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深圳学位房还值得投资吗? 全面解析孩子的起跑线

深圳学位房具有较强的保值升值属性,不光是家长们望子成龙的希望,更是一种很好的房产投资。从市场的角度,全面聊聊深圳学位房情况,以及如何投资学位房。


一,深圳学位房现状(中学)


1,评判中学教育:录取率排名


一所中学教育成绩如何,用高中录取率去评判,一般是用深圳四大、八大、十大的录取率去衡量。虽然这样评判不是特别精确,但从大的角度来说,还是能反映出这个学校的教育质量,大概率上可以反映这个学校的成绩。



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附上四大,八大,十大的录取率排名


深圳学位房还值得投资吗? 全面解析孩子的起跑线


深圳学位房还值得投资吗? 全面解析孩子的起跑线


 

深圳学位房还值得投资吗? 全面解析孩子的起跑线

 

从深圳2020年四大、八大、十大的录取率排名数据分析来看,深圳名校学位从东说到西的话,罗湖的学位房主要是深圳中学、翠园,福田有深圳实验中学、深圳外国语、深圳高级中学、福田外国语学校这两年排名上升比较快。



深圳学位房还值得投资吗? 全面解析孩子的起跑线

 

深圳积分入学制度对大学区的影响


从积分入学的规则来看:


购买了学位房积分不够的都有可能上不了学。


没有购买学位房,积分更加低,基本上是很难入学。


深圳上学要靠积分,如果你在这个片区没有房子,或者你买房子比别人晚一点,你的积分比别人少了3分、5分,有学位房的情况下比别人少了几分你都上不了,没有学位房还能上得了吗?由此可见,学位房还是很重要的,没有房子或者买晚了就可能上不了学。


2,学位紧缺:预估约2万孩子没学位


根据民政部门统计:2016年到2018年随着新生儿分别为16.7、18.1、21.1、20.7、20.49万。然后我们在根据2010-2015年深圳小学生在校人数统计数据来看,是从60.9万增长到了现在的86.55万。



深圳学位房还值得投资吗? 全面解析孩子的起跑线


如果我们按这个数据推断的话,大概每年有14.4万的孩子入学。如果按2015年14.4万小学学位供应的话,2016年有16.7万孩子要上学,那么可能就有2万个孩子没有学位。


深圳政府在这个方面做了很大的努力,拼命做市政建设,增加学位供应,但量还是比较少,从长远来看,学位房像是相对紧缺,越往后可能会更紧缺。从父母出生年月来看,现在已经到了来深圳的这批人集中生孩子,孕育后代的年龄,未来可能有比较多的孩子需要上学但是没有统计到政府统计数据里面,从另一个角度来看学位房供应量其实是明显不够的。


3,学位房锁定对学位房的影响


学位房锁定政策:


1、小学申请之后学位房地址锁定六年。

2、初中已成功申请初一学位的房屋地址将被锁定三年。

3、九年一贯制已成功申请小一学位的房屋地址将被锁定九年。


罗湖现在有小学锁定7所,中学锁定6所。


福田数据显示小学锁定32所,中学锁定7所。


南山目前小学锁定28所,中学锁定11所。基本上南山比较好点的学校学位房都是锁定了的。


宝安目前小学锁定5所,中学锁定3所。


可能这个数据会有一些偏差,锁定的学校只会多,不会少。因为在网上找数据,只找到2015年9月的,今年有些区域还有增加锁定学校的,但是目前还没有找到相关的一手数据,小鱼找到之后再更新。


4,二胎政策对学位房的影响


1)供应量相对减少,两个孩子用完学位至少要十年,如果两个孩子相隔三年,一所九年一贯制学校,学位12年之后才空出来,如果两个孩子间隔五岁的话,学位就要14年之后才空出来。供应量和锁定这两个政策叠加之后,学位房供应将会更加减少。


2)学位房因为供需的关系,价格也许会往上涨,但是这个价格可能要从大市场环境的因素去考虑,短期内市场会有些许调整。所以学位房市场我觉得还是要综合很多因素去看。


三,深圳学位房是否还值得投资


举例说明:


我有一个朋友他孩子小学上的是实验,中学上的是深中,现在高中上的是深中中学高中部,现在雅思考试已经过了,如果有国外来的考察团来学校考察交流,他就被老师叫去做陪同,做现场翻译。他们老师说以他现在的状态,未来毕业之后至少也是中山大学,如果好一点就是香港大学,然后读一年就去做国际交换生。这个孩子的基础就已经很高了,未来发展有一个比较高的起点了。

 

这说明什么呢?


