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资金与楼市间的“防火墙”已成形,开发商要降价跑量了

原标题:资金与楼市间的“防火墙”已成形,开发商要降价跑量了

资金与楼市间的“防火墙”已成形,开发商要降价跑量了

资金与楼市间的“防火墙”已成形,开发商要降价跑量了

欲静而风不止。

近日,住建部、央行召开重点房企座谈会,落实“345”新规,即3道红线、4类房企、5%的负债增幅间隔,控制过度利用杠杆、吸金能力强(往往能给出10%左右的利息)、土地市场摧城拔寨的房企。

近期,地王频现,房价也开始上涨了,但疫情后消费还未恢复,失业率仍在5.7%的高位,民间投资还在下行,“内循环”任重道远,必须对乱市施重典。按照这个标准,全国9.6万家房企,有2/3的融资要受限,四季度及明年,前期融资密集到期,如果增量融资收紧,赶快卖房就是唯一选择了。对于购房者来说,可以挑、可以选了。

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按央行给出的“三道红线”标准,统计上市房企发现,224家房企中,有51家均超过三条红线,45家超过了其中的两条红线,60家超过了其中的一条红线。只有68家划入绿色安全档。目前,全国有9.6万家房企,绝大部分是中小房企,超高杠杆运营是常态,保守估计至少2/3的超过了一条或多条红线。

超过三条红线的房企,2019年债务平均增长7%,超过两条红线的房企,这一增速为12%;超过一条红线的房企,平均增速为14%;安全区的,这一增速为15%。因此,除了安全区的,绝大部分房企未来融资将受限,想高举高打、摧城拔寨、高价拿地、“冲千亿”等等,都要歇一歇了。

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其实,“防范资金违规流入地产”,老生常谈了。这次,以如此严厉的姿态,搭建起资金和楼市的“防火墙”,甚至搞起“定量分配”,有一个重大的背景,就是要形成国内市场“大循环”的格局这个背景。资金是经济循环的血液,“7.30”会议强调,资金要直达实体,决不许跑冒滴漏。

但现在,要做到“资金直达实体”,而不是拐弯儿抹角进了楼市,可能非常不容易。一方面,疫情后各地纾困,本来已经花了很多钱,还要搞“减税降费”、新老基建加码。另一方面,现在可能是各地财政最紧张的时刻。即便像深圳这样的城市,税收或预算收入增幅也降到历史最低水平了。

7月份开发商资金来源增速首次实现“正增长”

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因此,各地不得不把“压箱底”的好地块拿出来卖,比如2月份上海徐汇310.5亿的新地王,8月初北京大兴区拍出的总价79亿的新地王,广州2月初越秀南路拍出的64576元/平方米楼面价的新地王。近期火热的广州南沙,半个月拍出2个地王,最新楼面价高达19140元/平方米。

地王一旦频繁涌现,楼市调控就白干了。管理层在总结上一轮(2016-2018年)房价暴涨时,痛心地指出,地王接二连三,房价再怎么控,也控不住的,因为地价摆在那里。地方财政困难,花钱的地方又多,不可能实实在在“搞调控”的。近期,很多地方的限购开始破洞了。最典型的就是,有些地方的假证贩子又活跃了,搞个绿皮证书,大家都是人才了,购房就没有门槛了。

所以,房价也开始上涨了,70个城市中,7月有62个城市新房价格同比上涨。这个特殊的时候,“地价-房价”循环上涨,此起彼伏,绝不是好消息。目前,社会消费品零售总额还在呈现近两位数的负增长,占固定资产投资60%、就业80%(占新增就业90%)的民营企业投资,还在负增长,7月份城镇调查失业率仍持平在5.7%的高位。

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所以,二季度GDP“V型”反弹,靠的并不是经济内生恢复,而是地产、基建和大型投资项目拉动的(主要还是地产),这绝不是国内市场“大循环”的正常格局。疫情“常态化”,管控也常态化了,类似社会消费品零售、民营投资等等,这些代表草根层面活跃度的指标,恢复到常态,可能并不那么容易。这时,地产太繁荣,地王频现,意味着资金在往地产涌入。

二季度三大增长动力对GDP的贡献率

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楼市的吸金能力,无出右者、有目共睹。近期,国家在推进老旧小区改造,可以说,这是一项利国利民,打通国内市场“大循环”肠梗阻,中低收入居民纳入“大循环”的民生工程。但根据笔者调研,近期推进的,都是财政出资的“基本类”,即供水、排水、道路等小区基础设施建设。

