首页 房地产投资新闻正文

“三道红线”一划,房地产融资渠道收窄,楼市或将打开降价空间?

原标题:“三道红线”一划,房地产融资渠道收窄,楼市或将打开降价空间?

文 | AI财经社 田晏林

编辑 | 嵇国华

本文由《财经天下》周刊旗下账号AI财经社原创出品,未经许可,任何渠道、平台请勿转载。违者必究。

融资监管再出新招

好不容易度过命途多舛的上半年,等待许家印、孙宏斌等地产大佬们的却是来自监管的寒意。

8月23日上午,央行官网发文称,住房城乡建设部、中央人民银行于20日在北京召开重点房地产企业座谈会,在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

“三道红线”一划,房地产融资渠道收窄,楼市或将打开降价空间?

图/视觉中国

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,此次住建部与央行牵头的会议,由银监证监外管等部门协同,共有12家房企参与。

另据业内人士透露,12家企业包括了碧桂园、万科、恒大、融创、保利、新城、中海、阳光城、中梁、华侨城、绿地以及旭辉。“参会的企业不一定都是踩线的,这次会议就是征求下大家的意见。未来应该还能允许借新还旧,只是不允许再增加负债规模了。”

8月17日,市场传言称监管部门于本周拟出台新规,为控制房地产企业有息债务规模,将再次收紧房企融资。具体内容是:以有息负债规模作为融资管理的操作目标,设置了“三道红线”,一是剔除预收款后的资产负债率大于70%;二是净负债率大于100%;三是现金短债比小于1倍。根据房企的财务状况,按照踩线的条数不同,从多到少分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理,每降一档,企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%。

三道红线、四档管理、5%的增速阈值,被监管层总结为“345”规则。

鼎诺投资根据wind数据统计出,泰禾、华夏幸福、金科、广州富力、融创中国、绿地控股等50余家房企,踩了全部的三道红线。一家房企的内部人士坦言,这种监管力度非常准,抓到了要害。“以前是防范单独项目地王和城市房价上涨,现在跳出单个城市和项目,开始针对每家企业,不排除和泰禾违约有关,要防范地产公司倒闭,防范整体金融风险,很厉害。”

展开全文

一位地产信托的业内人士介绍,控制有息负债规模,直接关系到企业的经营风险,“在财务报表里,有息负债是需要企业还钱的,也是运用财务杠杆的关键,而无息负债主要体现在往来款和预收账款上,风险相对低。”

中国指数研究院企业研究总监李建桥表示,三道红线能综合反映企业负债情况及偿债能力。如果新规将限制房企有息负债增长速度(最高为15%),可抑制房地产企业规模的无序扩张。

部分踩线房企的土地投资部门经理在获悉融资可能会收紧的消息后,表示担忧。一般来说,房企拿地要求用自有资金,但各家目前仍普遍依赖信托和基金。表面上通过信托融资的这笔钱用在A项目上,以B项目的土地作抵押,但实际这笔钱,是用来置换B项目的土地款,这是绝大部分房企心照不宣的做法。在土地投资经理们看来,下半年房企有可能延迟或取消近期土地投资计划,不止是融资部门会缩减编制,一批土地拓展人员也可能面临失业危机。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示,融资新规短期或将加速行业洗牌,中小房企受波及程度要远大于规模房企,且中小房企自身抗风险能力不足,在新规影响下,融资受限,有可能选择转让全部、部分股权或土地资源。

据业内人士透露,关于融资新规的讨论于去年底出现,方案曾经监管、投行、企业一起讨论过,只是对于三道红线的具体数字规模说法不一。21世纪经济报道称,虽然多名来自债券市场的人士均表示听说了新规,但未见到具体文件。

尽管杨红旭也表示,融资的三道红线管理,只是在个别房企进行试点,暂时不会全面铺开,但蝴蝶效应已经在房企内部发酵,尤其对个别高负债、高周转的房企,影响已经不言而喻。

潘浩坦言,从长期看,去杠杆、降负债、预防系统性金融风险是确保房地产金融市场平稳健康的重要保障,这也是房企或早或晚都将面临的一道必考题。

房企加速“筹钱”

比房企老板更先感知到市场寒意的,往往是他们的员工。

进入融创中国两年时间,一直在融创某区域公司基层工作的王强没有哪刻比现在更心烦。7月底,区域公司发文,要求下半年每位员工都要卖出一套房,如果卖不出去,每个月要扣5%的工资。而他上个月已经被扣了。

“三道红线”一划,房地产融资渠道收窄,楼市或将打开降价空间?

