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今天,是深圳经济特区的40岁生日。


40年来,深圳一路破浪前行,从名不见经传的小渔村,发展为如今举世瞩目的国际化都市。


但同时,深圳不断攀升的房价也在刺激着大众的神经——根据诸葛找房的信息,深圳7月二手房均价7.05万元/平方米,位居全国第一,环比6月上涨1.26%。


此前,深圳2019年的房价收入比高达35.2,同样位列全国第一,与第二名的三亚拉开了7.6的差距。有好事者粗略计算后称:“在深圳工作不吃不喝35年才能买一套房。”


姑且不论这结论是否准确,但深圳的高房价的确让许多人望而却步。


如今,我们几乎难以想象,多年前深圳第一个商品房房源,只卖2000元/平方米,放到今天,这价格翻十倍也难以买得起深圳一平方米。


当初的“违法”建筑,5万一套


那是上个世纪八十年代。深圳经济特区建立不久,改革开放仍处于初期,连商品房开发都带有禁忌的意味。据悉,当时全国首家房地产企业深圳经济特区房地产公司,冒着违背宪法的风险,与一家香港企业协商开发深圳首个商品房项目——东湖丽苑,并于1981年建成。


40年,深圳房价是如何一步步涨到今天的?


东湖丽苑如今均价6万元/平方米,图片来源链家


项目开发时,住宅商品化的政策堪堪被提出,而待商品房被肯定,已是1984年的事情了。


当时,东湖丽苑的目标顾客在一水之隔的香港。价格方面,有说一平方米2730元、折合人民币1000元/平方米的,也有说是一套十几万元港币、折合人民币约5万元/套的,时代久远,如今已无法考证哪种说法才是真的。


从那时开始,深圳商品房市场萌芽,房源售价在1500-6000元/平方米不等。但在那个物质匮乏的年代,大部分商品房都卖给了香港人。


或许,有人会说:“上个世纪的几千块也很贵了,普通人哪里买得起。”


但若将时间线拉长来看,深圳的房价在2006年之前的二十多年间,都保持在5000-7000元/平方米区间,而这个时期,深圳人的收入却一年年地增长。


40年,深圳房价是如何一步步涨到今天的?


图片来源:网络



2001年,深圳的居民平均房价收入比为6:1,是国际公认的合理区间,与如今超过35的比值不可同日而语。直到今天,有不少拥有2套住房以上的深圳人,正是在21世纪初期稀里糊涂地上了车。


“横盘”二十年,隐忧于17年前埋下


那么,深圳的房价到底是什么时候开始上涨的呢?很


多人会关注到2015年房价暴涨的情况,但事实上,涨价的种子早在2003年便已种下。这与关于房价的著名观点“短期看政策,中期看土地,长期看人口”不谋而合——价格受供需情况影响,深圳的房价涨跌情况,也土地和人口息息相关。


先来看土地。


在1996-2002年间,深圳平均每年出让宅地2134万平方米,这个数字在如今已经变得难以想象。而当时,深圳房价也长期维持在低位;


从2003年开始,由于存量土地日益减少,深圳每年供应的宅地面积骤降至1平方千米,即100万平方米。此后2年内,深圳房价开始松动,突破维持多年的5000元大关;


随着可建设土地减少,深圳的宅地供应很快就开始跌入6位数,甚至在2015年后跌至谷底——2017年一整年内,只出让了一宗只租不售的宅地。


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近两年,深圳再次有意识地加大宅地供应量。住建局数据显示,去年深圳供应宅地133.2公顷,即133.2万平方米。虽已是近年来的最大供应量,但远远无法与2002年前的供应量比拟。



再来看人口。


在宅地越来越稀缺的同时,深圳发展日新月异,吸引了大量外来人口定居——


2002年,深圳的常住人口数量仅504.25万人


到2010年,这一数字近乎翻倍,达到1000万人


如今,深圳仅仅是常住人口已超过1300万人,且比去年增加了40万人,甚至坊间传言深圳管理的人口早已突破2000万。


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而尴尬的是,2005年时,深圳新建商品住宅销售面积达到900万平方米,获批预售的面积超过700万平方米;到2019年,新房销售面积却仅371.79 万平方米,获批预售的面积也只有460.02 万平方米。


