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原标题:房地产市场风向变了?最大的秘密藏在这几个字里面

房地产市场风向变了?最大的秘密藏在这几个字里面

作者| 猫哥

来源| 大猫财经

“活下去”。

这句话已经成为用来描述地产行业变化的“万金油”,有人说,这是地产正在面临的残酷现实,也有人说这纯属“无病呻吟”,然而到了2020年,疫情笼罩下的行业里,呼喊和挣扎越来越多。

但到了见真章的时刻,“你有张良计,我有过墙梯”。

疫情是考验没错,但是有能力者依然还是有“金刚护体”,“活下去”并不怎么需要思考,而“活得好”才是正确的选项。

碧桂园(2007.HK),就是属于“活得好”的那个。

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8月25日午间,碧桂园发布了2020年中期业绩。

数据显示,2020年上半年,碧桂园的权益合同销售金额2669.5亿元,权益合同销售面积3185万平方米,从3月份开始,权益销售金额已经连续5个月实现了同比增长,而在全口径销售方面,第三方克而瑞的统计数据显示碧桂园上半年的全口径合同销售金额3723.1亿元,居行业第一。

而在营收方面,碧桂园营业收入1849.6亿元,毛利约为448.9亿元,净利润219.3亿元,股东应占核心净利润约146.1亿元。

房地产市场风向变了?最大的秘密藏在这几个字里面

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碧桂园还是那个碧桂园。

而更可喜的是,在别人最怕的“钱”的问题上,碧桂园还是表现不俗。

现下,对于各行各业来讲,钱都是命脉,全行业谈“负债”色变,但是对于碧桂园来讲,“钱”的事儿上,该高的高,该低的低,你看上半年回款2509.3亿,回款率94%,可以傲视同侪了,而总借贷比去年底下降了7.5%,自身造血的能力还是可以的。

总之,即便是经过疫情期间的狂风巨浪,碧桂园依然还是稳稳的。

就在本月初,《财富》公布了世界500强的榜单,碧桂园以703.4亿美元的成绩,位列榜单的第147名,也成为中国上榜房企中,成绩最好的一位。

房地产市场风向变了?最大的秘密藏在这几个字里面

从2017年首次进入世界500强,碧桂园在榜单上的进步速度就是很快的,从崭露头角到如今的展现锋芒,也只不过是4年的时间而已。

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能抗风浪。

这是市场对于这家头部房企最大的观感之一,而这中间,有啥秘密吗?

要说有,也是有的,毕竟企业内部的经营管理能力,并不是那么轻易就能被学会的;要说没有也没有,所有公布的战略、决策又很透明,如果深究起来,那就是——适应市场

“房住不炒”叠加疫情的因素,其实是很多利空因素存在着,市场环境与以往又有很多大的不同,咋破局呢?

碧桂园选择的是“精耕细作”。

敏感的人可能已经发现了,碧桂园的组织结构变了,大区裂变,区域数从之前的47个增长到了73个,区域的整合,更加具体化了,一些分拆的大区,很多都是以前最能贡献收入的部分。

而如今,分拆并不是打散大区所凝聚的能力,而是在区域分割之后,更加精细化地挖掘小区域内的实力,疫情下的市场分散化以及区域内复工的同步性,让这种加法,更加符合时宜。

这种联动的力量,不可忽视。

而在另一方面,碧桂园也跟上了潮流,当市场和用户逐渐在向云上转移之后,“云”就成为碧桂园的一个重要战场。

线上营销?要的,碧桂园的凤凰云火速上线,线上购房搞起来

直播带货?可以,直播间说上就上,拿出优质房源来,“55购房节”,一不留神就是直播平台的小时榜第一名

而在这之外,碧桂园还搭建了一个线上“云剧场”,与喜剧团队联动,开始关心起户型以及房屋设计的问题了,看上去是跨界,实际上还是碧桂园的宗旨,为全世界创造美好生活产品。