图/视觉中国(2018年11月03日,融创位于海南省万宁市的填海项目,日月湾。)

据融创营销部门的离职员工介绍,公司每年都会开展员工自购和全员营销,这是融创的企业传统,为了完成销售业绩,也为了靓丽的财报,每年底都有“千人千套”的任务,非营销人员要卖房,高管根据级别也有不同的卖房指标。

王强虽说以前也经历过,但完不成任务就扣钱却没有过。“公司说,如果哪月完成了,会把前面扣的工资一起返还。但在融创卖房太难了。”据王强介绍,公司对有效客户的到访要求非常严格,如果他推荐的客户第一次去售楼处没有购房意向,那么即便一个月后该客户想买房,也不会算在王强的业绩上。

“我们推荐的客户,企业给员工千分之四,这部分的钱会间接返给业主,但是现场置业顾问会告诉客户,只要换个手机号码登记,买房时会返给1万块钱,相当于总房款的千分之六吧,比我们给的诱惑更大,直接把单撬走。“王强很无奈。AI财经社也联系了融创天津、上海区域的员工了解情况,他们也表示,的确存在和售楼处、渠道发生争议的情况。但是卖不出去房就扣钱的规定,并未在上述两区域公司执行。

缺钱,是王强对公司现状的最大感受。保利投顾研究院认为,在融资难度提升之下,房企会加快回笼资金,加强现金流管理。潘浩也认为,房企将大概率启动“加速销售模式”。

抓回款仅是房企筹钱的一小步,随着资金集中还款期的临近,房企对融资的渴求更为迫切。一位不愿具名的某房企TOP5的融资经理感叹,上半年融资环境很好,贷款利率有明显下降,“2019年我们做开发贷,平均成本在6.5%-7%,这还是跟工商、兴业、光大、浦发这样的大银行给我们的价格,但是今年的成本降低到5.7%,这还是最高的了。”

保利投顾研究院统计显示,7月份碧桂园 、旭辉、雅居乐等发债融资,大型房企利率区间仅为4.2%-6%,融资利率维持低位。然而“三道红线”一划,将有融资需求的房企挡在门外。负债率高的房企开始整合融资团队,放宽融资成本,开拓一切渠道,只为能融到钱。

中原地产研究中心数据显示,进入8月,房企美元债再次井喷,仅上旬10天融资额已超20亿美元。贝壳研究院统计数据显示,在8月3日至9日一周内,房企融资规模环比上涨近六成,其中,境外融资额环比增长305%,在融资结构中超越境内融资,占比为55%。

从“三道红线”的设置来看,监管部门高度关注房企负债结构及偿债能力情况。李建桥认为,提高房企资金管理的精细度,提高周转速度,控制拿地成本,继续向管理要效益。“目前,对房企债务的监管主要集中在有息负债上,房企可运用资产证券化等融资方式,盘活存量资产,补充企业现金流。部分规模化诉求强烈的房企,应积极树立企业品牌,并引入战略投资者,通过借力实现跨越式发展。”

对踩线的高负债率房企来说,钱袋紧了,扩张和维持规模的方式也必然要作出调整。踩了三道红线的房企内部人士说,他能想到的应对方式就是卖房、卖项目公司股权,首先要保证公司活下去。

近日,恒大、融创跟风宣布拆分物业板块赴港上市,试图通过该手段为母公司直接或间接带来增益。潘浩指出,拆分业务板块上市、合作开发、多元化模式等也是房企长期应对风险的几种方式。

今年以来,疫情的影响加速物业板块在境内外的估值。贝壳研究院统计,目前港股与沪深股市上市的物业公司超过30家,市值突破4000亿元人民币且仍在上涨中。

盯紧“灰犀牛”