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开发商根本不参与,哪怕是建设停车场、收费电梯、社区商业和社康、社区教育等,都摇手拒绝。一致的态度是,算不过账来。背后一调查,都等着搞地产开发和销售。所以,一季度经济“失血”,地产将经济拉回到正常增长轨道后,必须要适时打住,以恢复经济增长的内生动力。所谓,“一业兴,百业衰”,当其他行业干不过地产,就要采取极端做法,定额配置。

特殊时期,没有办法。如果房价继续上涨,想趁着货币宽松大搞一把,做大规模、“冲千亿”,肆意造地王的开发商,就会涌现出来。正所谓,水往高处流,这个时候,只有开发商能给出更高收益率,资金自然绕道进入楼市,这是堵不住的。过去几年“去杠杆”、“去通道”,好不容易构筑起的防火墙会迅速坍塌。疫情后,好不容易降下来的资金成本,可能会异化为楼市盛宴。

愿意继续高举高打的,都是杠杆率高的房企。因为,对于他们来说,继续融资、继续跑马圈地,这是活下去的唯一路径。所以,踩到3条红线的,都是近年来奉行快周转、销售突飞猛进的房企。比如,泰禾、华夏幸福、融创、恒大、富力、绿地、金科、金融街、中南建设等等。

当然,也非一棍子打死。内外部形势严峻,地产对于支撑地方财政,支撑减税降费,支持新老基建布局,支持老旧小区改造,还有很重要的意义。特别是,配合“一城一策”,地产金融投放也要“有保有压”。杠杆率高的开发商,严控融资,再拿地时自己要真金白银地投入。

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我们最关心的是,还是地产融资新政的影响。

首先,倒逼开发商转向销售回款。今年及明年,2015-2018年高举高打时期举的债,到了要还的时候了。年初福晟卖身、7月份泰禾债券违约,大型房企违约事件,在今年首次集中地爆发了,这是所有高杠杆、快周转、上规模企业的缩影。即便不像泰禾、福晟那样的煎熬,但“融资收紧、调控高压”的背景下,转向内源融资的销售回款,这是开发商未来唯一的选择。

目前,销售回款占开发商资金来源的比例超过50%,能把这部分资金盘活了,续命的形势就缓和多了。而且,银行、信托的放款节奏也基本上集中在每年的前三季度,所谓“早放款、早收益”。所以,四季度也是融资淡季,而这时候,往往也是开发商冲击全年业绩最关键的时期。

销售回款占开发商资金来源的比例超过50%

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再加上,这几年强调“一城一策”,调控常态化了、频率也高了,所谓的楼市“金九银十”也暗淡了很多。今年更是如此,“7.24”房地产工作座谈会,加上“7.30”强调“房住不炒”、资金直达实体,管理层密集发话,在过去很少见。因此,预计3-4季度的楼市形势会更加平淡。

同时,当下楼市供求关系缓和很多,大城市每一个片区都有数个开发商的项目,相互之间竞争异常激烈。比如,尽管近期深圳、广州、东莞楼市升温明显,但平均去化率也只有40%左右,大家关注的只是那些“有卖点”的明星楼盘,其实大多数新盘项目,都要卖个一年半载。

因此,预计9月份开始,打折促销、折上加折、买房送装修或车位等,变相降价或直接降价的营销手法会愈演愈烈。当然,这种趋势也因城而异、因项目而异。比如,有的城市今年上半年去化快、库存低,整体需求已被疫后纾困政策(包括货币宽松)带旺,项目降价优惠的幅度小。

有的城市前两年涨得快,二手房挂牌价格高,新房售价略优惠一点,就出现了“价格倒挂”,这是未来一段时间新房最大卖点。再加上,新房有税费优势、户型设计好、全渠道营销,折扣不可能很大。

当然,如果新房营销力度大,对前期涨得太快的二手房市场,不是好消息。未来是去泡沫的时期,大家要关注二手房的3个指标,一是挂牌量,二是销售周期,三是议价空间。如果挂牌量大,销售周期长(5个月以上),议价空间大,要注意了,前期涨的真得太快,现在要去泡沫了。

注意的是,当下国家重点打造都市圈增长极,规划利好多(如轨道交通互联互通)、地方政府扶持大。因此,对于都市圈核心城市来说,各种需求比较旺盛,优惠力度也不大。非重点三四线城市,因疫情的冲击,错过了春节、五一、端午等返乡置业小高峰,一二线回暖还未传导至他们,却迎来了严厉调控,除了少数棚改力度大的城市外,估计四季度促销的力度会很大。

从项目来看,有的项目前期拿地价格低,此时定价相对合理,这些是应该关注的、值得买的。对于一些高地价项目,融资和调控双双趋紧的冲击下,开发商降价会亏损,不降价又卖不动。最后的结果是,可能会在装修上“减配”、社区公建上“减配”。这时,大家就要擦亮眼睛了。

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