顺应时代,为时代服务,这大概也是碧桂园的综合竞争力所在。

03

而在这一次中报发布会上,不少人都想借这个机会,来探听一下巨头对于市场变幻的判断的口风。

碧桂园集团常务副总裁程光煜说,中国房地产及其相关行业的市场依然广阔,碧桂园长期看好三四线城市的发展”。

其实这么多年,而碧桂园发展的秘密,都藏在国家政策里。

1992年,“改革开放胆子要大一点”的说法传到了大江南北,而在那一年,“顺德碧桂园”项目开始,碧桂园登上了中国经济的舞台。

还是小房企的碧桂园,就是政策追随者。

当城市建设如火如荼的时候,碧桂园就在城市的外围开拓市场刚需,而当高线城市的住房自有率越来越高的时候,碧桂园又把视线转向低线城市的改善型,成为城镇化路上一个少不了的身影。

在全国性的房企中,碧桂园竟成了“少数人”。

但是,越是少数,越是孤独,越能体现出它对城镇化的深刻理解,城市的住房短缺时代已经过去后,城镇的住房必然成为一个不可忽视的增长极

当城镇化开始从“悄悄地”向“大张旗鼓”转换的时候,碧桂园的优势就显现出来了,那些年在低线城市布的局,就到了红利的收获期。

而至今,碧桂园的项目,遍布了中国内地31个省区市、288个地级市,1334个县/镇区,碧桂园在县城的开拓脚步,就没有停下过,中国的三级行政区中,已经有70%,留下了碧桂园的印记。

即便在疫情当下,不少房企用一二线城市的项目,来抵御风险,但是在碧桂园看来,依然看好三四线城市市场。

一方面,碧桂园的布局相对比较平均,高线城市的“抗风险”型项目自然已经在起作用了,而在另一方面,低线城市也不容忽视,这是被碧桂园多年的发展验证过的,今年上半年,三四线城市也为碧桂园贡献了近60%的销售额,这个比重无疑对碧桂园来讲,至关重要;

更重要的是,低线市场依然还有潜力可以挖掘。

杨国强一直强调,“中国城镇化是一股不可逆的时代大潮,地产市场未来规模将仍然庞大”。

目前中国的常住人口城镇化率只有60%左右,与发达国家的75%以上,尚有一段距离,而每年1%左右的城镇化水平的提升,将带来的是一个超万亿的大市场,而房子自然是这个市场中的重头戏。

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当然,杨国强并没有把碧桂园局限于房地产,当我们还在把碧桂园当做一家单纯房企的时候,它又无时不刻地在提醒你,它还是一家“高科技综合性企业”。

就在上半年快要结束的时候,碧桂园在餐饮界搞了一件大事情,在美食之乡佛山顺德,开了一家旗舰餐厅。

本来开餐厅不算什么大事儿,谁家还没个副业了,但是碧桂园的餐厅偏偏和别人不一样,它是一家机器人餐厅,拿机器人带来的科技感来征服人们的味蕾,而在此之后,还有更多的机器人餐厅开业。

碧桂园成为了一个多面体,而每一面,都是玩真的。

想做高科技智能制造,于是有了博智林公司和千玺集团,两家都是在机器人产业上下大手笔,博智林的建筑机器人的探索,已经让建筑自动化、智能化成为可能;而千玺集团研发的餐饮机器人不仅开始为自己的机器人餐厅提供服务,还看好未来的传统餐厅改造和特定场景的公共区域覆盖。

也就说,在当下的全球性科技竞争面前,碧桂园也在这个领域发力前进。

对了,还有农业,各个面之间的联动已经开始良性循环了,机器人为农业的智能化打基础,而农业为机器人餐厅提供原料,还顺带着把碧桂园的扶贫也加入到农业板块中,形成共赢的局面。

未来的碧桂园,更像是一个“球”,各个面之间的棱角已经磨平,他们共同形成一个大碧桂园。

它是一家“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”。

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