换而言之,十多年过去了,深圳常住人口是当初的3-4倍,能够供应的新房面积却几乎只有当初的一半。


在新房供不应求之下,深圳早在2006年开始,二手房的销售面积与新房销售面积的比例超过1,早早便进入了住房存量时代,房价也开始脱离了控制,一再上涨。


是浮华泡沫,还是真实需求?


即便知道深圳的住宅供不应求,也仍有不少人对高达35:1的房价收入比存在疑虑——深圳的实际需求者真的买得起这么贵的房子吗?或是投机炒房者、拥有大量房产的业主们推高了房价?


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百度上关于深圳房价泡沫的疑问非常多


不过,苏宁研究院却表示“北上广深没有泡沫”,并反向举了两个存在泡沫的案例——


1994年,海南在中央出台严控炒作的措施后,房价直降25%;


1997年,香港在金融风暴的短短一年间,房价暴跌50%。


纵观深圳的房价,在2007-2015年间也的确上下浮动过,但具体情况却与上述的两个案例相去甚远。


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图片来源:安居客


2007年,深圳房价飙升45%,从9230元/平方米涨至1.37万元/平方米。


2008年,世界金融危机突发,深圳楼市出现了2000年以来首次房价下降,但降幅也只有4.3%。


此后的2009-2010年,经济稍微复苏后,深圳房价直接突破2万元/平方米,涨幅36.7%。当时人们对市场的涨跌仍抱有疑虑,因此新房销售面积大降50%,二手房也下降了25%。


不过,事实证明,当时深圳房价的确到了要涨的关头。


在2011-2012的两年里,深圳房价在“挣扎”中微降,但最终迎来的并非大幅下降,而是大幅上升——2014-2016年,深圳房价从“2字头”,跳升至“3字头”,又在短短一年间突破5万元/平方米。


如今,深圳经历2次经济危机、两度严控,房价却仍不见大跌。或许,我们多少能判断,深圳的房价到底是真实需求,还是泡沫堆积。


占比60%的保障房,能拯救房价吗?


房价一再上涨,深圳政府也不得不在短期调控之外,寻求新的应对方法,比如大幅提高保障房占比。


2018年,深圳提出保障性住房(政策性支持住房和公共租赁住房)与市场商品住房的比例设定为6:4


保障房的占比达到60%,看似不错,但邻居香港的保障房覆盖率已达到50%,住房问题却仍饱受诟病,因为其居住用地占比仅9%,导致没被公屋覆盖的人群仍为住房问题所困。


再看人人称道的新加坡,保障房覆盖率达80%,并且居住用地早在1980年便占城市总用地的15.3%,2030年将继续增加至18.7%,这样才避免出现尖锐的住房问题。


那么,深圳能学习新加坡吗?


答案大概是否定的。2019年,新加坡的人口增长仅1.2%,即增加了不到7万人,香港的人口增长也仅为1.4万人。而深圳背靠全国多省市,人口流入门槛更为宽松,去年增加了40万常住人口,是前两者的数十倍——有限的用地,怎么才能安置不断流入的人口?


或许,这已经不是保障房可以解决的问题了。


多年来,人们总在设想深圳扩容,认为这是解决深圳用地问题的最有效途径。事实上,虽然想法未必能实现,但也并非没有意义。正如深圳能带动临深的东莞南部、惠州大亚湾、广州南沙等地的房价一样,实质上就是人们幻想能在临深居住、在深圳上班。但这样也未必需要扩容。如果临深与深圳之间的交通情况能像东京一样发达,那么深圳是否扩容并不重要。不过,这样一来,深圳的房价似乎还得要交通发展来“曲线救国”了。


编辑:楼公子


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