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50万上车的湾区机会,心动但别冲动

从惠州、东莞,到南沙、珠海……沿着珠三角从东到西。


当深圳楼市火热时,临深就会开始沸腾;当深圳楼市遇冷时,临深也会跟着闹腾。被各种压力“阻挡”在外上不了深圳车的深飘们,他们犹如一群正守候着猎物的饿狼,不会轻易放过任何一个可能存在的上车机会。


这一次,他们将目光放到了和深圳隔海相望的中山。


8月13日,在中山火炬开发区建区30周年的研讨会上,深圳城市规划设计院副院长单樑表示:未来深圳将准备400辆大巴,每天24小时往返作为深中通道的摆渡车,直接通到中山的重要大型居住区,双城生活可以说真正触手可及。


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截图源自:南方网


单樑副院长同时还提到:深中通道将使中山和深圳从两个“时区”进入了同一个“时区”。


中山和深圳将实现一小时通勤?


关于深中通道的各种讨论也有些年头了,中山的房价也曾因此有过不少的波动上涨。按照最新的时间进度表来看,最快可能还要等到2024年方能迎来两岸的通车。


至于中山房子还能不能买?相比于深圳周边几个城市而言,中山至少在价格上已经表现得很便宜了,湾区建设更是给了这座城市一种新的可能。


01

中山榜上深圳,一场“双城生活”梦


说是中山傍上深圳,并非偏见,也毫无贬低歧视之意。中山傍上深圳这不是在碰瓷,而是在镀金,深中通道更是给了中山与深圳一个“单线联系”的机会。


从2019年广东省各地级市的GDP总量排名来看,中山市以3101.10亿元位列全省21个地级市的第9名。其体量,也仅仅只有隔岸深圳的11.52%。


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当然,这差距也算是正常,毕竟这里是广东嘛!除了深莞广佛四大城市,其他17个地级市对全省的GDP的贡献加一块儿也就只有30%。


深圳和中山本没有可比性,其整体的差距在10倍上下。但经济学里有一个名词叫做“比较优势”。意思是:假如,做同一件事情,甲完全可以比乙做得好,但这事儿也得让乙去做,因为,甲还可以去做更具有价值的事情。


也就是说,要想实现效益的最大化,就要把事情要交给机会成本最低的人去做。


这一点在珠三角体现得最为明显,如在广州和深圳这两兄弟城市的强压之下,东莞和佛山在全国各大城市的实力比拼中依然能独当一面,深圳即使再强,它也做不了全产业链的分工。


对比深圳和中山,在2019年深中两城市的统计公报数据上我们还发现:2019年深圳的GDP是中山的是8.68倍,常住人口是中山的3.89倍,人均GDP也有中山的2.22倍。


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让人感到有些意外的是,人均可支配收入(可支配收入是,一个人或家庭可以拿来做消费或储蓄的税后总收入,是衡量一个国家或地区居民生活水平的基本指标。)深圳只是中山的1.24倍。相比于其它少则三五倍多则十多倍的指标数据而言,这个差距还是蛮小的。


在全省来看,各项经济指标都显得中规中矩的中山市,在这5.05万元人均可支配收入,可是远超全省人均可支配收入3.90万元的30%的啊。


归根到底就是一句话,在中山你是能攒到钱的。


试想一下,深中通道一旦通车,这“半小时通勤”、“24小时班车”、“双城生活”……该是多少深圳人的向往。


然而,惠州呢?东莞呢?这都不用跨海的,跨城生活,这不也一直停留在梦中吗?


02

双城生活,缺的不只是一座桥


要说,双城生活有没有可能?


