首页 商业办公正文
原标题:南沙虽有前途,但某些板块已经透支

文|邓浩志

南沙某些板块已透支

上周南沙横沥卖地,最终又刷新了10天前创造的楼面价纪录,也就是说南沙的地王再次诞生。虽然只是增加了几十元一平,但持续的高价,持续的刷新纪录,持续都要通过摇号方式确定地块花落谁家,都足以说明南沙土地市场的火。当然楼市也火,深圳客大批过来这就不再赘述了。

南沙虽有前途,但某些板块已经透支

南沙虽有前途,但某些板块已经透支

看看上图,图一是规划,图二是现状,很好地阐释了“理想很丰满,现实很骨感”这句话。南沙某些板块发展成为规划所描述的状态,明显需要很长很长的时间。而规划什么时候才能兑现?3年?5年?8年?10年?……我认为其实都无所谓,只要能够逐步推进就可以了。而现在最让人担心的是:只有开发商盖房子,市政配套设施全部跟不上,甚至是全部都没有动静。就目前形势看,某些板块所有规划90%的市政项目3年内可能都不会有实质性的动作,这个高大上规划最终兑现的时间应该是遥遥无期。为什么?关键:一是没钱;二是高大上的规划太烧钱;三是烧完钱未必见得有回报。

首先,广州地方财政的宽裕程度大家心里有数的;再说南沙,现在的财政也是捉襟见肘,所以今年才有在如此宽松的购房政策,而下半年也会持续有大量土地突出,否则……这就不多说了。

展开全文

其次,目前看到的规划很多都是20年、30年后的想象场景,这么多东西要都盖起来要多少钱?要花多少时间?这都是可以想象的。所以2、3年内见不到什么东西是正常的,5、6年后见到零星结果也是有的。远的不说,就参照一下过去几年炒得红红火火的广钢新城。说是第二个珠江新城,但现在除了开发商盖的各种房子,市政的那一大堆配套有几个落地了的?

再有就是投资收益,南沙目前不缺政策,缺的是人气、内需。一堆高大上场馆、建筑盖出来后谁用?每年就开两个所谓的国际会议吗?这种明摆着的入不敷出的投资,谁敢大规模投钱?所以南沙某些新开发的板块,未来5年的状态不要太过高估。

最后简单谈谈楼盘估值,这个得罪人,说少点大家意会就好。南沙某些板块已经比较成熟,但前两年持续某些低价盘大量走货,拉低了市场认知,存在估值修复的可能。而个别新版块,定价存在明显的价格透支,他们已经把这里发展到半成熟状态的价格放到现在卖(也就是说吃掉了投资者未来的收益),说白了就是性价比低。好了,点到为止,如果你想要更清晰的答案。我们私聊!

南沙虽有前途,但某些板块已经透支

当前全球房价都在上涨

数据显示全球十大都市(纽约、洛杉矶、伦敦、东京、首尔、多伦多、新加坡、香港、北京和上海)的房价都在上涨。最近的“明星”不在中国,而是韩国的首尔。近3年来,韩国累计颁布了23项房产新政,然而在政策高压下,首尔公寓楼价格却大幅上涨了52%,7月交易量同比暴增110%。这都是宽松货币政策的必然结果,各国政府都知道,也是明知故用。大家都在更高失业率和房价暴涨中作出选择,而大家都选择了后者。回头再打压,只是希望稳定在一个更高的台阶而已。

(本文图片来自网络)

评论