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原标题:手握多张王牌 时代中国稳健成长

文/蔡影

“稳健”,是对时代中国上半年销售经营状况的最佳注解。

根据中期业绩报,今年前6个月,时代中国实现合约销售额325.7亿元,同比增长了4.3%;按823亿元全年销售目标计算,该公司已完成39.57%。

利润额也在平稳提升,上半年时代中国实现净利润18.11亿元,同比增长6.5%;核心净利润增加至18.3亿元,同比增长1.3%;公司拥有人应占利润达15.37亿元。

财务方面,时代中国采取低息债置换原有债务,融资成本下调效果立竿见影。

董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄在业绩会上表示,对公司2020年上半年物业销售表现满意,预计下半年仍将继续改善,有信心完成全年既定销售目标。

房地产行业黄金年代终结,单纯靠杠杆支撑规模的路已走不通,在保持地产主业平稳发展的同时,时代中国已抢先站在未来制高点,手握多张王牌。

作为时代中国的隐形“金矿”,旧改货值逐步释放,将为时代提供永动机式的利润源泉;两个产城融合项目的顺利落地,赋予了时代中国更多盈利想象。

降融资成本 强化现金流防线

随着房地产行业逐渐回归理性,规模和高杠杆带来的回报率下降,提升内部运营效率日益成为房企的重要任务。

2020年上半年,时代中国致力于去杠杆和降融资成本。

1―6月,时代中国先后发行了多笔境内外公司债券,主要用于置换年内到期的债务,它们拥有较低的成本,但期限却更长。

报告期内,时代中国累计发行境内公司债63亿元,加权平均成本5.4%,较原债务降低2.7个百分点;发行银团债约2亿美元,融资成本为5.7%,较原债务降低近1个百分点。

从行业对比来看,时代中国资金成本处于较低的位置。

根据克而瑞数据统计,截至2020年上半年,房企新增债券类融资成本6.35%,具体来看,境外债券融资成本达8.35%,较2019年全年增长0.31个百分点。

事实上,融资成本与企业规模、经营状况、负债结构等因素相关,反映了资本市场对相关企业的认可程度。中国指数研究院也分析认为,随着房地产行业进入薄利时代,房企拥有更低的融资成本意味着拥有相对更高的盈利水平。

在现金为王的环境下,偿债能力是衡量一家房企综合实力的硬指标,而时代中国也表现出了卓越的偿债能力。

根据财报,时代中国一年内到期借款由去年底185.98亿元上升至2020年6月30日241.47亿元,占总债务41%。

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对比来看,时代中国持有的现金资源为345.3亿元,比年初的292.8亿元增加了52.5亿元,增幅为17.9%。对比一年内到期短债的覆盖超过1.4倍。

集团首席财务官牛霁旻在业绩会上也表示,时代中国总负债587亿元,一年内到期的短债241亿元,占比41%。从短债构成来看,超90%是境内外公开市场的公司债,目前均已完成置换,暂时没有短期到期债务偿还压力。

降低融资成本、手握充足现金,时代中国的上述举动无疑具有前瞻性。

事实上,房企融资收紧的信号已再度传来,7月14日,银保监会表态称,严禁资金违规投向房地产;当月的24日,中央召开房地产工作座谈会,提出防止资金违规流入房地产。最新市场消息显示,为控制房企有息债务规模,有关部门设置出“三道红线”。

可以预见的是,2020年下半年,房地产融资将再次恢复至紧绷的状态。在此之下,经营风格稳健、财务结构健康、现金状况更为充裕的房企,更有抵抗波动的底气。

多年来,时代中国始终将财务安全作为风控底线,在此之上追求规模发展。

旧改金矿爆发在即

7月28日上午,位于广州黄埔科学城的两宗宅地入市竞拍,总用地面积为12.38万平方米。最终,两宗地块均由时代中国以底价摘得,总成交价为67亿元。

这是时代中国最新一次拿下旧改项目。一直以来,旧改都是时代中国的看家本事,在粤港澳大湾区等深耕城市储备了不少优质项目。

今年以来,时代中国就先后摘得增城城丰村新汤社、南沙黄阁镇大塘村、番禺大石东联村等旧改,其中东联村拟投资89亿元。按此计算的话,时代中国在旧村投资上综合累计已接近400亿元。