当然有,但仅靠这400辆巴士可是远远不够的。


建设深中通道的最大价值就是,将绕道东莞、广州改为跨海直达,由原来的两小时车程变成未来的半小时通达,让深圳到中山的距离由隔海相望变成一桥之隔。


日前,发改委正式批复《粤港澳大湾区城际铁路建设规划》。《规划》文件提到:近期建设项目总投资约4741亿元,规划建设13个城际铁路和5个枢纽工程项目,总里程约775公里。


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截图源自:发改委官网

并明确指出:



构建大湾区主要城市间1小时通达、主要城市至广东省内地级城市2小时通达、主要城市至相邻省会城市3小时通达的交通圈。


近期到2025年,大湾区铁路网络运营及在建里程达到4700公里,全面覆盖大湾区中心城市、节点城市和广州、深圳等重点都市圈;


远期到2035年,大湾区铁路网络运营及在建里程达到5700公里,覆盖100%县级以上城市。




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截图源自:发改委官网


按照规划,除了在建的深中通道之外,还有一条远期规划的伶仃洋通道(深圳到珠海的城际铁路)。


再配上《规划》文件里边的,南沙至珠海(中山)城际和中南虎城际,这环珠三角的轨道交通已经是板上钉钉的了。


深圳的未来就不仅仅是面向中山了,这是要面向整个大湾区的。


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截图源自:发改委官网


绕道的环珠三角城际虽然没有深中通道便捷,但轨道交通的优势在于,它能做到定点发车,定时进站。


湾区城际铁路的建设用一句官方的话来讲就是:是要打造佛山家电和建材、东莞服装、中山灯饰、江门造纸等具有国际影响力的区域品牌,做大做强产业集群。


中山位于珠三角西岸,北临广州和佛山,南接珠海和澳门,但由于缺少铁路、机场以及深水港,且与东岸连接不便,区位优势一直无法有效发挥。


让中山便捷享用珠三角的五大机场(广州、深圳、珠海、香港、澳门)和四大深水港(广州南沙、深圳盐田、香港葵涌、珠海高栏),早就先于湾区规划被写入《珠三角规划纲要》。


港口和机场,更主要的还是在于货运市场。同样,深中通道的建设背景意义也是为了区域协同的产业集群,而非在于考虑两岸人口的流动。


当然,随着商业贸易的往来,也无法避免城市发展中的人口流动。


03

深中通道,被热捧的洼地


湾区协同发展,加强东西岸的交流,这是大项目,大手笔,整个湾区受益。深中通道的通车对中山而言,更是一次直接的定向引流。


最后,咱们看一下深圳和中山的房价表现情况。


安居客数据显示:


近一年来,深圳二手房房价呈一路稳步上行走势,累计涨幅达到了3.13%;


同一时期中山房价则在最近的一年里下跌了2.65%。尤其是在疫情防控期间两月累计跌幅达3.51%。


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截图源自:安居客


短期来看,深圳二手房均价在稳步上涨,中山二手房均价在波动下滑。虽说两个城市的涨跌幅度并不是太大,但基本可以看到市场对两座城市的期许。


咱们再把时间轴拉长来看。


同样安居客数据显示:


最近三年来,深圳二手房房价在2018年下半年和2019年上半年持续一年的盘整后,再次进入了一个长达一年的稳步上涨。


涨幅度虽有所放缓,但终究还是维持了正增长,三年累计涨幅达到了10.43%;


而同一时期的中山,则在2018年的8月以1.24万元每平方米的均价触顶后,迅速回落,直接跌回到了三年前的水准。相比于两年前的最高位累计下跌了11.29%。


从近三年的整体表现来看,累计涨幅仅仅只有可怜的1.85%。


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截图源自:安居客


长期来看,深圳市场还将会维持稳步上升,虽政策调控可能会引发短期内的市场波动,但整体来看稳步上涨还是大势所趋。而中山则只能靠等消息,等利好推动下一轮的上涨。


虽说中山身在大湾区西岸的中心地段,但终究只算是个三线城市


另一方面,据58安居客研究院的一季度湾区土拍数据来看,中山以累计卖地52.60亿元,仅次于广州和佛山,位列9城市的第三名。同时,值得注意的是从土地挂拍成交数量来看,位列倒数第二,仅成交两块地。


可见这两块地要么就面积大,要么就价格高。但无论是大盘项目还是高端项目,都足以见得,开发商对这座城市未来的信心。


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既然开发商愿意大手笔投资中山,可见其背后的价值和潜力还是存在的。


有时候,当你看不懂市场的时候,不妨看看开发商的决策,毕竟人家肯定比你专业,再一个,这开发商的钱也不是大风刮来的。


至于为什么,开发商突然就开始热衷于中山呢?


