价18000-20000元/㎡,产品涵盖高层、小高层和洋房,未来会有更多土地出让。按百度估算的公共出行方式,有地铁则优先乘坐地铁,抵达南京路CBD平均用时33-58分钟。

西南板块:海泰只有一个新盘,最低单价21000元/㎡;高新区主力房价19500-24000元/㎡;南站科技商务区主力房价18700-20700元/㎡,整体产品类型与金钟街一致,三个小板块未来也都会有土地供应。按百度估算的公共出行方式,有地铁则优先乘坐地铁,抵达南京路CBD平均用时26-58分钟。

西北板块:双青、北辰产城融合示范区分别只有一个楼盘,房价13000-15500元/㎡,均为小高层,后续土地供应未知。按百度估算的公共出行方式,有地铁则优先乘坐地铁,抵达南京路CBD平均用时53-60分钟。

东南板块:辛庄主力房价16500-19500元/㎡;国展西主力房价19500-23000元/㎡,产品涵盖类型与东北、西南板块相同,国展西未来还有大量居住用地待出让。按百度估算的公共出行方式,有地铁则优先乘坐地铁,抵达南京路CBD平均用时47-70分钟,最长用时居然在东南板块你敢信?不过原因很明显,目前洪泥河东站尚未启用,地图建议的都是经其他站点乘坐地铁,用时长也在情理之中。

根据近似的在售产品、户型面积,按首套房3成首付,纯商业贷款基准利率,贷款25年计算,西南板块某楼盘和西北板块某楼盘月供相差3500元!(如果通篇看完本文还想知道是哪两个,欢迎加群来问我~)

而从通勤时间看,这两个月供相差3500元的楼盘,公交/地铁通勤所用平均时间最多只差了30分钟左右,一个西青,一个北辰,多坐半小时地铁还是多花3500块的月供?每个人心里自有不同答案。

四、哪里规划更牛?

东北板块:金钟街板块除现已建城的主城区、一期还迁区域,未来还启动建设4个新市镇区域以及金钟街示范镇二期区域。

南京路上班地铁通勤,只差8㎡月供差了3500块 你怎么选?

从规划上看,中交雅郡城东春晓位于金钟新市镇出让二区范围内,中建锦绣丽城位于金钟新市镇出让一区范围内。

中建锦绣丽城所在的金钟街新市镇出让一区,片区内已经启动拆改,大多数厂房已经拆迁,今年内汽配城也将进行迁址,片区内唯一的住宅小区新中园也会拆迁。

经过拆迁、平整之后,未来片区内还有多宗地块出让,规划有住宅、商业以及教育用地,预计容积率在1.2-1.6之间。交通方面,规划地铁10号二期将从片区内穿过,并设新站点,徐庄子地铁站将升级为换乘站。

今年6月,天津市规划和自然资源局对将天津市外环城市公园及周边地区城市设计草案予以公示。根据规划,金钟街板块作为北部的生态居住区,附近将建设1家三甲医院、1所9年一贯制学校以及1座占地约8.3平方公里的南淀公园。

8月29日0时外环东北部调线通车在即,将缓解城市东北部交通压力,极大地解决现状外环线交通拥堵问题。金钟街由此新晋为环内板块,前景向好。

西南板块:

海泰高新区虽然地处西青区,但行政归于滨海,因而购房享有不限购政策。区域内规划有一所十二年制学校,24班小学和36班中学,位于华苑科技园津静公路辅路与海泰发展二路交口附近。高新区管委会自2019年起持续推进高新区第二学校项目落地工作,前期已完成立项选址、规划调整和土地整理等工作,现已完成方案征集,预计年内开工建设,预计2022年9月小学部投入使用。

而高新区地铁站周边虽然现有配套稀缺,但新房楼盘自持有商业综合体,南侧还规划有云巴T2线站点,未来由杨柳青经张家窝通往大寺新家园,可串联整个西南板块。该区域紧邻西青大学城板块,人文环境优良。

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至于南站科技商务区,T2/T3两条云巴线路都规划经过该区域,轨道交通十分便捷。目前板块内已经引进了为明双语实验学校,包括幼儿园到高中的一站式教育。此外,这里一共规划有10余所幼儿园、7所小学和2所中学;鹏瑞利国际大健康城,包含国际综合医院、国际酒店、养老公寓、配套商业等,将引进3-5家国际或国内著名医疗集团;光启项目将在南站设立凑凑总部、呷哺呷哺餐饮管理总部、茶米等多个商业总部;经纬恒润地块规划建设为5000人规模的研发总部。未来将带来更多工作机会,带动区域进一步发展。