财报显示,截至2020年6月30日,时代中国的城市更新项目总数超过150个,潜在总建筑面积约5200万平方米,集中在大湾区7个城市,其中深圳超过5个。

上述城市更新项目正成为时代中国土储的重要部分,是未来发展的保障。

兴业证券指出,时代中国将持续推动城市更新项目的转化,2020年下半年预计将有 4―6个城市更新项目能够成功转化,持续为公司补充优质低成本土储。

据岑钊雄介绍: “从全年看,今年预计有10个城市更新项目转化出来,涉及建面200万平方米,货值700亿元。”

年初,时代中国曾表示,今年将拿出250亿―300亿元的资金购置土地。岑钊雄表示,未来在拿地预算的整个策略是没有改变的,依旧会优先选择城市更新项目,在当前已经布局的区域寻找机会,聚焦大湾区的城市更新项目。

从市场来看,房地产的存量时代已经开启,尤其是一二线城市,开发容量接近土地总容量,房企的旧改之战已经打响,不做旧改的公司难以有新的出路。

相较于招拍挂及收购项目,城市更新获得的土储利润率更有保证,可极大提升房企盈利空间。

据时代周报记者了解,不少一手旧改项目的毛利率都达到50%以上,旧改专业户绿景中国在今年上半年毛利率为65%,远高于行业平均20%-30%的毛利率水平。

高性价比的旧改资源的持续增加,为时代中国未来业绩打下了坚实的基础。

产城融合突破

融资环境收紧、销售天花板将至,依靠高杠杆撬动规模扩张的时光已然逝去,如何寻求到新的利润增长点成为房企的核心命题。

除了押注旧改外,时代中国的产城业务也取得了新的突破。

截至2020年6月30日,佛山爱车小镇和创客小镇两个产城项目成功落地,总建筑面积超过120万平方米。项目的成功落地,将给公司业务的增长带来新动力。

而就在8月7日,时代中国佛山大沥全球创客小镇一期正式启动建设。项目位于南海区大沥镇桂和路水头工业区,改造范围约900亩,总建筑面积约150万平方米,拟总投资300亿元。

根据建设计划,全球创客小镇将打造“众创空间―孵化器―加速器―产业园区”创新创业生态链,并形成极具创客特色的商住、文化娱乐、运动休闲资源,打造创客魅力小镇。

随着地产开发进入存量期,激烈的市场竞争下,利润空间被大幅压缩。探索产城融合的新模式,成为房地产行业的新命题。

综观国内的主流房企,碧桂园、保利发展、富力集团、万科都在不同程度上涉足产城融合项目,为企业寻找新的经济增长点。

不少业内人士都向时代周报记者表示,很多现在都在做产城融合,打法也各不相同,产城融合的能力,将成为地产商下一步获取土地的主要来源,关系着企业的长远发展。

阳光城执行副总裁吴建斌也曾经指出:“土地招拍挂,旧改以及产城融合有可能变成土储的主要来源。”

洞察行业发展趋势,时代中国提前进行战略布局可谓是明智之举。

岑钊雄介绍称,产城业务对于时代中国来说是新的业务形态,在未来获得的溢价比传统的地产项目会更高一些,将为公司的业务和项目拓展带来更大的竞争力。“佛山项目会起到标杆作用,接下来将逐步在更多的城市落地、推广。”他特意强调,这不是普通的房地产开发,而是要带有产业的导入,实现产城结合。

而在中期业绩报前景一栏的陈述中,时代中国表示始终坚持有质量的增长,确保住宅开发业务平稳发展,进一步加大城市更新业务的竞争优势,积极发展产业、商业。

由此可见,产业板块,将成为时代中国构造的又一价值曲线,也是企业未来发展的强大护城河。

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