同样,在一季度,中山以单季度1.76万套的商品房成交量位居大湾区第二位,且不说佛山和惠州的统计数字不全面,最起码能将对岸的东莞甩出一条街。


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可见,无论是供给端开发商拿地,还是需求端商品房成交量,中山的楼市的火爆,多多少少还是看到了三年后深中通道的通车。


最后,就诸葛找房的最新二手房数据来看,大湾区几个城市里,广州的二手房均价约3.7万元/平米,佛山约1.7万元/平米,珠海约2.4万元/平米,东莞约2.5万元/平米……而这夹在中间的中山,才1.2万元元/平米上下的均价,怎么看它都是最便宜的。


就短期需求大涨,开发商大手笔拿地,深中通道也进入倒计时。这对于中山楼市的未来,大涨可不敢保证,继续下跌的可能性恐怕已经没有多少了。


04

被热炒的深中通道


既然提到了深中通道,既然说到半小时通深圳,这个半小时应该是从深中通道的东西边两城市出入口来计算的吧。都没有考虑出入口之外的通行时间吧。如果再遇上雨天或高峰期堵车,恐怕就没几个人觉得跨城生活是一种享受了吧。


我们找到这样几个预设的中山出入口,很显然,这四个出入口无一不例外都是设立在高速路段。这也就意味着,要想实现双城生活,出门可就要先上高速再去跨海。


周末放松一下,去对岸城市逛一下,这个问题不大,如果是正常的工作日通勤,那可就有点麻烦。


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从地图上来看,这四个出入口三个在火炬开发区,分别是黎村、博爱路翠享快线立交和中山站,另一个在港口镇。


位于火炬开发区的中职院附近,这里是距离博爱路翠享快线立交入口、中山站入口,以及市中心都不算远。也许是因为深中通道的红利吧,片区房价上2万也是常见的。


50万上车的湾区机会,心动但别冲动

截图源自:链家


另外一个港口镇,均价也都上了1.5万。


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截图源自:链家


相比于1.2万的均价,只因深中通道出入口,上2万的片区均价它贵不贵,想必大家心里都有一笔账。


深中通道也炒作了这么多年,缺乏实体支撑的中山,如果只是靠这一条深中通道来支撑未来,恐怕有点过于荒谬。深中通道的利好,更多的是在于推进两个城市产业分工。在于长期给城市换血。


如果要做出建议,去中山的目的本就是为了捡便宜,尽一万上下预算去找个好的地段。


如有个两万三万的预算,还不如去广州,东莞、珠海去找找机会。


最后,简单总结一下。


正因为中山和深圳的综合实力差距之大,在大湾区协同发展和深中通道的建设红利下,未来的三五年之内,中山必将迎来实质性的改变。


至于“生活在中山,工作在深圳”嘛,梦想还是要有的,但这种鬼话还是不信为好。


至于那些对于深圳房价确实有压力的,这正好中山房价相对较低,先在中山抢个好位置。这样一来,既解除了没上车的焦虑,也可以做到了“进可攻,入广深,退可守,留养老”准备!


记住,现在买中山的唯一理由就是便宜。除此,不能再抱有任何幻想。


对于刚需群体而言,没有更好目标去处,中山的价格优势都摆在这里。


对于投资性需求的,就是赌两个可能性:


赌城市未来发展的,深中通道对中山的市产业结构调整,有着不可忽视的推动作用,觉得这座城市不错的,可能也是个机会!


赌所谓双城生活的,在迎来通车的短期内还可以炒作一波。加上片区本身房价也都不低了,鉴于继续上涨空间,得慎重起见。


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