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西北板块:

国家发改委近年在全国批准建设58个产城融合示范区,北辰产城融合示范区成为天津市唯一国家级产城融合示范区。经过四年建设,该产城融合示范区已经初具规模

所谓产城融合,就是产业和城市融合发展,使产业园区从单一的生产型园区经济向综合型城市经济转型,做到生产、生活、生态三生融合。

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示范区内栖凤国际健康养老居住区、运河国际生态居住区、都市农业生态观光园、郊野公园等绿色生态休闲和居住区的规划,将为居民营造宜居适度的生活空间和山清水秀生态环境。

未来产城融合示范区,会有地铁10号线北段终点站。除了绿地缤纷城(规划地铁10号线北段终点站)、光华国际学校等公共服务项目,正在建设的绿地全球贸易港最令人期待,该项目位于产城融合示范区5.9平方公里核心区内,紧邻本市地铁5号线北侧终点站,占地640亩,集“商展贸娱”于一体,建成后将成为我国北方最大的全球贸易港。

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此外,通武廊轻轨作为进一步实现京津冀交通互联,缩短三地时空距离的重要一步。除了利好武清区域外,对北辰区的利好无疑也是极大的。配合地铁5号线,彻底打破京津时空壁垒,为板块赋予了全新的土地价值。

至于双青新家园,是天津10个环外新城区之一,总占地面积159万㎡,规划总建筑面积352万㎡,全部建成后预计可容纳近12万人居住,是未来的大型生活居住中心。该片区于2011年启建,到现在部分小区已经入住,截止2020年初常驻人口已达到3.5万人。

区域内还有大量的土地资源,且功能分区明确,未来发展没有障碍。在2019年中心城区拟招商地块中国,双青新家园就有7宗,总建筑面积达到66万㎡,除已经成交的2宗外,仍有5宗等待出让,未来板块内人口充盈,是形成高品质片区的基础条件。

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片区内规划有地铁1号线延长线和M12线。地铁M12线西起北辰区双青,南至西青区大寺,是中心城区西北至东南方向放射线;从发改委等九部门联合印发的文件中可以看出,双青新家园地铁建设已经被提上日程,地铁1号线将北延,从刘园延长至双口,全长8公里,共设站4座。此外,板块内规划配套教育设施共18处,其中包括中学2所、小学5所、幼儿园11所。

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东南板块:

说到国展西,绝对算得上是新晋热议板块了,最近一年来,围绕国展中心的重磅利好很多,涉及教育、商业、地铁等等,关注天津新闻的应该没少瞄到,如地铁1号线延长线已基本通车,尤其是教育引进,凝聚成天津又一学区板块只是时间问题。

作为中国北方最大的国家级会展中心,国家会展中心(天津)总建筑面积134万平米,32座展厅总展览面积约56万平米,总投资175亿元。周边规划有23项配套设施,预计全部与项目同期建成。

作为商务部重点工程,天津国家会展中心建设项目周边规划设计完全中学1所,其中高中30个班,初中24个班;小学2所,各24个班;幼儿园4所,各9个班。

去年津南区政府就与天津市教委签署合作办学框架协议,拟在国展中心周边引入南开中学、天津一中、耀华中学、实验中学、新华中学、天津实验小学等市直属优质学校,打造集优质教育、便利交通、高端商业于一体的高端会展教育服务区。

今年3月,河西区与津南区达成教育全面战略合作,其中先期安排师大二附小、河西一幼以及天津实验中学签约落地国展周边。

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国家会展中心西区组团东至机场大道,南至天津大道,西至洪泥河,北至海河。以居住用地和商业用地为主,其中居住用地79.21万㎡,规划建面134万㎡,参考容积率1.5-2.0,另规划有1所中学。

整体来看,西北和东南板块分别享有国家级规划,东北和西南板块则是市级规划,量级来看前两者更牛!

五、置业建议

市中心工薪族买房首先是区域选择,很明显环线周边四个方向都可选,短期来看,西南和东北方向通勤时间更短,长远来看,规划落成后,西南、西北的双青和东南板块都可以不换乘直达市中心,更“省力省心”。

西北区域房价更低,且周边都有公园规划。

如考虑学区因素,无疑是有众多知名学校战略合作的国展西更具竞争力。

以上是四大区域的对比,买房的区域选择首要还是以个人实际情况出发,虽然很多年来天津的“摊煎饼”式发展规划广受诟病,但随着国家级规划的推进和部分落成,从规划角度对新房楼盘予以抉择也越来越重要了。

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