过去,高杠杆、高负债、高周转,成就了一批头部房企,也改变了中国自商品房改革以来沿用的旧发展模式,一度被很多中小企业视为实现高ROE(股本报酬率)的利器。

而当融资政策收紧,这些向前猛冲的企业往往又成了“出头鸟”。

下半年以来,加强房地产行业资金监管信号已经十分明显。6月底,银保监会印发《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》;7月末,“730”政治局会议要求“防止资金违规流入房地产市场”;8月16日,央行党委书记、银保监会主席郭树清在《求是》发文称,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

郭树清表示,2019年银行业新形成2.7万亿元不良贷款,出现疫情“黑天鹅”后,资产质量加倍劣变不可避免。由于金融财务反应存在时滞,目前的资产分类尚未准确反映真实风险,银行即期账面利润具有较大虚增成分,不良资产将陆续暴露。在此前提下,一些地方的房地产价格开始反弹,金融资源有可能再次向高风险领域集中。

“三道红线”一划,房地产融资渠道收窄,楼市或将打开降价空间?

图/视觉中国

据保利投顾研究院监测,今年前7月典型房企的融资额达9115亿元,创近年新高,引发监管层关注。另外,上半年土地市场表现活跃,在“房住不炒”政策基调下,融资收紧也为了防止土地市场过热,预防高杠杆取地带来的金融风险。

国家金融与发展实验室发布的《2020Q2房地产金融报告》指出,今年上半年房地产销售和价格出现“深V”型反弹,主要得益于疫情得到控制。但“深V”型反弹的同时,市场分化明显,部分城市房价泡沫再起,房地产金融风险仍是监管重点。

8月以来,监管部门已开出多张涉及银行违规“输血”楼市的罚单,上海银行、浦发银行皆因违规向资本金不足、“四证”不全的房地产项目发放贷款等问题,被处罚金上千万元。

一位信托行业的从业者表示,“今年在疫情冲击下,国内外纷纷加大货币政策对冲力度,上半年有融资窗口期,对大房企发债稍微宽松,但整体的融资环境还是很紧的。”在他看来,房企融资渠道不通畅在2018年就有体现,该出现财务困境的房企基本已经浮现,其他企业不会因为“三道红线”这项政策突然翻车。

另有基金公司负责给房企放贷的员工告诉AI财经社,他们曾预判,下半年资金面可能非常紧张。“未来我们的融资主体还是倾向于业绩优良、高成长、低风险的白马企业。并且锁定融资成本高的企业,比如50强至100强的房企,而且他们的项目必须有核心抓手。”

今年房地产市场的下半场会有怎样的走向?一位没有踩线的房企人士认为,优质项目的投资竞争应该会更加激烈。对于自有资金充足、负债率健康的房企来说,弯道超车的机会来了。在潘浩看来,规则限制的是债务的增长规模,原来债务规模不高、资金水平更健康的企业,有可能还不如之前债务规模就很高、资金水平不健康的企业。“比如一个人原来发债100万,现在觉得他们有风险,只能每年涨5%。另一个人原来发债50万,认为他财务状况好,额度可以增长15% 。但结果还是第一个人能融到的钱更多。”

从目前的版本看,新规的出现,短期可以调控有过热倾向的城市,长期还是试图降低房地产行业的高杠杆。因此在具体细则的制定上,修正空间依然很大。

尽管此次座谈会上仅仅释放出融资环境的监管或将加强,但可以预见的是,这会加大部分房企降价跑量的意愿。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为,下半年的“金九银十”本就是促销季,房企还要年末冲刺业绩,动作本身就多。

但潘浩表示,单项目的折扣促销有一定风险,房企或许会通过调整推货结构实现,对市场接受度高的产品或者市场比较好的城市可以尝试多推货,也可以适当调整新入市项目的价格,让客户的接受程度更高。“从数据角度看,下半年房地产市场复苏的情况还不错,所以关键还是防控长期风险,特别是控制杠杆,这个方向肯定是没错的。”

评论