说明在好的学校里,孩子受到了比较好的熏陶,和优秀的人在一起他会学着变的优秀。现在他很努力,他知道自己要什么,他自己每天晚上学习到很晚,早上很早起床,跑步锻炼身体一个小时。他自己已经有个自己的思想,给了自己一个目标,知道为自己的目标去努力。在学校里老师再给他好的引导教育,未来去不管去哪个大学,还是去香港大学做国际交换生再回来,他的人生可能就已经不一样了?


1,学位房价值:资源聚集


从教育的角度来看,孩子的教育是不可逆的,如果家长有能力,肯定会给孩子最好的。任何父母都会努力给孩子创造一个更好的条件去让孩子发展。


教育改变命运,并且是相对公平和低成本的方式。如果你读书读得很好,可以做法官,可以做律师,也可以去政府部门工作。但是如果你要想通过其他途径改变自己的阶层,我想要付出的努力和成本肯定不必上学来的更容易点。


从供给的角度,学位房的锁定、二胎政策、人口膨胀,优质资源高度密集,从这些因素去考虑,深圳的学位房未来会越来越少。


从投资的角度,稀缺的资源永远会越来越贵。比如深圳中学(初中部)这种类型的学位房,不仅仅获得的是学位这个概念,还获得的是学校同学圈子的资源,这基本上是深圳高端的社会资源集聚地了。


2,何谓名校:四大要素不可或缺


第一,政府行政教育资源的高度集中投入。


没有行政支持的情况下办不好教育,反过来就是政府资源永远是在第一梯队内高度投放。(私立学校除外)

有人问,我是去福田二梯队买一个学位房,还是去罗湖买深中?可以做出判断,第二梯队永远是第二梯队,第一梯队短期内落后并不怕,后续的行政资源投入会相应的跟上来,并且深中学受罗湖拆迁改造影响未来生源变化肯定也会比较明显,所以深中在价格不贵的前提下还是可以考虑下,一切综合来考量。


第二,优质的生源是不可或缺的一个重要因素。


片区内父母综合经济实力强,有更多精力、财力去投入孩子的教育和学习,肯定在孩子教育成长过程中有比较大的促进作用。还有学校自身的优势,建议大家尽量选择大一点的学校,如果你的学校现在是名校,学校只有两百个学生,但是慢慢的可能你就会被政府所忽视,因为两百个学生的学校没办法跟八百学生的学校进行教育资源的争夺。


第三,深学校自身的资源优势


(1)学校自身要有行政话语权。深中校区的毕业生源都在1000人左右。学校大可以在政府行政资源投入上得到比较大的倾斜,未来如果您要投资一个学位房的话,最好选择一个大点的学校,这样就不会最后因为行政资源变迁而没落。


(2)学校地理环境最好处于安静舒适之处,古语说十年寒窗,读书是件苦差事,要好好的读书就必须要在安静舒适的地方,太近闹市是做不好教育的。深圳中学是这样。


第四,改善型学位房需求


购买学位房的家庭都是实实在在的改善型居住家庭,需要考虑购买学位房群体的改善性居住需求。有比较好的居住环境、居住体验好的学区慢慢的会被市场所追捧。


比如南山科技园南南区的房子比较受追捧,地理位置好,近海岸城,科技园上班方便。片区房子都是2005年之后的社区花园物业,户型结构方正,实用,相对宜居。


相比翠竹片区老房子,就没法让人喜欢。因为翠竹片区的物业大多是80年代左右的物业,居住体验实在是差距很大。


结语:投资学位房看未来向深中


片区经济发展+生源变化+行政扶持力度+学校拓展、学区吞并(被名校合并从而达到溢价)


想了解更多信息可以随时加我微信聊聊,希望我能帮助到您选择一个值得投资又保值的房子!

深圳学位房还值得投资吗? 全面解析孩子的起跑线

 (本文作者:淘房会会员袁扬耀18025440030)

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