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广州单城收金260亿 保利半年拿地金额大涨与疫情下的结转

原标题:广州单城收金260亿 保利半年拿地金额大涨与疫情下的结转

观点地产网 8月24日下午,保利发展公布了2020年中期业绩。

据公告显示,保利发展上半年实现签约金额2245.36亿元,其中76%的业绩来自38个核心城市,其中珠三角、长三角签约销售均超过550亿元,销售占比分别提升至28%和25%。

单城贡献最大的是广州,销售金额超260亿元,此外佛山超150亿元。在此之后,杭州、南京、成都超100亿元,北京、上海、青岛、厦门等11城超50亿元。

2020年上半年保利发展实现营业总收入737.06亿元,同比增长3.6%;净利润133.22亿元,同比增长2.8%;归母净利润101.24亿元,同比增长1.7%。

报告期内,保利发展的毛利率为35.72%;随着合作项目增多并陆续进入项目结转期,公司实现投资收益21.06亿元,同比大幅增长139%;净利率同比小幅下降0.15个百分点至18.07%。

保利发展上半年累计实现销售回笼2023亿元,回笼率达90.1%。累计发行40亿元公司债券、45亿元中期票据。报告期末,公司资产负债率77.66%,扣除预收账款资产负债率66.05%。

截至报告期末,保利发展账面有息负债3021亿元,有息负债综合成本仅约4.84%,较年初降低0.11个百分点,货币资金达1257亿元,为短期借款及一年内到期债务的1.96倍。

疫情下结转放缓

以上数据看起来似乎还不错,然而如果把统计单位拆分为季度甚至月度来看,保利发展上半年受到疫情影响的部分就会显露出来。

保利发展上半年累计销售金额为2245亿元,同比-11.1%。这是因为从4月开始,其单月销售金额增长才转为正数,4-6月单月销售金额分别为376、471、689亿元,同比分别为0.4%、12.4%、8.2%。6月新推去化率环比提升至53%,而此前的3-5月分别为46%、48%、47%。

就2020年前6月,保利的累计销售金额同比下降11.12%。

销售金额降低,这意味着保利发展来自销售的现金回笼也相对应会减少。不过,这种情况或许也不是保利发展独有,据德勤此前的一份关于疫情对中国房地产行业影响的调研数据显示,有约62%参与调研的房地产企业表示销售回款困难对其现金流产生压力。

结合保利发展此前公布的季报来看,今年一季度受疫情影响,公司营业总收入、营业利润以及归母净利润增速分别为 6%、8%、3%;二季度随着复工率和工人到岗率的提升,营业总收入、营业利润以及归母净利润增速不升反降,分别仅为 3%、-1%、1%。

不少专业机构认为,这说明保利发展上半年的结算进度低于预期。按半年计,保利发展上半年营业总收入、营业利润以及归母净利润同比增长 4%、2%、 2%。

另一方面,保利在2020年上半年的拿地速度却没有丝毫减慢。

拿地金额大涨

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昨日公布的中报显示,保利发展上半年实现拓展项目44个,新增容积率面积984万平方米,拓展成本820亿元,拓展面积及金额较去年同期分别提升19%、54%。

拿地金额和面积相比,增幅多了近30%,这是因为保利发展上半年新获取的土地很多都位于一二线城市

东方证券此前就有统计,44个新增项目中36个位于核心一二线城市,其中不乏北京、上海、杭州、广州、苏州等核心城市的优质地块。

事实上,保利发展上半年的拿地多集中在二线城市,具体而言,在其所拿的44块土地中,一线城市占比由2019年的19.4%略微降至19.2%,二线城市占比由41.7%上升至64.1%,三线城市由38.9%下降至16.7%。

投资城市能级的提升也带来了拿地均价的上升,其上半年新增土储的平均楼面地价为9480元/平方米,比2019年同期楼面价上涨了43.8%。

分析认为,保利发展如此积极调整土地布局城市,和2017年董事长宋广菊提出的未来三年要回到行业前三有直接关系。

2017年底的股东大会上,宋广菊明确提出,希望保利地产能回到行业前三。

提出此目标后,保利发展在多个方面展开了措施。比如推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,用激烈鼓舞员工干劲;资源整合方面,则先后完成对中航集团旗下地产项目收购,同时保利置业股权收购也有进展。布局方面,则一直在调整拿地区域,逐渐以一二线城市和重点城市圈为主。

在德勤的调研中,有约半数企业会选择调整,主要是压缩2020年的公司预算,不过超过75%的企业都表示并无缩减拿地预算的意向。但像保利发展这边,2020年上半年购地金额不降反升了五成的也属实少见。

销售放缓、拿地金额却大幅提升,一慢一快的直接结果是,保利发展2020年上半年的经营性现金流从去年同期的162.28亿元降至-252.44亿元,降幅为255.56%。

经营性现金流为负,对于保利发展来说并非首次。事实上,保利发展在过去很长一段时间现金都为负。比如,从2010年至2014年,保利发展的现金净额分别为-224亿元、-79亿元、30.9亿元、-97.5亿元、-104.58亿元。

但可以看出,今年上半年的现金流负值创下了新高纪录,而波动幅度则高达近400亿元。

重回前三的时间期限仅剩不足半年,资金方面还有这么大的筹措压力,保利发展的2020下半场或许需要沉着应对。

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